Страница 15 из 21
Тем не менее, для обоснования тезиса об отнесении самовольных построек к объектам недвижимости необходимо выделить критерии отнесения той или иной вещи к недвижимым в целях проецирования полученных результатов на объекты самовольного строительства[165].
Анализ исследуемого явления позволил С.А. Степанову прийти к следующему выводу: «При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости»[166].
Относительно первого критерия уместно привести уже ставшее хрестоматийным высказывание известного дореволюционного цивилиста профессора Л.А. Кассо о том, что использование такого приема, как перечисление примеров, не может иметь исчерпывающего значения для общего определения[167].
Что касается такого критерия, как прочная связь с землей, то в отношении данного признака отнесения вещей к недвижимым в доктрине наблюдается редкое единодушие[168]. Более того, А.А. Иванов вполне обоснованно полагает, что в ГК РФ должен остаться только один признак недвижимой вещи – ее прочная связь с землей. Земельный участок в таком понимании будет главным объектом недвижимости, а остальные недвижимые вещи могут быть выделены в теоретических и практических целях при помощи критерия прочной связи с землей[169].
Такой подход соответствует и концепции «единого объекта недвижимости», закрепленной в первом проекте изменений ГК РФ[170] (ст.130), согласно которой земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь[171].
Вместе с тем пока такие изменения предусмотрены лишь в проекте, который в свете вносимых в последнее время в гражданское законодательство изменений все более утрачивает свою актуальность, а сложившаяся на сегодняшний день ситуация с понятием недвижимости вынуждает правоведов «формулировать совокупность признаков, на основании которых тот или иной объект может быть отнесен к недвижимости»[172] помимо указанного, бесспорно, главенствующего признака (прочная связь с землей)[173].
На наш взгляд, представляется научно обоснованной позиция Д.С. Некрестьянова, выделившего среди прочего в качестве институциональных признаков недвижимых вещей пространственную индивидуальность и непотребляемость[174].
Раскрывая сущность такого признака, как пространственная индивидуальность, Д.С. Некрестьянов верно обращает внимание, что «содержание данного признака составляет обязательное для объекта недвижимости наличие такой совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. Месторасположение, площадь, кадастровый номер – вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования»[175].
Содержание такого признака, как непотребляемость, характеризует объект недвижимости как в целом некую статичную величину, сохраняющую свои характеристики в течение длительного времени[176].
С учетом изложенного представляется возможным выделить следующие признаки недвижимой вещи: прочная связь с землей; пространственная индивидуальность; непотребляемость.
Проецируя данные признаки на объекты самовольного строительства, перечисленные в ст.222 ГК РФ, можно уверенно констатировать отнесение их именно к группе недвижимых по природе вещей, а точнее – к рукотворной части недвижимости.
При этом выше уже обращалось внимание на наличие «юридической теории», сторонники которой отказывают объектам самовольного строительства в отнесении их не только к объектам недвижимости, но и к объектам гражданских прав в целом[177]. Нельзя не заметить, что сторонники данной теории исходят из невозможности осуществить государственную регистрацию права собственности в отношении такого объекта. Однако ст.130 ГК РФ, исходя из анализа данной нормы, не содержит такого признака недвижимой вещи, как наличие государственной регистрации. Полагаем, что наличие такой регистрации является следствием отнесения той или иной вещи к недвижимым, а не наоборот. В то же время нельзя отрицать тот факт, что недвижимые вещи становятся объектом любых гражданских правоотношений только после государственной регистрации прав на них. Такой вывод прямо следует из ст.131 ГК РФ[178], а, кроме того, находит подтверждение в доктрине[179] и судебной практике[180].
Таким образом, самовольная постройка относится к недвижимости именно по своей физической природе, представляя собой, по сути, особую разновидность недвижимых вещей, созданных с нарушением закона, правовой режим которых имеет существенные отличия от иных объектов недвижимости.
Далее, в соответствии с поставленными в настоящем параграфе задачами, проанализируем, какие виды объектов строительства (а по терминологии ГК РФ – построек) могут быть признаны самовольными по действующему законодательству.
Ст.222 ГК РФ устанавливает, что самовольной постройкой могут быть признаны здание, сооружение или другое строение.
Традиционным в качестве основного отличительного признака здания от сооружения считается то, что первые предназначены для постоянного проживания или нахождения в них людей, а вторые – служат чисто техническим целям и в этой связи люди находятся там лишь незначительное время. Такое понимание данных понятий соответствует как нормативным их определениям[181], так и доктринальному обоснованию, нашедшему место в цивилистической литературе[182].
Что касается включения в состав объектов самовольного строительства строений, то указанный термин, помимо ГсК РФ, упоминается также в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[183], включившим в состав перечня недвижимого имущества, которое может быть заложено, строения потребительского назначения.
В свое время И.Л. Брауде писал: «Термин «строение» является наиболее принятым нашим законодательством, но не единственным, обозначающим постройку. Наряду с ним в законодательных актах встречаются термины «здание» (от древнего «здати», т. е. созидать, строить) и «дом»»[184]. Полагаем, данное высказывание лишний раз подтверждает отсутствие единообразия в употреблении понятийного аппарата отечественным законодателем как раньше, так и сегодня.
Как отмечает И.Д. Кузьмина, «термин «строение», популярный в советском законодательстве, использовался для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа. В современном законодательстве на смену столь неопределенному, не отражающему основное деление вещей на движимые и недвижимые обозначению, пришло понятие «здания и сооружения» как рукотворной недвижимости…»[185].
165
Стоит отметить, что ст.130 ГК РФ подвергается постоянной критике со стороны правоведов, специализирующихся в сфере недвижимости. См. об этом подробнее, например, Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2; Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество – основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. 2007. № 2. – С. 18–28; Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве РФ // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1. – С. 7–9; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтере Клувер, 2006. – С. 45–55; Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: дис. д-ра юрид. наук. М., 2007. – С. 51–100 и др. Критические высказывания в адрес данной нормы права в целом можно свести к следующим постулатам, изложенным О.Ю. Скворцовым: прием, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен сточки зрения классификации; законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора. Скворцов О.Ю. Указ. соч. – С. 49.
166
Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: дис… докт. юрид. наук. Екатеринбург, 2004.– С. 44.
167
Кассо Л.А. Указ. соч. – С. 1.
168
См., например, Некрестьянов Д.С. Понятие недвижимости //Арбитражные споры. 2006. № 1. – С. 151–164; Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество – основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. 2007. № 2. – С. 18–28 и др.
169
Иванов А.А. Указ. соч. – С. 23.
170
Первый проект изменений ГК РФ. [Электронный ресурс] URL: http:// www.arbitr.ru (дата обращения 15.11.2010).
171
Отметим также, что первоначально соответствующие положения были закреплены в п.3.6.3 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11. – С. 51. Далее по тексту – Концепция развития гражданского законодательства РФ.
172
См. об этом подробнее: Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1. – С. 7.
173
Так, ряд авторов выделяет в качестве признака недвижимых вещей их наибольшую стоимость по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений. См. об этом подробнее: Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью: учебно-методический комплекс. Омск: Омск. гос. ун-т, 2006. – С. 83. См. также: Гражданское право: в 3 т. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2005. Т. 1. – С. 224. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». и др.
174
См. об этом подробнее: Некрестьянов Д.С. Указ. соч. – С. 163–164.
175
Там же.
176
См. об этом подробнее: Некрестьянов Д.С. Указ. соч. – С. 163–164.
177
Так., О.М. Козырь, являясь сторонником «юридического» понятия недвижимости, пишет, что «…нормы ГК РФ о самовольной постройке, хотя и оперируют термином «недвижимость» (п.1 ст.222), используют этот термин не в его правовом значении, поскольку не рассматривают такую постройку в качестве объекта какого-либо права. Лишь в случае, если право собственности на самовольную постройку будет признано судом и зарегистрировано на основании судебного решения, она может стать объектом гражданских прав». Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. – С. 279.
Е.А. Суханов также полагает, что «самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота (ст.222 ГК РФ)». См.: Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. – С. 306. Схожих взглядов придерживается также Селифанова С.Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? // Налоги. 2010. № 33. – С. 17–20.
В отношении указанных высказываний в юридической литературе вполне обоснованно выдвинуто предположение о том, что «приведенные точки зрения, очевидно, обусловлены особенностями правового режима самовольной постройки: она не может быть объектом права собственности и гражданского оборота в целом, ее нельзя продать, подарить, совершить с ней иные сделки, единственный легальный вариант решения ее судьбы – быть снесенной лицом, ее построившим, либо за его счет (кроме случаев, оговоренных в ч.3 ст.222 ГК РФ)». См.: Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость: монография. Омск: Изд-во Ом. гос. ун-та, 2008.-С. 36.
178
В связи с этим представляются обоснованными, соответствующими буквальному толкованию ст.222 ГК РФ, суждения И.Д. Кузьминой и В.И. Луконкиной о том, что «ни фактически, ни юридически самовольная постройка не может быть сведена к стройматериалам. Это разные вещи, с различными потребительскими и стоимостными характеристиками». Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 11. – С. 127. Л.В. Щенникова также обоснованно пишет: «Справедливости ради отметим, что законодатель, вводя в п.3 ст.222 ГК РФ указанное исключение (ради которого, собственно, и была задумана норма о самовольной постройке в гл.14 ГК РФ), исходил из разумного отношения к уже созданной недвижимости, аккумулировавшей в себе значительные вложения». Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. № 3. – С. 19.
179
См., например, Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005. – С. 16.
180
См. п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. № 8.
181
См.: ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст.5. Общероссийский классификатор основных фондов. ОК 013-94, утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 // М.: ИПК Издательство стандартов. 1995.
182
См., например, Невзгодина Е.Л. Указ. соч. – С. 85; Гумилевская О.В. Указ. соч. – С. 60.
183
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст.3400.
184
Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М.: Госюриздат, 1954. – С. 12.
185
Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2002. – С. 10.