Страница 12 из 22
Особенности договора продажи недвижимости проявляются, прежде всего, в его элементах. Во-первых, такой договор подлежит совершению в обязательной письменной форме под страхом его недействительности. Во-вторых, индивидуализация объекта продажи происходит за счет данных, позволяющих определенно установить недвижимость, подлежащую отчуждению (в частности, используются сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры). При этом, если объектом продажи выступает здание, сооружение, иная подобная недвижимость, то предмет договора составляет не только передача этой недвижимости, но и передача того земельного участка, на котором она расположена и который необходим для ее использования. В-третьих, цена на недвижимость, находящуюся на земельном участке, включает и цену передаваемого земельного участка или права на этот участок. При этом по способу установления цены она может быть фиксированной на весь объект недвижимости или устанавливаться на единицу площади или иного показателя ее размера. В-четвертых, существенными условиями рассматриваемого договора выступают условия о предмете и цене.
С позиции динамики заключенного договора продажи недвижимости выделяется его следующая специфическая особенность: передача недвижимости происходит по передаточному акту, а переход права собственности подлежит государственной регистрации. Практическое значение данного положения заключается в том, что уклонение от подписания передаточного акта рассматривается как отказ одной из сторон от исполнения договора (это исключает возможность к понуждению исполнения обязательства в натуре), в то время как уклонение от государственной регистрации позволяет стороне договора требовать в судебном порядке вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности.
Договор продажи предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется уплатить за него обусловленную соглашением цену.
Отчуждение предприятия не зависит от функциональной направленности его использования, а значит, неиспользование покупателем предприятия по назначению не может повлиять на действительность совершенного договора. Но данное положение нельзя воспринимать абсолютно. Закон определяет основание, по которому договор продажи предприятия может быть признан недействительным: если в составе предприятия передаются долги и кредитор продавца, уведомленный о продаже предприятия, не дал своего согласия на перевод долга. Такой кредитор может требовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Данное требование, а также другое альтернативное требование – о досрочном исполнении обязательства и возмещения продавцом убытков, могут быть предъявлены в течение трех месяцев с момента получения уведомления о продаже предприятия. Кредитор, не уведомленный о продаже предприятия, вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать об отчуждении предприятия.
Передача предприятия, как условие договора о предмете, включает передачу всего входящего в его состав имущества, а также передачу исключительных прав на средства индивидуализации предприятия (коммерческое обозначение), продукции, работ или услуг (товарный знак, знак обслуживания) или лицензионные права на использование этих средств индивидуализации. В то же время, в состав предприятия не включаются полученные продавцом разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Отсутствие таких разрешений у покупателя не освобождает его от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств, продавец и покупатель несут солидарную ответственность. Такую же ответственность они несут по долгам, включенным в состав предприятия и переведенным на покупателя без согласия кредитора.
Специфической особенностью обладает процесс заключения рассматриваемого договора: до подписания договора стороны должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень включаемых в состав предприятия долгов. Данные документы впоследствии выступают неотъемлемой частью договора продажи предприятия и индивидуализируют его предмет. Практическая значимость совершения указанных формальностей заключается не только в предельно точном описании объекта купли-продажи, но и в обосновании реальной стоимости продаваемого предприятия. Это позволяет, в свою очередь, вести речь о том, что существенное занижение или завышение цены предприятия по сравнению с его стоимостью, определенной на основе полной инвентаризации предприятия, должно рассматриваться через призму злоупотребления правом.
Для данного договора предписано соблюдение обязательной письменной формы. В противном случае договор попадает под режим ничтожной сделки. Исполнение договора продажи предприятия (т. е. передача предприятия) осуществляется по передаточному акту, подписание которого свидетельствует о том, что передача предприятия состоялась, и на покупателя перешел риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. При передаче предприятия, состав которого не соответствует предусмотренным договором требованиям (в частности, требованиям о передаче имущества свободным от прав третьих лиц; передаче имущества в соответствующем количестве; передаче имущества, отвечающего требованиям о качестве и комплекте товара) наступают последствия, предусмотренные соответствующими общими нормами о купле-продаже.
Если сведения о выявленных недостатках и об утраченном имуществе указаны в передаточном акте, и такой акт принят, то в качестве последствий принятия такого предприятия с недостатками выступает право покупателя требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, а также предъявлять иные требования, если право на их предъявление в подобной ситуации прописано в договоре. Если из-за недостатков, за которые отвечает продавец, предприятие стало непригодно для целей, названных в договоре, и эти недостатки продавцом не устранены, то покупатель вправе требовать расторжения или изменения договора в судебном порядке. При этом последствия расторгнутого или измененного договора (а равно последствия недействительности сделок), связанные с возвратом или взысканием в натуре полученного по договору, применяются к договору продажи предприятия. При условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Правом на уменьшение цены предприятия покупатель наделен также в ситуации передачи ему в составе предприятия долгов продавца, при условии, что они не были указаны ни в договоре, ни в передаточном акте и покупатель не знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия.
Переход права собственности по договору продажи предприятия хотя и зависит от факта передачи предприятия, но не происходит в момент такой передачи. Момент перехода права собственности на предприятие сопряжен с моментом государственной регистрации права собственности на него, которая производится после совершения акта передачи предприятия, если иное не предусмотрено договором[38].
Договор мены
Понятие договора мены. В экономическом базисе сформировалась такая группа имущественных отношений, которая, исключая необходимость в денежном обороте, связана с товарообменом. Такие отношения предопределили формирование самостоятельного вида гражданско-правового договора (то есть договорного типа) – договора мены, целью которого выступает взаимный переход права собственности на обмениваемые товары. Итак, договор мены – это самостоятельный вид гражданско-правового договора, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
38
Учитывая тот факт, что в состав предприятия входят, в том числе, и объекты недвижимости (основные фонды предприятия), процедура государственной регистрации перехода права собственности на предприятие такова, что одновременно государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и переход права собственности на все объекты недвижимости, входящие в состав предприятия (п. 3 ст. 46 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости»).