Страница 84 из 101
Как вложиться в недвижимость на этапе строительства и не провафлить все деньги
Осенью 2017-го у меня завершился второй суд с компанией «Опин», которая до этого принадлежала Михаилу Прохорову, а теперь принадлежит «Инграду» Романа Авдеева. Четыре года назад (в 2013-м) я купил 2 однушки в Подмосковье на этапе строительства. Более того, что-то ударило нам с женой в голову, и в 2015-м вторую однушку мы отдали как первый взнос по ипотеке за трёшку (в которой собирались жить, так как она рядом с дачей). Я искренне надеялся, что вложение в строящуюся недвижимость принесёт мне как минимум 20 % годовых. Не тут-то было!
В конце 2015-го стройка внезапно прекратилась, а две очереди строительства превратились в (сюрприз!) восемь, так что будущие жители малоэтажного квартала внезапно были обречены жить на стройке ещё лет семь, а то и все десять – вместо двух. Сдать квартиры обещали – устно, конечно – в декабре 2015-го, по договору – в июне 2016-го. В сентябре 2016-го стало понятно, что в достроенных домах нет воды, газа (и, соответственно, отопления), и непонятно, когда будет. С помощью юриста, который, кстати, нашёл меня благодаря «Хулиномике», мы составили претензию и иск на возврат одной из квартир.
И закон, и договор позволяют вернуть квартиру застройщику, если просрочка сдачи составляет более 2 месяцев. Этой нормой редко кто пользуется, потому что до этого квартиры по мере строительства всё время дорожали. Тут оказалось наоборот: квартиры стали стоить процентов на 20 дешевле вложенного 2,5 года назад. Поводов очкануть хватает: вернув недвигу застройщику, можно остаться и без квартиры, и без денег. Поэтому мало кто готов на такой поворот событий.
В конце 2016-го «Опин» вернул мне деньги за однушку (с которых я сразу же погасил ипотеку, дабы иметь возможность вернуть взад трёху), и мы с помощью адвоката отсудили компенсацию в виде процентов за пользование деньгами.
По закону
можно ещё и получить 50 % от стоимости квартиры в виде штрафа. Суд, однако, так не считает. Он думает, что 2 года пользоваться моими деньгами – это ок, и сумму компенсации снизил в 3 раза, хотя все санкции были чётко прописаны в договоре. Но за моральный ущерб 10 тыщ рублей таки присудил.
«Опин» в последний возможный день подал апелляцию с намеренной ошибкой, на исправление которой ему дали ещё 30 дней (добро пожаловать в реальный мир вместо этих ваших «обращайтесь в суд»). Городской суд тоже назначается не сразу, так что компенсация отъехала чуть ли не на год. В итоге исполнительный лист на проценты+штраф я получил только через 10 месяцев после решения суда о выплате компенсации. Основную сумму они вернули за день до суда, надеясь таким образом задобрить судью и не платить компенсацию. Не вышло. Но, опять же, само это решение с учётом хитрожопой апелляции я получал полгода (вышестоящий суд их апелляцию отклонил).
Деньги по исполнительному листу я получал месяца три. Сначала принёс его в Росбанк (основной банк «Опина»), куда отправлял деньги за квартиру. Там на счету был ноль, да ещё два исполнительных сверху. Потом забрал его оттуда (а это лишний день, потому что банк не отдаёт документы в день обращения), отнёс в РосЕвроБанк (откуда нам зачисляли компенсацию за другую квартиру). Там тоже оказался ноль. И только с третьей попытки, после совета на форуме обездоленных жильцов, я отнёс исполнительный лист в Московский Кредитный Банк (товарища Авдеева), и на следующий же день мне прислали мои денежки.
В августе 2017-го состоялся суд по второй квартире, которую я по документам вернул им лишь в марте (ключи стали выдавать в апреле – то есть через 10 месяцев после обещанного срока). В итоге мы подписали мировое соглашение, по которому отказались от процентов, но сразу получили деньги за квартиру. Там ситуация уже была не такая однозначная, так как госкомиссии у малоэтажки нет, а разрешение на ввод в эксплуатацию они получили в декабре. Поэтому надо было ещё доказать, что в квартире жить было нельзя. Плюс, по-видимому, у «Инграда» более квалифицированные юристы, чем у «Опина», и подготовились они лучше.
Самым странным в этой истории оказалась судебная практика. Две стороны заключили договор, там чётко указаны штрафные санкции. Но суд не считает, что его надо соблюдать, а считает, что у кого-то (то есть у меня) из-за них вдруг возникает «необоснованное обогащение». Очевидно, что необоснованное обогащение у меня возникло бы, если б я вместо этих сраных квартир купил биткоины или хотя бы доллары. В решении там формулировка такая, что штраф составил 35 % от стоимости квартиры, что даёт мне «необоснованную» выгоду. Говорят, суды намеренно занижают выплаты, иначе застройщиков бы разорили клиенты.
Да, дома сейчас построены и люди там живут, но итог строительства оставляет желать лучшего, особенно касательно недостроя вокруг. Это прекрасная иллюстрация того, что недвижимость на этапе строительства далеко не всегда является хорошим вложением. Я уже не говорю о тех многоэтажках, которые оказались брошены всякими «Урбанами», «Мортонами» и СУ-155.
Как автор покупал квартиру
Ради использования материнского капитала я озаботился покупкой ещё одной квартиры – в ипотеку. Стал скаутить сайты на предмет найти что-то ниже рынка. Поначалу думал купить трёшку, так как (мне казалось) на трёшку можно получить максимальный дисконт, ведь её труднее продать. Плюс у трёшек ниже цена за квадратный метр. Отсмотрел квартир 15 и с удивлением обнаружил, что все цены в рынке. Чудес не бывает. Пару раз находил хорошее соотношение цена / качество, задумывался на неделю, чтобы сделать предложение, – но квартиры уже уходили.