Страница 6 из 8
Юридические признаки — ограничения и обременения прав на соответствующий объект недвижимого имущества.
Например, арест, аренда, сервитут, залог, право проживания, ссуда, рента, завещательный отказ и др. Ограничения прав и обременения объектов недвижимости могут быть установлены как в силу договоров, так и в силу закона. Так, ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в ст. 47.1 предусматривает: ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 данного Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 вышеуказанного Федерального закона (далее – требования в отношении объекта культурного наследия).
Судебная практика. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (п. 2): согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
D. Самостоятельное целевое назначение — это возможность использования объекта отдельно от иных объектов недвижимого имущества, то есть объект не должен обладать признаками благоустройства (улучшения качества) иного объекта недвижимого имущества, и отсутствуют признаки его самостоятельного назначения.
Несколько позиций, высказанных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено: замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17 января 2012 г. № 4777/08 в соответствии со ст. 2 ФЗ «О мелиорации земель» дано следующее определение мелиоративной системы – это комплексы взаимосвязанных гидротехнических и других сооружений и устройств (каналы, коллекторы, трубопроводы, водохранилища, плотины, дамбы, насосные станции, водозаборы, другие сооружения и устройства на мелиорированных землях), обеспечивающих создание оптимальных водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорированных землях.
В том же Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08 сказано: экспертизой, проведенной в рамках настоящего дела, установлено, что спорные сооружения представляют собой систему открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети, состоящей из асбестоцементных труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 метра, созданы в целях осушения земель сельскохозяйственного назначения. Сооружения прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно), вспомогательное назначение. Таким образом отсутствие самостоятельного назначения, при наличии иных признаков недвижимости – капитальность, прочная связь с землей не является достаточным к признанию такого объекта недвижимым имуществом.
При этом наличие или отсутствие самостоятельного целевого назначения решается самостоятельно судом, т. к. является вопросом правового характера, вследствие чего не может быть поставлен перед экспертом (и. 13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 № 11) и не требует специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства и ремесла.
Еще одна точка зрения, представленная в арбитражной практике. В Постановлении Президиума ВАС от 16 декабря 2008 г. №9626/08 затронуты вопросы о правовом обосновании отнесения соответствующих вещей к недвижимым. В частности, вопросы, связанные с индивидуализацией объекта, квалифицирующегося в качестве недвижимого имущества. В данном случае замощение земельного участка рассматривалось в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, руководствуясь двумя основными признаками: наличием прав на земельный участок и разрешительной проектной документацией, возможно имело значение, что сама площадка имела значительную протяженность – 8 565,4 кв. метра, а также кадастровый номер. Самостоятельность целевого назначения в данном случае судом не оценивалась. Но данное постановление скорее исключение из правил. Об этом же говорится и в Правовых позициях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2008 год с комментариями: «Оценка этих же фактических обстоятельств дела привела Президиум ВАС РФ к признанию спорного объекта недвижимым имуществом. К сожалению, вопросы о соответствии спорной производственной площадки признакам недвижимости и их оценка высшей судебной инстанцией в Постановлении не затронуты.
Представляется, что подобные объекты в силу многообразия правовых оснований их создания, конструктивных особенностей и других признаков могут относиться как к движимому, так и к недвижимому имуществу, поэтому для судов было бы крайне полезным обоснование Президиумом ВАС РФ своей позиции по данному делу. Изложение высшей судебной инстанцией конкретных ориентиров при разрешении подобных споров могло бы оказать положительное воздействие не только на формирование единообразной судебной практики, но и на создание базы для научного исследования затронутых отношений»[19].
Выводы
Объект признается недвижимым имуществом только, если он обладает всей совокупностью перечисленных признаков либо признается недвижимым имуществом в силу прямого указания федерального закона.
Раздел 2.
Земельный участок
2.1. Понятие «земельный участок»
Определение понятия «земельный участок» претерпевало за последние пять лет достаточные изменения. При этом следует отметить, что приоритет сместился только с описания фактических характеристик земельного участка как объекта материального мира к его квалификации как объекта вещных прав, недвижимой вещи, то есть объекта гражданских прав (табл. 3).
Таблица 3
Сравнительная таблица определений понятия «земельный участок»
19
Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2008 год с комментариями / Под ред. А. А. Иванова. М.: Статут, 2012.