Страница 6 из 10
В соответствии со ст. 9–11 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. В пункте 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями принадлежит органам местного самоуправления в пределах их компетенции, если иное не предусмотрено законодательством.
Конституцией РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности, а также земельное законодательство отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Это означает, что субъекты Федерации вправе принимать соответствующие законы и иные правовые акты, не противоречащие федеральным законам (подп. «в», «г» ст. 72; ч. 2 и 5 ст. 76 Конституции РФ). Так, в Законе Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в редакции от 21 сентября 2004 г.) установлено, что правом предоставления в собственность и аренду для коммерческой деятельности земельных участков, находящихся в государственной собственности, обладают соответствующие органы местного самоуправления с учетом ряда условий, в частности, если площадь таких участков в зависимости от района не превышает 0,5–3 га. Земельные участки большей площади предоставляются Министерством имущественных отношений Московской области. Кроме того, независимо от размеров участков их предоставляет Правительство Московской области, если одновременно с предоставлением земельный участок переводится из одной категории в другую.
Как предусмотрено в ст. 7 ЗК РФ, все земли Российской Федерации в зависимости от целевого назначения подразделяются на категории: сельскохозяйственные земли, земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения, земли лесного фонда и др. Земли, отнесенные к какой-либо категории, могут использоваться только по своему целевому назначению. В зависимости от того, в чьей собственности находятся земли, право их перевода из одной категории в другую предоставлено соответственно Правительству РФ, органам исполнительной власти субъектов Федерации, органам местного самоуправления (земли, находящиеся в муниципальной и частной собственности). Исключение составляют земли сельскохозяйственного назначения, перевод которых в другую категорию разрешен только органам исполнительной власти субъектов Федерации, даже если они находятся в муниципальной или частной собственности (ст. 8 ЗК РФ). До разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации в случаях, установленных ст. 15 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (например, земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд), а в остальных случаях – органами исполнительной власти субъектов Федерации или по их поручению органами местного самоуправления. Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую служит основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Категория земель указывается:
1) в актах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) в договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) в документах Государственного земельного кадастра;
4) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним;
5) в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Федерации.
Как известно, 5 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в котором, в частности, определены:
• состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель каждой из семи категорий в другую;
• порядок отнесения земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории (т. е. первичного определения категории земель).
Ограничения на приобретение земельных участков в собственность иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами
Одна из особенностей российского законодательства – установление особого порядка приобретения земельных участков иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства. В частности, предусмотрены следующие ограничения:
• земельные участки предоставляются этим лицам в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ) (в отличие, например, от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в установленных законом случаях могут приобретать такие права безвозмездно);
• иностранные граждане и юридические лица и лица без гражданства не могут иметь в собственности землю на приграничных территориях (перечень таких территорий определяется Президентом РФ), а также на иных особо установленных территориях в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ);
• указанные лица, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля средств иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу 28 января 2003 г.)).
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в том числе под строительство)
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться для целей строительства в собственность, в аренду и ограниченному кругу юридических лиц в постоянное (бессрочное) пользование (п. 2, 3 ст. 30; п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Отказ в предоставлении земельных участков для строительства в собственность граждан и юридических лиц не допускается, за исключением:
• случаев изъятия земельных участков из оборота;
• установления федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
• резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
Земельные участки для строительства могут предоставляться как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с предварительным согласованием (ст. 30 ЗК РФ).
С предварительным согласованием мест размещения объектов строительства земельные участки предоставляются коммерческим организациям в аренду. Как правило, предварительное согласование применяется при инвестировании строительства промышленных объектов вне или на территории населенных пунктов, если размещение объектов не вполне соответствует градостроительной документации и правилам землепользования и застройки (зонирование территории). В этих случаях проект размещения объекта промышленного назначения требует серьезного анализа экологических, архитектурных, санитарных и иных аспектов.