Страница 10 из 21
Что касается ra.IV «Переустройство и перепланировка жилого помещения» ЖК Азербайджанской Республики, то в целом по структуре и содержанию она очень похожа на гл.4 ЖК РФ, имеющую аналогичное название[99], но есть и ряд, на наш взгляд, положительных и принципиальных отличий.
Во-первых, ст.23 ЖК Азербайджанской Республики в отличие от ст.24 ЖК РФ, определяя понятия переустройства и перепланировки жилого помещения, содержит не примерный перечень видов работ, подпадающих под данные понятия, а должным образом раскрывает их содержание, что, полагаем, влечет невозможность произвольного расширения перечня таких работ, как это имеет место в России.
Во-вторых, в случае осуществления самовольных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые, тем не менее, не нарушают права и законные интересы соседей или иных третьих лиц, не создают опасность для их жизни и здоровья, и допустимо изменяют внешний вид здания (если рассматриваемые действия были направлены именно на его изменение) (ст.25 ЖК Азербайджанской Республики), соответствующий орган исполнительной власти оформляет проведенное переустройство и (или) перепланировку с выдачей соответствующего акта (ст.27, 26 ЖК Азербайджанской Республики). В то время как в аналогичной ситуации в России узаконить соответствующие самовольные действия может только суд (ч.4 ст.29 ЖК РФ), который в таком случае выполняет совершенно не свойственные ему функции.
Интересное законодательное решение содержится в ЖК Республики Беларусь: легальные дефиниции перепланировки и переустройства, содержащие в ст.1, указывают, что такие действия возможны в отношении обоих видов помещений (как жилых, так и не жилых).
Процедура совершения указанных действий выглядит стандартной. Уникально то, что для получения необходимого согласования лицо, инициирующее указанную процедуру, обязано предоставить доступ в помещение представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра помещения составляется акт, который, среди прочего, является документом, на основании которого и принимается решение о согласовании либо отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки (ст.17 ЖК Республики Беларусь). Полагаем, что такой натурный осмотр помогает не только принять объективное решение о возможности изменения помещения без угрозы несущим конструкциям здания, нарушения прав третьих лиц, но и стимулирует собственников не начинать ремонтно-строительные работы без получения необходимого согласования.
При этом лица, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, в любом случае обязаны получить согласование (разрешение) таких переустройства и (или) перепланировки в вышеописанном порядке, и в случае отказа в согласовании таких действий привести помещение в прежнее состояние. Возможность узаконивания таких действий в судебном порядке, как и в Кыргызстане, Азербайджане, отсутствует.
ЖК Республики Беларусь имеет еще одно принципиальное отличие: содержит норму, посвященную реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов (ст.20). При этом сама норма является бланкетной (определения реконструкции в ст.1, раскрывающей понятия, также не содержится). Тем не менее, само по себе включение данной нормы в текст нормативного правового акта свидетельствует о выделении законодателем таких действий, правда без должной их регламентации.
Проведенный анализ законодательства ряда зарубежных стран позволяет прийти к следующим выводам.
1. Имеются принципиальные различия в правовом регулировании последствий самовольного создания объектов недвижимости: неукоснительное соблюдение интересов собственника земельного участка, главным образом охрана его прав и интересов в европейских странах и, напротив, приоритет интересов самовольного застройщика на постсоветском пространстве.
2. В части гражданско-правового регулирования отношений по изменению существующих объектов недвижимости (пристройка, надстройка, реконструкция, переустройство, перепланировка, смена назначения и пр.) наблюдается единый подход во всех упомянутых странах: в качестве общего правила просматривается тенденция осуществления указанных действий с разрешения уполномоченного органа, при этом необходим соответствующий проект выполнения работ. Изменение объектов недвижимости без соблюдения установленных правил квалифицируется в качестве самовольного.
3. В законодательстве разных стран также можно выделить существенные отличия: наибольшая доля публично-правового регулирования при осуществлении поименованных работ в отношении объектов недвижимости и приоритет градостроительного законодательства (Франция, англо-саксонские страны); отсутствие детальной регламентации процедуры осуществления таких действий, как следствие, пробельность права в данном направлении (большинство бывших советских республик); «неработающие» нормы о необходимости приведения самовольного переустроенного и (или) перепланированного помещения в первоначальное состояние (также большинство бывших советских республик) и пр.
§ 3. Понятие самовольных действий применительно к самовольному созданию и (или) изменению объектов недвижимости
В настоящее время в юридической литературе отсутствует понятие самовольных действий применительно к отношениям, связанным с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости, равно как и классификации таких действий. Отдельные монографические исследования посвящены самовольной постройке[100], самовольным переустройствам и (или) перепланировкам жилого помещения[101], ряд авторов обращает внимание на проблемы самовольной реконструкции объектов недвижимости[102], а также самовольного изменения функционального назначения помещений[103], что наглядно демонстрирует отсутствие комплексного взгляда на изучаемую проблему.
Негативным следствием последнего является как разный подход законодателя к правовым последствиям таких самовольных действий и возможности легализации объектов, полученных в их результате, закрепленный в ГК РФ (в отношении самовольного строительства) и ЖК РФ (в отношении самовольных переустройств и (или) перепланировок жилых помещений) либо полное его отсутствие (в отношении самовольной реконструкции объектов недвижимости; самовольного перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое), так и отсутствие единства в теории применительно к таким самовольным действиям и объектам.
Не лучшим образом в цивилистике обстоит дело с самим понятием самовольных действий, которое отсутствует, не изучается вовсе и констатируется как некая данность. Единственным исключением из общего правила является статья Л.В. Щенниковой, в которой автор обращает внимание на сущность понятия, «обозначаемого словосочетанием «самовольная постройка»», и анализирует само название института, его признаки применительно к сути данного явления[104], что является несомненным преимуществом данной работы. Позиция, высказанная Л.В. Щенниковой, нашла свое дальнейшее развитие в диссертационном исследовании А.И. Оганова, который, анализируя именно словосочетание «самовольная постройка», приходит к выводу о том, что «с точки зрения дня сегодняшнего его нельзя признать удачным. Само по себе словосочетание говорит лишь о самостоятельности воли в осуществлении строительства»[105].
Тем не менее, названные авторы (Л.В. Щенникова и А.И. Оганов) ограничивают свои исследования институтом самовольной постройки и изучением соответствующих самовольных строительных действий по первоначальному возведению объекта недвижимости, что представляется явно недостаточным в свете огромного количества случаев как самовольного строительства объектов недвижимости, так и осуществления иных самовольных действий, изменяющих уже построенные объекты.
99
Помимо прочего, ЖК Азербайджанской республики содержит главу III «Перевод жилого помещения в нежилое помещение, что также максимально сближает его с ЖК РФ (по сравнению с жилищным законодательством иных стран, входящих в состав СНГ).
100
См. об этом подробнее: Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость: монография. Омск: Изд-во Ом. гос. ун-та, 2008. – С. 35–76; Гумилевская О.В. Основания приобретения права собственности на самовольную постройку: дис. канд. юр. наук. Краснодар,
2008. – 221 с.; Иваненко А.В. Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки: дис… канд. юрид. наук. Волгоград, 2013. – 196 с., Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 2002. – С. 100–112; Савина А.В. Правовой режим самовольной постройки: дис. канд. юр. наук. Самара, 2010. – 194 с., Селиванов В.В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление: автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2012. – 26 с., Шишканов П.А. Самовольное строительство и его правовые последствия: автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2012. – 24 с. и др.
101
См. об этом подробнее, например: Василенко Н.В. Фактические (юридические) составы в обязательствах по социальному найму жилых помещений в РФ: дис. канд. юрид. наук. М., 2008. – 176 с., Грызыхина Е.А. Указ. соч. – С. 76–81; Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: дис. канд. юрид. наук. М., 2007. – 195 с., Клименко И.О. Гражданско-правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма: дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2009. – 196 с., Плеханова О.И. Наследование жилых помещений и имущественных прав, связанных с ними, в российском гражданском праве: дис. канд. юр. наук. Иркутск,
2009. – С. 126–132; Сахно О.В. Осуществление права собственности на жилые помещения: дис. канд. юр. наук. Краснодар, 2005. – С. 88–99 и др.
102
См. об этом подробнее, например: Ковтков Д.И. Перепланировка и реконструкция жилого помещения: различия, правовое регулирование, практика // Юрист. 2009. № 9. – С. 37–46; Стрембелев С.В. Вещно-правовой эффект реконструкции зданий // Вестник гражданского права. 2010. № 3. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс», Трубачев Е.О. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. канд. юрид. наук. Томск, 2009. – 30 с. и др.
103
См. об этом подробнее: Кузьмина И.Д. Указ. соч. – С. 200–201, Макеев П.В. Изменение правового режима жилого и нежилого помещения: дис. канд. юрид. наук. Самара, 2009. – 203 с.
104
См. об этом подробнее: Щенникова Л.В. Институт самовольной постройки в свете задач градостроительства и архитектурной деятельности в Российской Федерации // Закон. 2008. № 11. – С. 115.
105
Оганов А.И. Указ. соч. – С. 128.