Страница 8 из 10
В Московской области, например, при отсутствии поселений с численностью свыше 500 тыс. человек установлена максимальная цена выкупа земельного участка в размере 10 ставок земельного налога.
Расчет цены выкупа земельного участка можно представить в виде формулы:
где Снз – ставка налога на землю (на начало текущего календарного года);
S – площадь земельного участка;
Кр – коэффициент, устанавливаемый субъектом Федерации в зависимости от численности населения (например, в Московской области[6] Кр = 10, в Новосибирской области[7] колеблется от 5 до 17, в Рязанской области составляет 8);
Кф – поправочный коэффициент, устанавливаемый Правительством РФ в пределах от 0,7 до 1,3 в зависимости от основного вида использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений.
Пункт 7 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» также определяет порядок расчета цены земельных участков, практически повторяя формулу Закона о введении в действие ЗК РФ, однако опуская предусмотренные в нем федеральные поправочные коэффициенты. Возникает вопрос о поправочных коэффициентах: платить их или не платить?
В письме заместителя министра имущественных отношений РФ говорится, что пока такие коэффициенты Правительством РФ не приняты, они не уплачиваются. Эта же точка зрения нашла отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 (п. 9).
При этом в п. 3 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ четко указано, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент.
Есть определенные противоречия в законодательстве в отношении того, кто принимает решение о продаже и кто заключает договор купли-продажи. Очевидно, что в любом случае бюджетное распределение средств, получаемых от продажи земельных участков, не изменится и государство не понесет никакого ущерба. Вместе с тем в результате неопределенности с органами, принимающими решения о приватизации участков и заключающими сделки их купли-продажи, вопрос с покупкой затягивается. Например, в п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576) установлено, что решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимаются:
• Минимуществом России[8], если приобретенная недвижимость находилась в федеральной собственности;
• уполномоченным органом субъекта Федерации, если приобретенная недвижимость находилась в собственности субъекта Федерации либо земельный участок был предоставлен в аренду решением органа государственной власти субъекта Федерации.
Во всех иных случаях такое решение принимает орган местного самоуправления, т. е. если земельный участок был предоставлен органом местного самоуправления и на нем впоследствии были возведены объекты недвижимости, то решение о продаже такого участка должен принимать орган местного самоуправления.
Однако субъекты Федерации иногда устанавливают иные требования. Так, законодательством Московской области предусмотрено, что решение о распоряжении земельными участками площадью свыше 3 га, как правило, принимает правительство области.
Но если участок предоставлен органом местного самоуправления в аренду, а купленная недвижимость до приватизации и последующей продажи была в федеральной собственности или собственности субъекта Федерации, то, по нашему мнению, в таком случае более правильным было бы принятие решения о приватизации и органом местного самоуправления, и уполномоченным органом субъекта Федерации.
Итак, Правительство РФ должно утверждать поправочные коэффициенты от 0,7 до 1,3, но в настоящее время они не установлены и поэтому не применяются. Однако Правительство РФ может в любое время их утвердить, и тогда цена земли увеличится (или понизится) на 30 %.
Желающие приобрести сельскохозяйственную землю могут столкнуться с рядом сложностей.
В ходе проведения в стране с начала 1990-х годов аграрной реформы происходила реорганизация колхозов и совхозов в товарищества, общества, производственные кооперативы. При этом проводилась приватизация сельскохозяйственных угодий, находившихся в пользовании предприятий, посредством раздела на условные земельные доли. Собственниками земельных долей становились работники реорганизованных предприятий.
Земельную долю можно определить как долю в праве общей собственности на земли сельскохозяйственной организации, имеющую количественное выражение и не определенную на местности.
Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при этом правил о преимущественном праве покупки доли другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), а также о преимущественном праве субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 8 Закона). Включить в оборот землю, находящуюся в общей долевой собственности, можно и иным образом. Например, если все дольщики продают свои доли одному из них, он может выделить земельный участок в счет этих долей и вправе распоряжаться им, в том числе продать его, с соблюдением требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Законодательство допускает в установленных случаях перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, в том числе в земли промышленности. Как уже указывалось ранее, они могут быть переведены в другую категорию органами исполнительной власти субъекта Федерации (п. 1 ст. 8 ЗК РФ).
Дольщики могут поменять свои доли на акции создаваемого акционерного общества или внести их в уставный (складочный) капитал другой сельскохозяйственной коммерческой организации. И тогда собственником земли становится эта организация, и как собственник она получает право распоряжения землей.
Земельное законодательство устанавливает определенные ограничения на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность. Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля средств иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более 50 %, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Еще одно ограничение предусмотрено ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ). В соответствии с ней максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Федерации равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения)
Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ст. 27 ЗК РФ; ст. 209, 260 ГК РФ). Купля-продажа и другие сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, регулируются в основном нормами гражданского законодательства.
6
См.: Закон Московской области от 13 декабря 2001 г. № 217/2001-ОЗ «О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области» // Вестник Московской областной Думы. 2001. № 12.
7
Постановление главы администрации Новосибирской области от 28 декабря 2001 г. № 1279 «О цене земли».
8
В настоящее время – Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом.