Страница 7 из 10
Органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать население о возможном или предстоящем размещении строительных объектов. В случае если размещение зданий, строений, сооружений затрагивает интересы граждан, решение необходимо принимать по результатам референдума, проводимого на соответствующей территории (п. 3 ст. 31 ЗК РФ; п. 3 ст. 35 Федерального закона от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды»).
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено предоставление исключительно на торгах земельных участков для строительства в собственность или в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов. Такая процедура применяется, главным образом, в городах, где земельные участки предоставляются органами исполнительной власти или местного самоуправления на конкурсной или аукционной основе. Каждый такой земельный участок должен быть подготовлен для его продажи или для продажи права на заключение договора аренды: должен быть подготовлен проект границ участка, присвоен кадастровый номер, определены технические условия подключения участка к инженерным коммуникациям и т. д. Без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен в аренду, если после заблаговременной публикации сообщения о предлагаемых для передачи земельных участках поступила только одна заявка.
Предварительное согласование не проводится также при размещении объекта в городе или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 30 ЗК РФ).
Рассмотрим порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения. Как предусмотрено в ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов по продаже таких земельных участков, а также прав на заключение договоров аренды земельных участков должны соответствовать ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (т. е. в том же порядке, что и при предоставлении земель под строительство).
Если поступило только одно заявление о передаче земельного участка в аренду и при этом заблаговременно в средствах массовой информации было опубликовано сообщение о предложении такой аренды, то передача происходит так, как это определено ст. 34 ЗК РФ (в порядке предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством). В этом случае решение о передаче земельного участка в аренду принимается при условии, что в течение месяца с момента публикации сообщения иные заявления не поступили. Если же было подано два и более заявлений, то проводятся торги (конкурс, аукцион).
Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи письменного заявления в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий соответствующим правом. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду религиозным организациям (объединениям), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, казачьим обществам, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Порядок предоставления земельных участков в аренду для указанных целей определяется ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Приватизация земли
Попытки включить землю в коммерческий оборот предпринимались сразу после провозглашения государственного суверенитета РСФСР в 1990 г. Однако реально реформа началась лишь после принятия в 1993 г. Конституции РФ и Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Главное значение этих документов в том, что они определили политическое направление развития земельной реформы в России. В то время земля служила лишь средством для реализации инвестиционных проектов и не была самостоятельным объектом коммерческих отношений. Под инвестиционные проекты земля чаще всего сдавалась в аренду, и случаи прямой купли-продажи были довольно редки.
Появление Земельного кодекса Российской Федерации в конце 2001 г. интенсифицировало процесс приватизации земли. Все больше предприятий стали выкупать землю под находящимися в их собственности зданиями. Покупка-продажа государственных земель под промышленными объектами перестала быть исключением. В течение последних лет этот процесс идет интенсивно. Российским предпринимателям следует понимать, что повышение цен на землю будет происходить непрерывно, и эта тенденция вряд ли изменится. Она обусловлена тем, что цена государственной земли Земельным кодексом Российской Федерации привязана к ставке земельного налога: чем выше налог, тем выше выкупная цена земли. В 2002 г. законодатель в интересах бюджета увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. – в 1,8 раза, а в 2004 г. – в 1,1 раза.
Законодатель достаточно четко определил формулу расчета цены покупки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих участках зданий и сооружений. При этом правовой статус такой собственности и ее история (собственность приобретенная, построенная, приватизированная и пр.) для ценообразования не имеют значения.
До принятия ЗК РФ этот вопрос регулировался Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», где цена покупки земельного участка рассчитывалась из нормативной цены земли. Закон о введении в действие ЗК РФ (а также Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества») предусматривает расчет цены из ставки земельного налога. Нормативная цена по Указу Президента РФ выше, чем предложенная Федеральным законом. Вместе с тем, как мы уже отмечали, с ростом ставки земельного налога автоматически возрастает и выкупная цена.
В любом случае ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ уполномочивает субъекты Федерации устанавливать цену земли в поселениях с численностью:
• свыше 3 млн человек – в размере от пяти– до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (м2);
• от 500 тыс. до 3 млн человек – в размере от пяти– до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
• до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений – в размере от трех– до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектом Федерации цены земли на его территории применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Как предусмотрено в ЗК РФ, при продаже земельного участка к его стоимости должен применяться поправочный коэффициент[5], учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, должны утверждаться Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.
5
В настоящее время не установлен.