Страница 13 из 26
Одновременно многими банками сократились сроки рассмотрения заявок, микро– и малые кредиты теперь можно получить буквально за два-три дня. Еще несколько лет назад банкиры с осторожностью выдавали кредиты начинающим предпринимателям, оценивая риск невозврата займа в 30%. Сейчас по оценке агентства «Эксперт РА» процент невозвратов по бизнес-кредитам является одним из самых низких – всего 1–2%, что делает кредитование малого и среднего предпринимательства одним из наиболее выгодных сегментов рынка. В реальности, а не на бумаге, стали появляться специальные фонды и центры поддержки малого и среднего бизнеса, которые могут взять на себя обязанности поручителя (в случае отсутствия такового у предприятия) или выделить собственные средства для кредитования. Делается это, как и в случае с банками, после проверки рентабельности бизнеса, однако процедура при этом упрощена до предела. Правда, процентные ставки при этом чуть выше банковских, зато снимается лишняя головная боль при сборе необходимых для получения кредита документов – количество их сведено до минимума. А в некоторых городах появились даже специализированные агентства, которые берут на себя все хлопоты по сбору документов и получению кредита – услуги их обойдутся вам в сумму от 8 до 11% от займа.
Если говорить о наиболее распространенной и выгодной для малого и среднего бизнеса форме кредита, то стоит сказать об аннуитентной структуре платежей. При такой форме выплаты по основной сумме кредита и начисленным процентам распределяются равномерно по всему сроку погашения займа. Выплата делится на две части: первая идет в погашение задолженности по кредиту, вторая – в погашение накопленных за это же время процентов. Обычно такую форму предпочитают предприятия сферы торговли, где наблюдается более быстрый оборот средств. Доля таких клиентов среди тех, кто выбирает аннуитентную форму платежа, доходит до 80%, из них большая часть – это юридические лица (индивидуальные предприниматели составляют всего около 10%).
Напоследок хочу повторить, что кредитование малого и среднего бизнеса является весьма привлекательной сферой бизнеса и борьба банков за клиентов-предпринимателей уже в самом разгаре. Или, как сказал Майкл Гербер: «Одни ищут, где бы взять деньги. Другие озабочены тем, куда бы вложить деньги. С одной стороны раздается дружное: „Дайте денег!“, с другой: „Возьмите мои деньги, чтобы они принесли мне прибыль!“. Вся штука в том, что эти крики редко звучат в унисон». Ваша задача – достичь этого унисона.
3.2. Офис и склад
Снимаем офис, арендуем складское помещение, начинаем набор персонала! Подождите, не торопитесь, на стадии подписания арендного договора вас ждут очередные неожиданности. Приятные и не очень. Также рассмотрим классификацию офисных, складских и цеховых помещений.
Согласно эпиграфу к этой главе следующим шагом после получения кредита является аренда помещения под офис, склад или цех. Офис будет выступать не только определителем вашего юридического адреса. В конце концов, юридический адрес можно просто купить – в крупных городах давно уже есть фирмы, занимающиеся подобным бизнесом. За вполне умеренную плату вы можете приобрести его на год, два или более, особых проблем с этим нет. В таких конторах существует специальная курьерская служба, которая будет регулярно доставлять корреспонденцию, приходящую в ваш адрес и осуществлять обратную связь. Еще проще с телефонной связью. Проблемы с этим могут возникать в небольших городах, но в них и бизнес обычно небольшой, и местные власти часто закрывают глаза на то, что ООО или даже ОАО зарегистрированы по адресу проживания одного из учредителей. Дело в другом. Давно уже устарело определение американского словаря Н. Уэбстера, гласившего, что «офис – это место, где совершается служба и деловые операции». Сегодня это сложный деловой и коммуникационный центр, который перестал быть просто местом работы для вас и ваших сотрудников. С учетом стремительного роста городов и усложнения их инфраструктуры сотрудники фирмы не обязательно должны находиться в одном помещении – можно задействовать систему разделенного или виртуального офиса. Особенно актуально это для городов-миллионников типа Москвы с их ужасающими пробками. Да и в других городах мне знакомы люди, которые, не выходя из собственной квартиры, умудряются по сети присутствовать сразу на нескольких рабочих местах. Хотя вариант виртуального офиса все же больше подходит для индивидуальных предпринимателей, в то время как получившим статус юридического лица все же необходимо иметь реальный офис. О сложностях я уже упоминал выше – к примеру, при регистрации ООО необходимо указать юридический адрес организации (офиса), но договор аренды можно заключить только с юридическим лицом, т.е. когда предприятие уже зарегистрировано. Вот об аренде и поговорим.
Под арендой понимается наем за определенную плату на установленный договором срок движимого или недвижимого имущества или средств производства с правом их использования и извлечения доходов. Арендодателями могут служить собственники имущества либо лица, имеющие делегированное собственником право сдавать имущество в аренду. Кроме того, заключить договор аренды имеют право государственные и муниципальные предприятия и учреждения. Договор оформляется письменно, с указанием прав и обязанностей обеих сторон. В частности, надо обратить внимание на то, указаны ли в договоре техническое состояние, недостатки, другие особенности арендуемого имущества. Специально для этого составляется «Акт о техническом состоянии имущества». Если такой Акт не составлен или составлен недостаточно подробно, всю ответственность за возможные негативные последствия в процессе аренды несет арендатор. Но если в процессе обследования обнаружены недостатки, не известные собственнику, ответственность за их устранение и возможные последствия несет арендодатель. Еще одним важным моментом является то, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Однако офис офису, как и склад складу, рознь. До печально знаменитого дефолта в эпоху становления российского предпринимательства какого-то особого деления офисов не существовало. Офисы делились на обособленные и арендуемые в административно-производственных или жилых зданиях. Склады и цеха, соответственно, делились на «холодные» и «теплые». После невиданного падения рубля к недвижимости в России, в том числе под офисы и склады, стали проявлять живой интерес иностранные компании, начавшие активное проникновение на наш рынок. В Москве в начале 2000-х годов представители зарубежных коммерческих структур осуществляли до 50% сделок по аренде офисных помещений. Именно по этой причине встал вопрос об определении критериев оценки коммерческой недвижимости, которым занялся ряд компаний, среди которых такие известные, как «Noble Gibbons/CB Richard Ellis» и «Colliers International». Ими в 2002 году был разработан «Классификатор офисных и складских помещений». Сначала рассмотрим офисный классификатор, который делит все офисные помещения на три класса («А», «В», «С»). В основу деления положены 20 критериев комфортности: офисы класса «А» должны соответствовать не менее чем 16 из 20 критериев, класса «В»– от 10 до 15, класса «С» – все остальные офисные помещения. В их число входит несколько критериев.
1. Высококачественная внешняя отделка, современные системы инженерного оборудования здания.
2. Система управления зданием типа BMS (Building Management System).
3. Удачное расположение здания в престижном районе города, удобный проезд.
4. Высококлассная система кондиционирования.
5. Современные навесные потолки.
6. Высота от пола до навесного потолка должна быть в среднем 2,7 м.
7. Открытая планировка этажа в виде конструкции с несущими колоннами.
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол.