Страница 22 из 27
В данном Определении выражена позиция Верховного Суда РФ, состоящая в признании земельного участка, не прошедшего процедуру формирования (действовавшую до 1 марта 2015 г.), в качестве объекта имущественных прав, что позволило прийти к выводу о применении в данной ситуации такого способа защиты права, как виндикационный иск.
С 1 марта 2015 года вступила в силу ч. 3 ст. 6 ЗК РФ, отражающая новый подход к определению понятия «земельный участок». Согласно данной статье земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи[71]. Данное определение, как и прежнее определение, содержавшееся в ст. 11.1 ЗК РФ, содержит два обязательных признака, которые выработаны в доктрине применительно к определению земельного участка как объекта недвижимости – он должен иметь границы и пройти кадастровый учет.
Не включаются в определение понятия «земельный участок» качественные характеристики состояния земельного участка, определяющие его пригодность для использования по целевому назначению. А следовательно, не решен вопрос об определении статуса земельного участка, который утратил свои потребительские свойства вследствие ухудшения качества земель, повлекшего невозможность его использования. В судебной практике ухудшение состояния земельного участка рассматривается как основание возмещения убытков собственнику за причиненный ущерб, который включает затраты на восстановление земельного участка. Если участок невосстановим, оснований для возмещения его стоимости суд не усматривает. Примером служат следующие судебные акты. При разрешении спора о возмещении ущерба, причиненного затоплением земельного участка вследствие разрушения дамбы на муниципальном водном объекте, Московский областной суд в иске отказал в связи с отсутствием у муниципального образования зарегистрированного права собственности на пруд и недоказанностью вины муниципального образования[72]. Другим случаем является иск о признании недействительным постановления о предоставлении земельного участка, находившегося в зоне затопления. В иске о признании недействительным постановления о предоставлении участка отказано[73].
Дискретные признаки земельного участка являются основанием отграничения земельного участка от иных видов объектов недвижимости (зданий, сооружений, водных объектов). Обоснование юридической связи названных объектов вызывает теоретические споры. Первый тип такой связи – конструкция единого объекта. При данной конструкции соединяемые вещи утрачивают самостоятельный статус вещей. И с экономической, и с юридической точек зрения они становились единым целым и участвовали в обороте как единая вещь. На любую из вещей, вошедших в состав единого объекта, с этого момента невозможно было установить какое-либо из вещных прав или применить средство вещноправовой защиты, так как в таком случае единый объект должен был прекратить свое существование. В некоторых правопорядках все же могли быть предусмотрены некоторые исключения из этого правила, но они были весьма немногочисленны.
Второй тип такой связи – конструкция «составная вещь». Самостоятельность вещей, входящих в состав такого объекта, сохранялась, но при условии ограничения некоторых из их вещно-правовых свойств, например, на такие вещи не могла распространяться виндикация. Утрата определенной самостоятельности этих вещей объяснялась тем, что теперь они были объединены с другими вещами общей юридической судьбой. Поэтому утрачивались только те их вещно-правовые свойства, которые могли разрушить общую юридическую судьбу.
Составная вещь становилась полностью самостоятельным участником гражданского оборота, приобретала собственный правовой статус. Конструкция единого объекта использовалась для обозначения вещей, которые имели прочную связь с земельным участком, на котором они располагались. Тогда как вторая конструкция применялась на вещи, которые не имели такой юридической и экономической значимости, как при первом типе связи. При втором типе связи было возможно отделение указанных вещей от земельного участка. Необходимо понимать, что составная вещь и принадлежность – разные вещи. Ключевое отличие состоит в том, что главная вещь и принадлежность не образуют единого объекта вещных прав. Все распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи распространяются и на принадлежность, если не предусмотрено иного.
Третий тип такой связи – конструкция «совокупность вещей». Совокупность вещей выступала единым объектом в обязательственных правоотношениях, но в вещно-правовых каждая из вещей сохраняла свою самостоятельность. Лишь в исключительных случаях совокупность вещей, как единый объект, могла стать предметом узуфрукта, и на нее могло быть распространено такое вещно-правовое средство защиты, как виндикационный иск.
Ряд исследователей данного вопроса выделяют не три, а две модели реализации принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов – жесткая (условно обозначаемая как немецкая) и менее жесткая (условно обозначаемая как французская).
Французская модель строится на том основании, что при определении, что есть недвижимость, французское законодательство исходит из «множественности объектов недвижимости». Иными словами согласно французскому гражданскому праву к недвижимости относят разнообразное количество вещей в целях распространения на них правил правового регулирования недвижимости. Согласно французской модели земельный участок выступает в качестве главной вещи, а все расположенные на нем объекты, вне зависимости от того, являются они движимыми или недвижимыми, признаются принадлежностями. Немецкая модель – признание в качестве недвижимого объекта гражданских прав только земельного участка. В чистом виде не существует реализации ни одной из указанных моделей.
В советское время произошел полный отказ от принципа Superficies solo cedit, в связи с установлением только государственной собственности на землю и изъятием ее из оборота. В результате в частной собственности мог находиться жилой дом или строение.
В 1991 году было закреплено, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной или иных формах собственности. В результате вопрос об определении правовой модели связи земельного участка и расположенных на нем строений вновь стал актуальным. На данном этапе сформировались предпосылки закрепления в современном законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.
Первой предпосылкой закрепления данного принципа, как объективного, так и правового характера, являлось многообразие объектов недвижимости в гражданском обороте. По различным оценкам в гражданском обороте участвует от 10 до 19 различных объектов недвижимого имущества, одним из которых является земельный участок[74]. Сложилась ситуация, в которой у каждого объекта недвижимости на земельном участке могли быть разные собственники – у земельного участка один собственник, у строения, расположенного на нем, другой собственник, а у линейно-кабельного объекта, также расположенного на этом земельном участке, третий собственник. Правовое обеспечение самостоятельного участия названных объектов в гражданском обороте становилось невозможным.
Другой предпосылкой закрепления названного принципа явилось то, что согласно российскому законодательству у земельного участка и расположенных на нем объектов могли быть разные правовые режимы. Так, на строение, расположенное на земельном участке у владельца могли быть следующие титулы – право собственности, сервитут, право хозяйственного ведения или оперативного управления. Помимо этого, на указанное строение могли распространяться и обязательственные права – аренда, субаренда, доверительное управление, безвозмездное пользование. Таким образом, можно выделить как минимум 8 видов прав на недвижимый объект, которые позволяют лицу, владеющему данным объектом, владеть, пользоваться и в определенной мере и случаях распоряжаться им. Относительно прав на земельный участок также следует указать, что их можно подразделить на вещные и обязательственные. К первым относятся – право собственности, право ограниченного пользования земельным участком (сервитут), право хозяйственного ведения, а ко вторым – арендные права, субаренда, право безвозмездного пользования земельным участком (с 1 марта 2015 г.), доверительное управление.
71
О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ.
72
Апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-18662/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
73
Определение Московского областного суда от 22 января 2008 г. по делу № 33-1027 // СПС «КонсультантПлюс».
74
Кирсанов А. Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Статут, 2004. С. 12–14; Киндеева Е.А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт, 2004. С. 298–312.