Страница 9 из 10
Следует сразу оговориться, что к сделкам с земельными участками сельскохозяйственного назначения законодательством предъявляются некоторые специальные требования (в частности, ЗК РФ и Федеральном законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Купля-продажа земли
Согласно нормам гражданского права стороны сделки купли-продажи земли, находящейся в частной собственности, вправе устанавливать условия сделки самостоятельно, включая определение цены. При этом необходимо иметь в виду, что в отношении купли-продажи земли применяются те же правила и нормы налогового законодательства, связанные с трансфертным ценообразованием, что и в отношении иных сделок. Следует отметить, что с 1 января 2005 г. операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС. Объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
При совершении купли-продажи важно не только проверить титул продавца, но и запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не ограничиваясь свидетельством о праве собственности на землю. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности в случае совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества. Приобретателю земельного участка выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности, но главное – это запись о зарегистрированном праве в ЕГРП.
До вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. случаи приватизации несельскохозяйственных земель были довольно редкими. Но широкое распространение получила приватизация сельскохозяйственных земель в виде наделения членов колхозов и совхозов (при реорганизации их в новые негосударственные формы хозяйствования) земельными долями в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Незастроенные участки несельскохозяйственных земель редко находятся в частной собственности, и при купле-продаже таких участков необходимо проявлять особое внимание.
Аренда земли
Собственники земельных участков, за исключением участков, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), вправе сдавать их в аренду без ограничений. К отношениям аренды земельных участков в полной мере применимы положения ГК РФ об аренде, а также нормы ЗК РФ. При заключении договора аренды земельного участка необходимо указывать конечный срок аренды или срок действия договора. Если по истечении срока договора аренды стороны фактически продолжают выполнять обязательства, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону по общему правилу за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
Преимущественное право (п. 3 ст. 22 ЗК РФ) на подписание нового договора аренды земли имеет арендатор, за исключением случая перехода права собственности на здания и сооружения (п. 3 ст. 35; п. 1 ст. 36 ЗК РФ), когда исключительное право аренды земли имеет собственник зданий и сооружений.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаем), в том числе отдать право аренды в залог, внести его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. При этом достаточно лишь уведомить собственника участка, его согласия не требуется (если иное не предусмотрено договором аренды). Законодательство допускает сдачу земли в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления (если иное не предусмотрено договором аренды).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок свыше одного года (федеральным законом может быть предусмотрена государственная регистрация договоров со сроком менее одного года, ст. 26 ЗК РФ). Сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Арендатору земельного участка может быть выдано свидетельство[9], однако, как правило, этого не происходит. При регистрации договора аренды в реестр вносится запись об обременении права собственности арендой.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством. Определенные особенности прекращения договора аренды предусмотрены также в ЗК РФ. Так, аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования участка не в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к конкретной категории земель; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения (загрязнение, отравление почвы и пр.); неиспользования земельного участка в течение трех лет, если иной срок не установлен федеральным законом или договором аренды (ст. 46 ЗК РФ).
Таможенные льготы при переносе производства в Россию
С начала 1990-х годов Правительство РФ, создавая благоприятный климат для привлечения иностранных инвестиций в российскую экономику, рядом законодательных актов[10] установило льготный режим в отношении уплаты ввозной таможенной пошлины, а также налога на добавленную стоимость применительно к импортируемым технологическому оборудованию, комплектующим и запасным частям к нему и перемещаемым в качестве вклада иностранного инвестора (учредителя) в уставный (складочный) капитал российских предприятий с иностранными инвестициями.
Учитывая, что значения ставок ввозных таможенных пошлин на различные виды технологического оборудования, классифицируемого в соответствующих товарных позициях Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности России (ТН ВЭД РФ), колеблются в пределах 5–10 % таможенной стоимости ввозимого оборудования и что единая ставка НДС в России определена в 18 %, сумма сэкономленных в итоге средств (в размере 23–28 % таможенной стоимости оборудования) делает подобные проекты весьма привлекательными с экономической точки зрения.
Необходимо отметить, что упомянутые тарифные льготы предоставляются при соблюдении ряда требований, а именно:
• ввозимые товары не должны быть подакцизными;
• ввозимые товары должны относиться к основным производственным фондам;
• товары должны быть ввезены в течение срока формирования уставного капитала российского предприятия с иностранными инвестициями.
Ввозимые товары также должны относиться к разряду технологического оборудования, комплектующих и запасных частей к нему и классифицироваться в соответствующих товарных группах ТН ВЭД РФ, входящих в перечень технологического оборудования (приложение 1 к приказу ГТК России от 7 февраля 2001 г. № 131)[11].
Как уже упоминалось, льготы по уплате ввозной таможенной пошлины предоставляются по всему комплексу товаров, относящихся к основным производственным фондам и входящих в Перечень основных фондов, отраженных в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ)[12].
Выпущенные в свободное обращение с применением льгот по уплате таможенных платежей (пошлины и НДС) товары получают статус условно выпущенных и рассматриваются как иностранные товары с практически неограниченным сроком возможных проверок и ревизий таможенных органов, призванных подтвердить целевое использование товаров предприятиями с иностранными инвестициями, оформившими упомянутые товары в льготном режиме.
9
См.: Пункт 73 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.
10
См.: Статья 37 Закона РФ от 21 мая 1993 г. № 5003-I «О таможенном тарифе»; Постановление Правительства РФ от 23 июля 1996 г. № 883 «О льготах по уплате ввозной таможенной пошлины и НДС в отношении товаров, ввозимых иностранными инвесторами в качестве вклада в уставный (складочный) капитал предприятий с иностранными инвестициями».
11
См.: Приложение 1 к приказу ГТК России от 7 февраля 2001 г. № 131 «Об утверждении Инструкции о порядке применения таможенными органами Российской Федерации налога на добавленную стоимость в отношении товаров, ввозимых на территорию Российской Федерации».
12
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденный Постановлением Госстандарта России от 16 декабря 1994 г. № 359 (с изменениями от 1998 г.).