Страница 85 из 101
Тяготы выбора
Понятно, что точно оценить квартиру невозможно. Забегая вперёд, профессиональный оценщик (несмотря на то, что сдаёт в банк 20-страничный «анализ») сравнивает только 5 квартир с того же ЦИАНа, да и то похожих весьма условно (хотя что вы хотели за 5000 рублей, включая фотки). А непрофессионалу в недвиге куда труднее вывести какую-то «интегральную» оценку: все квартиры разные, плюс у каждого есть какие-то предпочтения: кому-то непременно надо жить рядом с шоссе, кому-то – наоборот. Раньше никто не смотрел на парковку, сейчас надо учитывать, что поздно вечером машину во дворе можно уже и не воткнуть. Я смотрел на перспективу отдать детей в детсад-школу по месту потенциальной прописки, а кому-то на это положить. Планы строительства новых станций метро тоже важны. Кто-то смотрит на мебель, кто-то нет. Кто ищет строго под себя и планирует ремонт в любом случае, может купить полностью убитую хату. Кто-то ищет под сдачу, тогда всё наоборот.
Потом я отсмотрел штук 15 двушек, так как решил, что ради маткапитала и вычетов глупо отвлекать деньги на трёшку (ипотека была с 50 % взносом), а однушки невыгодны по цене за метр. Поэтому остановился на двушке. Всего за два месяца я посмотрел около 30 квартир (не буду рассказывать о тупости риелторов, хозяев и их представителей, которые постоянно опаздывают, забывают про встречи, не приходят, не перезванивают и т. п. – если сравнить с наймом домработницы, тут все просто сказочно ответственные).
Что выяснилось интересного: даже учитывая мою неплохую способность к многофакторному анализу, цен сильно ниже рынка просто нет! То есть рынок квартир в Москве очень эффективен. Это меня крайне удивило. Думаю, тут немалая заслуга как раз сайтов и огромных открытых баз – все всё сразу видят. То есть квартира, стоящая на 5 % ниже рынка, продастся за неделю. Квартиру на 5 % выше рынка не будут даже смотреть. Сторговать можно максимум 2–3 %. Я смог скинуть цену всего на 1,5 %, но квартира уже стояла чуть ниже рынка (и хозяева даже немного заломались, когда увидели, что оценщик высчитал цену чуть выше оговорённой).
Напомню, что я посетил порядка 15 трёшек (+одну четверёшку смотрел) и 15 двушек в одном из районов Москвы по цене от 6 до 14,5 миллионов рублей (от 100 до 230 тысяч долларов). Не смотрел хрущёвки и низкую панель.
Самое гнетущее впечатление от 90 % просмотренных квартир – это их состояние. Плитка в санузлах, которую не меняли 40 лет. Продравшийся до бетона линолеум, вываливающиеся из косяков двери, висящие на проводах розетки и выключатели. Рассохшиеся деревянные окна. Отслоившаяся плёнка с ДСП антресолей, которые никто не чистил с 1975 года (запах там эпохальный, будто сам Ленин пару лет пролежал). Шкафы в прихожих те же самые, что были при сдаче домов в эксплуатацию – только дверцы набухли и расслоились. А коричневые пластмассовые ручки остались. Про ободранные обои я уже не говорю – ну обои-то переклеить сейчас стоит 7 тыщ рублей на комнату! Как можно годами и десятилетиями жить в хлеву?
В нескольких квартирах вместо кроватей на полу лежали матрасы. Среди всего этого великолепия непременно бегали сопливые дети, огромные вонючие собаки и бог знает кто ещё. Я бы многое хотел рассказать об обитателях, но боюсь испортить карму.
Самое уссачное – это, конечно, объявления о продаже. «
Уютная, тихая, тёплая»
, «
зелёный двор
», «
элитный район»
– это всё признаки настоящей помойки.
И это столица, друзья. Может быть, я привык к какому-то приличию в квартирах знакомых и друзей, но достаточно заглянуть в пару квартир на продажу, и станет понятно, как живёт человек, который сидит за соседним столом в офисе или в институте.
Я смотрел квартиры и подороже, но получалось, что люди слишком дорого оценивают свой ремонт, так что выгоднее купить убитую и сделать всё самому. Пару хороших квартир я упустил, и несколько квартир отпало из-за того, что гениальные дизайнеры присовокупили балконы к комнатам – а в ипотеку это чудо купить не получится. Раньше об этом никто не думал, а сейчас на вторичке чуть ли не 60 % сделок ипотечные. То есть 15 лет назад в порыве дебильной перепланировки люди ненароком отсекли большую часть сегодняшних покупателей.
Одна квартира была очень хороша по цене, но там люди догадались сделать на лоджии погреб (!) – достроили на улице под балконом 2-го этажа стенку и пробили в полу люк. Рассказывали, что картошки там хватает на всю зиму! Хорошо хоть не предлагали её оставить.
Но убитость не самое страшное. Дело в том, что хозяева 90 % квартир хотят переехать в меньшую площадь – короче говоря, получить доплату. То есть разменивают, похоже, единственный свой актив. Кто-то сулил оставить новую чугунную ванну или старую газовую плиту – мощный селлинг пойнт. Но почти все собирались ухудшить и без того плохое жильё (не считая как раз тех квартир, что были подороже).
Сделка
Выбор квартиры у меня завершился ровно за неделю до окончания срока в 90 дней, которые Сбер даёт на поиск. Потом ещё есть какое-то время (то ли 90, то ли 60 дней) на сбор документов по квартире – выписки, оценка и страховка.
Я купил двушку за 7,5 миллионов рублей в родном районе (СЗАО) с перспективой открытия метро через 2–3 года в пешей доступности. Состояние мне нужно было такое, чтобы по возможности можно было хоть что-то сэкономить на ремонте, в итоге я оставил только чугунную ванну, старые паркетные полы и фартук на кухне, остальное поменял. Главное, что я искал, – тихий зелёный квартал (чтоб не шумело шоссе) и (очень важно!) чистый подъезд.
Риелтор меня сразу немного насторожила: она была без агентства, сама по себе, и продавцы почему-то хотели именно альтернативную сделку. То есть они хотели продать и купить одновременно. С учётом того, что ипотека у меня уже была одобрена, смысла в такой операции я не видел: получаешь деньги и ищи с кэшем сколько хочешь, зачем тут городить ещё что-то? Объяснять они не стали, но я потом понял почему: продавцы очень боялись просрать все деньги между сделками и хотели этот период максимально сократить.
Опыт показывает, что с такими людьми как раз и происходит всякая херня; они напоминают легендарных сочинских фраеров, которые похлопывают себя по зашитым в подкладке деньгам, то и дело проверяя, не выкрал ли кто заветную заначку. Понятно, что щипачи таких лохов пасут с самого вокзала. К счастью для продавцов, я человек честный. К несчастью, риелтор (и не только он) обосрался и мощно их подставил.