Страница 5 из 8
Следует обратить внимание на и. 6.2 – вне зависимости от формы управления, выбранного собственниками помещений в многоквартирных домах (непосредственное управление, управляющая компания, создание ТСН, ТСЖ, предусмотренных ч. 2 ст. 161 ЖК РФ), решение вопроса об уменьшении площади общего имущества относится к компетенции общего собрания при 100%-ном одобрении всеми собственниками помещений в многоквартирных домов.
В случае, если застройщик имеет намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее – строительство) архитектурного объекта (здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта), для строительства которого требуется разрешение на строительство, он также обязан иметь архитектурный проект (архитектурный проект – архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-эпидемиологические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора), выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
При этом необходимо иметь в виду, что и. 9 ст. 51 ГрК РФ устанавливает иной порядок получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, возлагая на застройщика обязанность по представлению следующих документов: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства; 4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 10.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства включает его описание в текстовой форме и графическое описание:
При этом в соответствии с и. 17 ст. 51 и ст. 49 ГрК РФ, Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 №624 (ред. от 14.11.2011) «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
2) строительства объектов капитального строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, например, жилого дома (Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2016 № 77-КГ 16-4);
3) строительства объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей);
4) жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
5) многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
6) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
7) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
8) капитального ремонта объектов капитального строительства;
9) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
10) в иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Судебная практика: «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2016)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) – в соответствии с ч. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса Краснодарского края не требуется получение разрешения на строительство объектов капитального строительства, строящихся в целях исполнения договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям классом напряжения до 20 кВ включительно, если расстояние от границ участка заявителя до объектов электросетевого хозяйства необходимого заявителю класса напряжения сетевой организации, в которую подана заявка, составляет не более 300 м в городах и поселках городского типа и не более 500 м в сельской местности.
Признак капитальности объекта также подтверждается целевым назначением земельного участка (например, под эксплуатацию здания/сооружения, для строительства недвижимого имущества и др.).
Апелляционное определение Омского областного суда от 05.02.2014 по делу № 33—716/2014 – в удовлетворении исковых требований о выдаче разрешения на строительство жилого дома отказано правомерно, так как при строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, получения разрешения, предусмотренного ч. 1 ст. 51 ГрК РФ, в силу прямого указания закона не требуется.
С. Признак индивидуальной определенности.
Индивидуальная определенность – совокупность фактических (технических) и юридических признаков, характеризующих определенную вещь.
Из этого определения следует, что недвижимость — это всегда индивидуально-определенная вещь, то есть материальный объект, обладающий индивидуальными техническими и юридическими признаками.
Фактические (технические) признаки (в зависимости от вида недвижимой вещи), например:
• для земельного участка – площадь, адресные ориентиры, наличие водных объектов, многолетних насаждений, зданий, сооружений,
иных объектов на поверхности, под поверхностью земельного участка и др;
• для зданий (сооружений, объектов незавершенного строительства) – год постройки, площадь, адресные ориентиры, этажность, материал несущих конструкций, наличие или отсутствие коммуникаций и др.
Фактические (технические) признаки отражаются в технической документации, например, в техническом или кадастровом паспорте.