Страница 13 из 21
Указанный автор обоснованно отмечает необходимость конкретизации рассматриваемого понятия, поскольку, если не охарактеризовать самовольные действия, действие может носить «легальный характер, т. е. быть правомерным при определенных условиях»[141].
Проецируя приведенные высказывания на самовольные действия применительно к объектам недвижимости, полагаем необходимым обязательно указывать на такой признак указанных действий, как противоправность[142], по-другому – их незаконность, что выражается в совершении действий вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку их совершения[143].
Таким образом, в самом общем (буквальном) смысле слова любые самовольные действия – это действия, совершенные субъектом по своей воле (если таковая у него присутствует). Применительно же к юриспруденции – практически любое действие, нарушающее нормативные предписания, – это самовольное действие. Хотя в принципе, даже вне правовых рамок этот термин приобрел явно негативный оттенок, о чем свидетельствуют и рассмотренные нами определения данного понятия в толковых словарях.
При этом в различных отраслях права этот термин имеет специфическую окраску. В гражданском праве он традиционно применяется не к любым нарушениям правовых норм, условий договора и т. п., а именно к незаконным действиям, выражающимся в строительстве или изменении объектов недвижимости (ст.222 ГК РФ, ст.29 ЖК РФ). По сути, в указанных статьях можно было бы говорить и о самоуправных (незаконных, противоправных) действиях в том же значении, но исторически сложился именно этот термин, что не вызывает возражений применительно к этим нормам. Вообще, в гражданском праве целый ряд терминов имеет исторически сложившиеся специфическое значение применительно к конкретным понятиям (например, физическое лицо, юридическое лицо, исполнение обязательства в натуре и др.).
Изложенный анализ понятий самовольности и самовольных действий в юридической науке позволяет сделать следующие выводы.
1. В общеправовом смысле (независимо от отрасли права) самовольные действия – это всякие действия, противоречащие закону и нарушающие хотя бы только закон, но обычно – еще и права и интересы других субъектов права.
2. Применительно к созданию или изменению объектов недвижимости в основе самовольности действий лежит отсутствие необходимых разрешений либо на первоначальное создание объекта, либо на последующее его изменение[144].
При неполучении лицом установленных законом разрешений можно выделить следующие виды самовольных действий: а) самовольные действия по первоначальному созданию объекта недвижимости (самовольное строительство); б) самовольные действия по изменению уже существующих объектов недвижимости.
3. Исходя из выделенных видов самовольных действий объекты недвижимости, созданные или измененные с нарушением закона, можно классифицировать на: а) самовольно возведенный объект недвижимости; б) самовольно реконструированный объект недвижимости; в) самовольно переустроенное и (или) перепланированное помещение; г) помещение, чье функциональное назначение самовольно изменено.
Глава 2
Самовольное создание объекта недвижимости
В настоящей главе проведен комплексный анализ гражданско-правового регулирования отношений, связанных с самовольным строительством объектов недвижимости, включая определение такого строительства, раскрытие его содержания, определение правовых последствий самовольного совершения лицом действий по возведению объекта недвижимости и исследование правовой природы объекта, являющегося результатом самовольного строительства (самовольной постройки).
Помимо этого будут исследованы виды объектов самовольного строительства, обосновано их отнесение к недвижимым по природе вещам, а также исследован вопрос о том, с какого именно момента возникший в результате самовольного строительства объект подлежит отнесению к недвижимым вещам. В настоящей главе также будут освещены вопросы о владельцах таких объектов, о правах на них, а также о введении их в легальный гражданский оборот.
§ 1. Правовая природа самовольно возведенного объекта недвижимости
Проблемы самовольного строительства значительный период времени продолжают оставаться не только предметом научных дискуссий, к ним также вынуждены обращаться высшие судебные органы[145]. Это обусловлено тем, что решение проблемных вопросов имеет значение не только для развития в юридической науке теории отдельных оснований возникновения права собственности, а также применения способов защиты, но и вполне может оказывать влияние на формирование практики правоприменения.
В этой связи в настоящем параграфе поставлены следующие задачи: а) определить правовую природу самовольной постройки; б) выявить и охарактеризовать виды объектов самовольного строительства; в) установить момент, с которого вновь созданный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона. Решение поставленных теоретических задач позволит стабилизировать правоприменительную практику по делам о самовольном строительстве.
В и.29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[146] предлагается самовольную постройку, по сути, рассматривать как недвижимую вещь. При этом, с одной стороны, речь идет об основании возникновения права собственности, с другой, – о санкции за осуществление строительства с нарушением закона[147]. Нормой ст.222 ГК РФ охватывается три различных комплекса отношений, а именно: административные отношения, связанные с совершением публичного деликта (строительства с нарушением норм публичного права); отношения, связанные с совершением частного деликта (занятием чужого земельного участка); отношения, ведущие к возникновению права собственности на объект строительства или к компенсациям и возмещению[148].
При этом тезис о принадлежности самовольной постройки к объектам недвижимости почему-то считается доказанным, и в юридической литературе принято вести дискуссию о субъектах права на предъявление иска о сносе самовольной постройки[149], условиях возникновения вещного права[150], допустимости возникновения права на самовольную постройку по приобретательной давности[151], возможности применения негаторного иска для сноса самовольной постройки[152] и по другим смежным вопросам.
Полагаем, подобная дискуссия является преждевременной, поскольку правовая природа самовольной постройки все же окончательно не установлена. И вопрос должен быть поставлен вначале не столько о том, считать ли самовольную постройку движимой или недвижимой вещью, а о том, можно ли самовольную постройку вообще признавать вещью или объектом гражданских прав. И, если это объект права, то какого права – вещного или обязательственного. Найденное по этому вопросу верное решение в последующем позволяет вести речь о раскрытии содержания самовольности действий со стороны лица, осуществившего самовольную постройку, и, соответственно, предопределяет условия легализации такой постройки, способы защиты прав землевладельцев, на земельных участках которых расположена самовольная постройка.
141
Лысов М.Д. Логико-структурный анализ понятий и признаков преступлений в действующем Уголовном кодексе РФ // Государство и право. 1997. № 12.– С. 75.
142
Под противоправностью в доктрине принято понимать неправомерность, незаконность. Соответственно, «противоправным является поведение, нарушающее правовые нормы, причем независимо от того, известны были эти нормы правонарушителю или не известны». См. об этом подробнее: Невзгодина Е.Л. Внедоговорные охранительные обязательства. Омск: Изд-во Ом. гос. ун-та, 2008. – С. 39. Однако, поскольку традиционно в доктрине гражданского права противоправность поведения расценивается также как одно из условий возникновения обязательств из причинения вреда (Невзгодина Е.Л. Указ. соч. – С. 39–47), во избежание терминологической путаницы далее в своем исследовании мы будем стараться употреблять термин незаконность, при этом, имея в виду синомичность данных понятий.
143
Полагаем, что полученный нами вывод в полной мере вписывается в общий концепт самовольности, производное прилагательное от которого «самовольный» определяется в Толковом словаре русского языка как поступающий только по своему усмотрению, прихоти; совершаемый без разрешения, произвольно // Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений. М.: ООО «АТЕМП», 2008. – С. 694.
144
В приложении № 1 к монографии, составленном в виде таблицы, обобщены все действия в сфере создания либо изменения объектов недвижимости, которые можно выделить по действующему законодательству. Проанализирована необходимость получения разрешения на совершение того или иного действия, названы результат самовольных действий, гражданско-правовые и иные последствия совершения таких самовольных действий, исследована возможность легализации объектов недвижимости, являющихся результатом рассмотренных самовольных действий.
145
См. об этом более подробно: Ершов О.Г., Бетхер В.А. Правовая природа самовольной постройки // Право и экономика. 2015. № 4. – С. 37–41.
146
Вестник ВАС РФ. 2010. № 6. – С. 80–104. Далее по тексту – Постановление Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22.
147
См. об этом более подробно: Щербаков Н.Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестник гражданского права. 2007. № 2. – С. 120–143.
148
Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». М.: Статут. 2011. – С. 44.
149
Станиславов Д.И. Некоторые вопросы сноса самовольной постройки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 1. – С. 75–80.
150
Церковников М.А. Последствия самовольного строительства: снос постройки или легализация // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 3. – С. 101–105.
151
Петухова А.В. Давность владения как способ приобретения права собственности на самовольную постройку // Юрист. 2012. № 12. – С. 24–29.
152
Вандраков С.Ю. Практические вопросы применения негаторного иска для сноса самовольной постройки // Юрист. 2012. № 22. – С. 3–7.