Страница 22 из 22
В договоре пожизненного содержания с иждивением встречное предоставление выражается в пожизненном содержании гражданина, передавшего недвижимое имущество в собственность плательщика, либо пожизненном содержании указанного им лица – гражданина. Такое пожизненное содержание включает в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним (при условии определения стоимости всего объема содержания с иждивением). Пороговое значение размера пожизненного содержания с иждивением установлено только для случая бесплатной ренты, которое не может быть менее двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения по месту нахождения имущества.
Характеристика срока для договора ренты зависит от его вида. Договор постоянной ренты бессрочный. Его срок ограничивается выкупом ренты. Выкуп ренты может быть реализован через механизм как права на выкуп, так и исполнения обязанности выкупа. В первом случае договор прекращается отказом от дальнейшей выплаты ренты ее выкупом. Данное право нельзя погасить соглашением сторон, однако таким соглашением его можно ограничить посредством указания на срок жизни получателя ренты либо на тридцатилетний срок с момента заключения договора. Во втором случае речь идет об основаниях, дающих получателю ренты право требовать выкупа ренты (одностороннее прекращение договора). Договор пожизненной ренты ограничивается сроком жизни получателя ренты или указанного им лица.
Существенными условиями договора ренты являются условие о предмете и размере рентных платежей. А по договору ренты, связанной с передачей под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, так же и условие об обязанности предоставления обеспечения исполнения обязательства плательщика (или страхования, в пользу получателя ренты, риска ответственности неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств плательщика).
Права и обязанности сторон по договору ренты. Из договора ренты возникает одно основное обязательство – обязательство по уплате рентных платежей. Особенность исполнения этого обязательства зависит от многих обстоятельств. Во-первых, передача недвижимого имущества под выплату ренты выступает основанием возникновения залога (залог в силу закона) на это имущество. Во-вторых, отчуждение плательщиком недвижимого имущества выступает основанием перехода долга (обязанностей) на приобретателя такого имущества (в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве на стороне должника в силу закона). В-третьих, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты; при этом, при случайной гибели (случайном повреждении) плательщик по договору постоянной платной ренты вправе требовать прекращения договора либо изменения его условий. В-четвертых, договор постоянной ренты прекращается выкупом ренты, размер которой определяется договором. Если такой размер соглашением не определен, то при платной ренте размер выкупа составляет годовую сумму подлежащей выплате ренты, а при бесплатной ренте – помимо годовой суммы подлежащей выплате ренты, также стоимость имущества, определяемой по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК (цена, которая взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар). В-пятых, при существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков, а в случае бесплатной передачи недвижимого имущества по общему правилу вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Критерий платности ренты безразличен при пожизненном содержании с иждивением: получатель наделен правом требовать возврата недвижимого имущества при существенном нарушении договора независимо от платности или бесплатности передачи недвижимого имущества.
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
Договор аренды: общие положения
Понятие договора аренды. Среди субъектов гражданского права встречаются такие, которые по тем или иным причинам не способны реализовать свое правомочие пользования в отношении принадлежащего им имущества. Не имея потребности в отчуждении такого имущества, собственники, тем не менее, заинтересованы в получении определенной выгоды от его использования в иных формах, нежели непосредственное пользование имуществом. Это может быть и получение постоянного денежного дохода, и поглощение услуг, и заказ на выполнение работ. Наличие таких собственников, с одной стороны, и наличие лиц, имеющих потребность во временном возмездном пользовании чужим имуществом, вызвало к жизни конструкцию договора аренды (имущественного найма). По данному самостоятельному виду гражданско-правового договора арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нормы о договоре аренды, формирующие институт аренды, в большей своей части сосредоточены в гл. 34 ГК РФ. Кроме того, нормы об аренде имеют место и в специальном законодательстве, например, в Земельном кодексе РФ, в законе о финансовой аренде[63], Лесном кодексе РФ.
Определимся с конститутивными признаками рассматриваемого договора. Во-первых, целью договора аренды выступает возмездное временное перемещение имущества собственника к другому лицу. Данное обстоятельство, в частности, оказывает влияние на квалификацию договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ). Подобная договорная модель не является в чистом виде ни договором аренды, ни договором купли-продажи, ни смешанным договором, поскольку возможность его заключения предусмотрена законом. Несмотря на то, что договор аренды с условием перехода права собственности к арендатору предусмотрен законом, его нельзя отнести к числу поименованных договоров. Перед нами пример, когда допускается сама возможность объединения в рамках одного договора-документа двух равнозначных (самостоятельных) договоров-сделок: договора аренды и договора купли-продажи (арендованного имущества). Такой договор-документ получил название комплексного договора. Договор аренды с условием перехода в последующем права собственности на арендованное имущество следует отличать от договора найма-продажи (ст. 501 ГК РФ) как разновидности договора розничной купли-продажи. Несмотря на то, что конечный правовой результат у этих договоров один – переход права собственности к приобретателю (арендатору), механизм такого перехода все же отличается. Если к договору найма-продажи нормы об аренде (имущественном найме) подлежат применению в субсидиарном порядке, то договор аренды с условием перехода права собственности распадается на два самостоятельных договора, каждый из которых порождает свои квалифицирующие обязательства: обязательство по передаче имущества в аренду и обязательство по передаче имущества в собственность. Это означает, что к каждому обязательству нормы об аренде и купле-продаже подлежат применению непосредственно, то есть напрямую.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.
63
ФЗ РФ от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 3.07.2016) «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. 1998 г. № 44. Ст. 5394.