Страница 16 из 21
В свою очередь, как пишет О.В. Гумилевская, «несмотря на то, что в юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям, традиционно в российской цивилистике здание и сооружение обозначались термином «строение», при этом под строением, как правило, и понимается постройка, прочно юридически и материально связанная с земельным участком»[186].
Заметим, что О.В. Гумилевская для конкретизации термина «строение» использует уже иное понятие, а именно: «постройка», что требует дальнейшей конкретизации рассматриваемого понятийного ряда и в очередной раз свидетельствует об отсутствии единообразия употребления данных терминов.
Возвращаясь к понятию «строение», действительно, можно констатировать, что указанное понятие является родовым по отношению к понятиям «здание» и «сооружение». Тем не менее, учитывая определения недвижимой вещи (недвижимости), объекта капитального строительства, определение недвижимого имущества (недвижимости), закрепленного в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[187], можно сделать вывод, что в настоящее время отсутствует какая-либо объективная необходимость в употреблении данного термина на уровне законов и подзаконных нормативных правовых актов[188].
Полагаем, аналогичный подход применим и к иному, не содержащемуся в ст.130 ГК РФ, понятию «постройка». Данное понятие упоминается в ст.222, 257 ГК РФ, исходя из систематического толкования которых, можно сделать вывод, что оно также относится к недвижимым вещам.
Толковый словарь русского языка дает следующее определение постройки – то, что построено[189]. По сути, такое определение соответствует содержанию ст.222 ГК РФ и позволяет сделать вывод, что понятие постройки, равно как и понятие строения, является родовым по отношению к понятиям здания и сооружения и означает результат строительной деятельности, имеющий определенную степень законченности. И вновь обратим внимание на то, что на законодательном уровне понятие постройки, равно как и строения, отсутствует. В доктрине же, как уже отмечалось выше, одно понятие зачастую определяется через другое[190]. Указанное наглядно свидетельствует о необходимости упорядочения терминологии, использующейся в действующем законодательстве[191].
Нельзя не отметить, что по сравнению с прежней редакцией п.1 ст.222 ГК РФ законодатель сократил перечень объектов самовольного строительства: исчезло указание на жилой дом. При этом словосочетание «иное недвижимое имущество» было заменено на «другое строение». Между тем, поскольку в правоприменительной практике окончательно утвердился подход о применении ст.222 ГК РФ к отношениям по самовольному созданию исключительно недвижимых вещей, отказ самовольной постройке в автоматическом причислении ее к объектам недвижимости в самом начале рассматриваемой нормы свидетельствует более о демонстрации законодателем ужесточения своего подхода к объектам самовольного строительства, нежели о смене фактического наполнения рассматриваемого понятия «самовольная постройка».
В этой связи не утратило актуальности предложение И.Д. Кузьминой о необходимости согласования терминологического ряда, используемого ст.222 ГК РФ, с ее названием и контекстом, путем замены содержащихся в ней понятий на «здание или сооружение»[192], поскольку выше уже мотивировано отсутствие какой-либо необходимости в употреблении множества терминов, определяющих, по сути, одно и то же понятие.
Пожалуй, единственное, что может оправдать включение в п.1 ст.222 ГК РФ указания на «другое строение», это необходимость решения вопроса о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к самовольным постройкам, который до сих пор является самым дискуссионным. Однако, забегая вперед, отметим, что подменять одно понятие другим явно нецелесообразно.
О. Мананников категорично пишет: «Буквальное толкование нормы закона позволяет утверждать, что понятие самовольного строительства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, т. к. последние находятся в процессе создания, а не являются уже «созданными».
<…> Не вызывает сомнений, что все нарушения строительных и градостроительных норм и правил могут быть устранены к моменту окончания строительства. То же самое относится к предоставлению земельного участка и получению разрешения на строительство (фактическое одобрение идущего строительства уполномоченным органом)»[193].
Такой подход вряд ли можно признать обоснованным. Общеизвестно, что строительство – процесс длительный. И ждать, пока застройщик достроит свою недвижимость, возводимую с нарушением требований закона, чтобы потом распространить на такой объект режим самовольной постройки, представляется явно нецелесообразным, если не опасным для жизни и здоровья людей. При этом зачастую объект уже полностью построен, даже используется, однако оформлять на него право собственности застройщики не торопятся в силу различных причин. И такое правовое состояние объекта недвижимости (а по сути, как таковое – его отсутствие) может длиться сколько угодно долго, что не может быть признано допустимым и отвечающим принципу стабильности гражданского оборота.
В этой связи представляется обоснованной точка зрения Р.А. Валеева, согласно которой «объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки»[194], и критерии отнесения такого объекта к той или иной категории, безусловно, те же, что и в отношении завершенного строительством объекта. Т. е., если незавершенный строительством объект подпадает под признаки самовольной постройки, указанные в ст.222 ГК РФ, на него в полной мере может быть распространен соответствующий режим такой постройки, в связи с чем необходимо прямо указать на объекты незавершенного строительства в диспозиции данной правовой нормы.
Полагаем, именно последний подход, а «не устранение нарушений к моменту окончания строительства», как раз и должен стимулировать застройщика осуществлять (или продолжать) строительство объекта недвижимости на законных основаниях, поскольку в противном случае самовольно возводимый объект оказывается под угрозой сноса, как то предусмотрено п.2 ст.222 ГК РФ. До этих же пор застройщику следует предоставить возможность устранения имеющих место нарушений, дав соответствующее время, однако такое строительство должно быть незамедлительно приостановлено, что также будет стимулировать застройщика устранять допущенные нарушения.
Тем не менее, мы не разделяем позицию Р.А. Валеева, согласно которой самовольной постройкой должен признаваться исключительно объект незавершенного строительства, обладающий соответствующими признаками, а не иные объекты, перечисленные в ст.222 ГК РФ, в отношении которых завершено строительство, мотивированную тем, что «на самовольную постройку не выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, юридически удостоверяющее завершенность зданий (сооружений) и возможность их эксплуатации»[195].
Представляется, что такое разрешение, равно как и последующая регистрация права собственности на объект недвижимости, допускает в легальный гражданский оборот данный объект, однако их отсутствие никоим образом не отменяет факт создания недвижимой вещи de-facto[196].
186
Гумилевская О.В. Указ. соч. – С. 60.
187
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст.3594. Далее по тексту – Закон о государственной регистрации прав.
188
Стоит отметить, что в доктрине высказана и аргументирована и иная позиция, в соответствии с которой для обозначения разделенного на помещения, каждое из которых принадлежит кому-либо на праве собственности, здания, т. е. отдельно стоящего завершенного строительством правомерно возведенного объекта (инженерно-строительных объемов), перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба назначению, но который при этом не признается объектом гражданских прав, предлагается применять термин «строение». См. об этом подробнее: Трубачев Е.О. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. канд. юрид. наук. Томск, 2009. – С. 17.
Тем не менее, полагаем, что законодатель также осознал необходимость упорядочения рассматриваемой терминологии. Так, в соответствии с последними изменениями в ЗК РФ (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171 – ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2014. № 26. Ст.3377) из ст.40, 63, 76, 77, 85 и т. д. исчезло понятие «строение», остались только «здания и сооружения».
189
Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений. М.: ООО «А ТЕМП», 2008. – С. 570.
190
В подтверждение процитируем определение строения, предложенное Шашковой О.В.: «Строением является капитальная постройка, рассчитанная на длительную эксплуатацию, образующая хозяйственно и технически единое целое с земельным участком и обособленное от прилегающих построек» // Комментарий к Федеральному закону от 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011). [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
191
Ярким примером непонимания рассматриваемыхтерминов служит следующая ситуация. В порядке консультации Министерству экономического развития Российской Федерации был задан вопрос относительно идентичности понятия «здание, строение, сооружение» понятию «недвижимое имущество». Ответ указанного органа, содержащийся в письме от 16 июня 2010 г. № Д23-2175, заслуживает отдельного внимания: «Определение понятия «недвижимое имущество» дается в ст.130 ГК РФ, в которой изложено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Представляется, что во избежание как таких вопросов, так и «ответов» необходимо устранить имеющие место коллизии на законодательном уровне. Вопрос-ответ процитированы из электронной системы СПС «КонсультантПлюс».
192
Кузьмина И.Д. Указ. соч. – С. 102. Похожая позиция высказана Пуляевской Л.В. См. об этом подробнее: Пуляевская Л.В. Основания приобретения права собственности гражданами: дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2002. – С. 7.
193
Мананников О. Дамоклов меч самовольного строительства // ЭЖ-Юрист. 2004. № 31. – С. 2. Усиливал свою точку зрения данный автор тезисом о том, что «по российскому законодательству незавершенный строительством объект вообще не относится к недвижимому имуществу, что прямо исключает распространение на него действия п.1 ст.222 ГК РФ» (Там же). В связи с чем необходимо отметить, что с 1 января 2005 г. объекты незавершенного строительства были отнесены к недвижимому имуществу (ст.130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст.39).
194
Валеев Р.А. Правовой режим объектов незавершенного строительства: дис. канд. юрид. наук. Уфа, 2007. – С. 8.
195
Валеев Р.А. Там же.
Отметим, что в доктрине высказана прямо противоположная точка зрения. Так, М.М. Гасанов приходит к выводу, что объект незавершенного строительства не подлежит признанию самовольной постройкой до первоначальной государственной регистрации прав на него, поскольку в отсутствие последней такой объект не является объектом недвижимости, который и может быть признан самовольной постройкой. См об этом подробнее: Гасанов М.М. Правовой режим объектов незавершенного строительства: дис. канд. юрид. наук. М., 2011. —С. 10.
196
К схожему выводу приходит А.Я. Беленькая, отмечающая, что «фактически завершенные объекты, но не сданные в эксплуатацию из-за каких-либо нарушений, предусмотренных ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны рассматриваться как самовольные постройки, а не как объекты незавершенного строительства». См.: Беленькая А.Я. Проблемы квалификации права на объект строительства: дис. канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. -С. 9.