Страница 17 из 21
В этой связи в судебной практике наиболее остро стоит вопрос: в какой момент строительной готовности возникает объект незавершенного строительства как недвижимая вещь? Одни считают, что таким объектом является уже просто котлован, другие полагают, что объект незавершенного строительства возникает с момента появления котлована с залитым в нем фундаментом[197].
Полагаем, что именно второй подход представляется более правильным, поскольку характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта недвижимости, в который будет достроен объект незавершенного строительства[198]. Такая позиция в полной мере согласуется и с теми признаками объекта недвижимости, которые были выделены выше в целях проецирования их на объекты самовольного строительства.
Вместе с тем высказанные в доктрине точки зрения относительно природы незавершенного строительством объекта до государственной регистрации на него права собственности, по верному замечанию О.Г. Ершова, «не позволяют решить проблему природы не завершенного строительством объекта, поскольку нельзя точно установить момент, с которого этот объект является объектом недвижимости»[199]. В связи с этим О.Г. Ершов предлагает искать решение проблемы природы незавершенного строительством объекта, обратив внимание на момент, когда прекращается обязательственное отношение и возникает вещное, – момент пограничного состояния[200].
Полагаем, что данный подход может быть использован при рассмотрении вопроса, должным образом не освещенного в доктрине, однако без ответа на который изучить до конца правовую природу объекта самовольного строительства не представляется возможным: с какого момента самовольная постройка может быть отнесена к объектам недвижимости?
Стоит сказать, что проблема определения момента отнесения вновь созданной недвижимой вещи к недвижимости не один год занимает умы цивилистов, зачастую порождая больше вопросов, нежели ответов. Так, В.М. Дикусар, Е.В. Храпова пишут: «В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимым? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него?»[201]. В качестве ответа на поставленные вопросы далее названные авторы отмечают, что «с одной стороны, у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны, дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет»[202]. Однако, думается, что последнее суждение не в полной мере отвечает на поставленные вопросы[203].
Вновь созданный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона (т. е. одновременно попадать под правовой режим и самовольной постройки, и недвижимой вещи) при наступлении совокупности следующих юридических фактов:
а) появление у вновь созданного объекта признаков недвижимой вещи (прочная связь с землей; пространственная индивидуальность; непотребляемость);
б) наличие у вновь созданного объекта признаков (признака) самовольной постройки (создание объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; создание объекта без получения на это необходимых разрешений; создание объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил);
в) прекращение (приостановление) строительных работ в отношении созданного объекта, обусловленное либо волеизъявлением застройщика, либо внешними факторами (например, расторжение договора строительного подряда; предписание уполномоченного органа; судебный акт о приостановлении незаконной строительной деятельности и т. п.).
Именно наличие последнего юридического факта, на наш взгляд, придает статичность рассматриваемому юридическому составу и позволяет установить момент, когда созданный объект может быть отнесен к недвижимости, при этом построенной с нарушением закона.
Выделение рассмотренного юридического состава имеет не только теоретическое, но и практическое значение, поскольку влечет возможность применения разного рода механизмов, заложенных в ст.222 ГК РФ: снос незаконно возведенного объекта либо введение его в гражданский оборот после легализации, что невозможно без установления факта наличия объекта недвижимости, созданного с нарушением законом. В отсутствие последнего выделенного факта, т. е. при осуществлении строительной деятельности, применение ст.222 ГК РФ затруднено, поскольку в этой ситуации мы имеем дело с самовольным строительством (деятельностью), на что буквальное содержание данной нормы не рассчитано. При строительстве объекта отношения представлены в динамике; конечный результат строительный деятельности (возводимый объект) постоянно меняется по мере ее осуществления, что и обусловливает описанные трудности. Указанное также наглядно демонстрирует пробелы в правовом регулировании отношений, связанных с самовольным созданием объектов недвижимости, в части нехватки нормы о незамедлительном приостановлении незаконного строительства после его обнаружения, как то имеет место, например, в п.1 ст.223 ГК Республики Беларусь.
Отсутствие такой нормы в ст.222 ГК РФ и соответствующие трудности, которые испытывают в этой связи суды при рассмотрении исков о сносе самовольных построек, объективно демонстрируют пробельность законодательства при гражданско-правовом регулировании рассматриваемых отношений. Обобщая материалы таких судебных дел, в Обзоре судебной практики 2014 г. по делам, связанным с самовольным строительством, Верховный Суд РФ указал на возможность запрета производства строительных работ в качестве меры по обеспечению иска. Кроме того, дал разъяснения о том, что такой запрет может быть наложен судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте[204]. Однако поскольку такие разъяснения не отвечают на все проблемные вопросы, связанные с самовольным строительством, внесение изменений и дополнений в ст.222 ГК РФ остается необходимым и востребованным.
Наличие соответствующего законодательного положения позволит надлежащим образом оценить, во-первых, деятельность по созданию объекта недвижимости (с точки зрения нарушений закона, наличия основания для привлечения лица к ответственности и т. п.), во-вторых, результат такой деятельности, что невозможно без приостановки стройки, т. к. рассматриваемые отношения будут представлены все время в динамике, в то время как необходимо решение вопроса о возможности применения ст.222 ГК РФ (действие которой направлено исключительно на недвижимые вещи) либо поиска иной нормы.
Как следствие, считаем необходимым включить в п.1 ст.222 ГК РФ положение о том, что «самовольное строительство подлежит немедленному приостановлению», дав также определение самовольному строительству (полная редакция предлагаемых изменений приведена в приложении № 3).
Таким образом, проведенное в настоящем параграфе исследование позволяет сформулировать следующие выводы.
1. Сложившиеся подходы к определению правовой природы самовольной постройки отражают двойственную сущность возникающих отношений, а именно: подход напрямую зависит от того, рассматривается самовольная постройка как правонарушение или как основание возникновения права собственности. В первом случае юридической оценке подвергаются самовольные действия со стороны лица, осуществившего строительство такого объекта (самовольное строительство), во втором – самовольная постройка рассматривается как вещь, которая становится объектом гражданских прав после признания права собственности на нее, либо не становится в случае принятия решения о ее сносе.
197
См. об этом подробнее: Потапенко С.В., Зарубин А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / под ред. С.В. Потапенко. М.: Проспект, 2012. – 248 с. См. также: постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2012 г. по делу № А05-13632/2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
В юридической литературе высказаны и иные точки зрения относительно того, когда незавершенный строительством объект возможно признавать самостоятельной вещью: с момента получения разрешения на строительство; с момента ввода в эксплуатацию; с момента выполнения определенного объема работ и т. п. См. об этом подробнее: Ершов О.Г. Не завершенный строительством объект: новый взгляд на старую проблему // Цивилист.2012. № 2. – С. 19–25.
198
Стоит отметить, что Верховный суд РФ и ВАС РФ ответа на поставленный выше вопрос в совместном Постановлении Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 не дали, хотя в абз.2 п.14 проекта данного Постановления было указано: судам следует учитывать, что объект незавершенного строительства возникает не ранее создания фундамента такого объекта (проект совместного Постановления Верховного Суда РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: [Электронный ресурс] URL: http://www.arbitr.ru (дата обращения 12.01.2011)).
199
Ершов О.Г. Указ. соч.
200
Там же.
201
Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. 2009. № 1. – С. 42.
202
Дикусар В.М., Храпова Е.В. Там же.
203
Относительно правового режима объекта капитального строительства до регистрации прав на него Ю.Ф. Дружининой высказано мнение о том, что ответ на поставленный вопрос нужно искать в ст.55 ГсК РФ. По мнению указанного автора, «с момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию его необходимо рассматривать как объект недвижимого имущества, право собственности на который подлежит государственной регистрации». См.: Дружинина Ю.Ф. О правовом режиме объекта капитального строительства до регистрации прав на него // Правовые проблемы укрепления российской государственности: сб. статей / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2009. Ч. 42. – С. 54–55.
Предложенная автором позиция хороша тем, что позволяет четко установить момент, с которого вновь созданный объект может быть отнесен к недвижимости. Однако данный подход не может быть применен к объектам самовольного строительства в силу того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в большинстве случаев застройщиком получено быть не может по причине допущенных при строительстве объекта тех или иных требований закона. Равно как данный подход не может быть применен в отношении незавершенного строительством объекта, поскольку такой объект не достиг своей степени готовности, как следствие, в эксплуатацию не вводится.
204
Указанный обзор. – С. 26.