Страница 14 из 26
9. Высококачественные окна из комбинированных материалов.
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.
11. Подземная парковка.
12. Использование в отделке помещений общего пользования высококачественных материалов.
13. Соотношение наземных и подземных парковочных мест должно быть не менее одного места на 100 кв. м арендуемой площади здания.
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) – не более 12%.
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
16. Минимум два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – 400–450 кг на 1 кв. м.
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
19. Кафетерий (столовая) для сотрудников и другие удобства.
20. Глубина этажа от окна до окна – не более 18–20 м.
Офисы класса «А» обычно располагаются в дорогих бизнес-центрах, активное строительство которых началось в России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) лишь в 2000-х годах, они доступны только весьма состоятельным компаниям. В отличие от большинства европейских и американских офисных районов российские располагаются в основном не на окраинах мегаполисов, а ближе к центру, что создает множество неудобств. Поэтому понятие комфортности и престижности у нас может совершенно не совпадать.
Офисы класса «В» относятся к так называемому «экономклассу». Обычно они располагаются в отдельных офисных комплексах. Для них характерен средний уровень комфортности, сочетающийся с умеренными ценами за аренду помещений. Класс «Б» наиболее характерен для фирм, занимающихся деятельностью непроизводственного характера и относящихся к среднему бизнесу. Это самый распространенный вариант коммерческой недвижимости.
Офисы класса «С» не могут претендовать на особую комфортность или престижность. Обычно это помещения, находящиеся (или ранее находившиеся) в государственной или муниципальной собственности. К ним могут относиться не только здания, находящиеся в городской черте, но и на территории бывшей (или даже существующей) промышленной зоны. Переданные в коммерческую собственность здания заводских административно-хозяйственных объектов или органов советской власти – явление обычное не только для провинции, но и для столицы. К их преимуществам относится низкая (иногда чисто символическая) арендная плата. В основном это вотчина предприятий малого бизнеса.
Какой офис нужен именно вам – зависит от масштаба вашего бизнеса, сферы деятельности, направленности (от клиента, к клиенту, В2В) и от ваших собственных амбиций.
Теперь перейдем к классификации складских и цеховых помещений. Здесь специалистами выделяются четыре класса («А», «В», «С», «D»). С началом развития рыночных отношений в России под складские помещения традиционно отдавались потерявшие рентабельность промышленные объекты, содержать которые у руководства заводов и комбинатов не было ни сил, ни желания. Согласно статистике в последнее время 75% складских помещений или вообще не имели такого статуса, или договора аренды были заключены с огромными нарушениями, чуть ли не на словах. Редким исключением служили специализированные складские помещения, принадлежавшие базам продовольственных и промышленных товаров. Когда государственная необходимость в поддержании существования этих «закромов Родины» отпала, почти все они были сданы в аренду появившимся или легализовавшимся бизнесменам, а также вставшим на рельсы рыночных отношений отличникам учебы институтов советской торговли.
К классу «А» относятся складские помещения, построенные в последние годы с использованием современных материалов и технологий. Для них характерны высокие потолки, бетонный или асфальтовый пол со специальным покрытием, система промышленной вентиляции или кондиционирования, охрана и система видеонаблюдения. Обычно они используются крупными компаниями, специализирующимися на хранении скоропортящихся или требующих особых условий хранения товаров. Это могут быть продукты, алкоголь, медикаменты, компьютерная техника, сложная электроника.
К классу «В» относятся складские помещения, по уровню оснащенности немного уступающие классу «А». Это крытые отапливаемые охраняемые здания, имеющие асфальтовый или бетонный пол, оснащенные сигнализацией. Используются крупными и средними компаниями для долгосрочного складирования товаров, не требующих особых условий хранения.
К классу «С» относятся неспециализированные помещения, обычно ранее бывшие производственного назначения. К удобствам можно отнести электропроводку, охрану, наличие специальных боксов для хранения товара. Такие складские помещения обычно используются компаниями, занимающимися транзитом товаров.
К классу «D» относятся неотапливаемые производственные, подвальные помещения или металлические ангары. Используются обычно для товаров, не требующих особого режима хранения.
Сегодня компании, ориентирующиеся на современный сложный рынок, предъявляющий повышенные требования к качеству продукции, ориентируются на складские помещения, относящиеся к классам «А» и «В». Такие офисно-складские комплексы имеют сложную инфраструктуру и площади в несколько тысяч или десятков тысяч квадратных метров. Это создает некоторые сложности по показателям удобства и комфортности расположения. Арендовать помещение непосредственно у муниципальных властей – почти невозможно, результаты объявляемых конкурсов и тендеров часто бывают известны еще до их начала. Можно, конечно, попытаться построить складское помещение самому, но хорошее место в черте города сегодня получить также очень трудно. В лучшем случае вам достанется заброшенное здание на въезде в город или в промышленной зоне, которое еще надо будет восстановить, привести в более-менее приличный вид, провести все коммуникации и т.д. Сами понимаете, даже для среднего бизнеса это задача на грани возможностей. Какой отсюда вывод? Обращайтесь к компаниям – владельцам коммерческой недвижимости складского и цехового назначения классов «С» и «D» – более приемлимых условий вы не найдете.
3.3. Люди, которые вам нужны
Обеспечиваем всем необходимым рабочие места. Начинаем подбор персонала. Задача не из легких, учитывая российскую специфику, когда сложно найти «нужных» людей, без которых в нашем бизнесе никак. Одним из способов выхода из этой ситуации можно считать обращение в рекрутинговое агентство, а лучше нанять HR-менеджера. Или заняться жестким кадровым отбором самостоятельно.
Ну, теперь вроде все есть – регистрационные документы оформлены, кредит получен, офис снят. Согласно штатному расписанию обеспечиваете всем необходимым рабочие места – благодаря полученному кредиту это не составит большого труда. Дело за малым – набираем сотрудников и наконец-то начинаем работать и зарабатывать.
Учитывая характер деятельности большинства предприятий малого бизнеса, при подборе персонала образование или профессиональные навыки обычно играют второстепенную роль. На первый план выходят личностные характеристики соискателей, и в объявлениях о приеме на работу часто можно видеть установки, типа «образование и опыт работы значения не имеют». Поэтому при составлении социально-психологического портрета кандидата или карт компетенций большое значение имеют такие качества, как обучаемость, стрессоустойчивость, лояльность. По старой российской традиции к ним добавляется еще и такое понятие, как «близость к руководству» – в каких отношениях находится работник с работодателем. Отбросив пошлые анекдоты о секретаршах, вспомним, что бизнес у нас в большинстве своем строится на основе родственных связей или удачного знакомства. Так как реальной прибыли у вас пока нет, как и веса в обществе, расплачиваться за оказанные вам услуги придется каким-либо другим способом. Часто бывает так, что «нужные люди» звонят вам с просьбой «пристроить» чьего-то сына или дочь. Отказать в такой просьбе невозможно, и потенциальный бездельник получает какую-нибудь ни к чему не обязывающую должность. Ну, и оклад, конечно. Это такая своего рода взятка, только узаконенная, с которой приходится смириться и терпеть.