Страница 9 из 21
И последнее, о чем идет речь в анализируемых правовых нормах – это о возможности легализации самовольной постройки в судебном порядке (исключение – ст.222 ГК РФ, предусмотревшая также возможность такой легализации во внесудебном порядке). При этом ряд кодексов при разрешении данного вопроса отдает предпочтение самовольному застройщику в независимости от наличия у него каких-либо прав на земельный участок (ст.244 ГК Казахстана[89], ст.254-1 ГК Кыргызстана, ст.246 ГК Таджикистана[90], ст.212 ГК Украины), другие – в качестве условия признания права собственности указывают, все-таки, наличие у застройщика права собственности (иного вещного права) на земельный участок (ст.222 ГК РФ, ст.223 ГК Республики Беларусь, ст.188 ГК Армении), и, вопреки континентальной традиции, ни один из кодексов не рассматривает земельного собственника в качестве главного претендента на признание права собственному на самовольную постройку, зачастую даже не упоминая о нем (как это имеет место, например, в ГК Армении).
Проанализировав указанные правовые нормы, полагаем, особого внимания заслуживают уже упоминавшиеся ст.376 ГК Украины «Самодеятельное строительство» и ст.223 ГК Республики Беларусь «Самовольное строительство и его последствия», которые наиболее полно регламентируют как процедуру сноса самовольной постройки, так и порядок признания права собственности на нее, не оставляя при этом в стороне градостроительное законодательство. В этих странах самовольный застройщик при легализации объекта своей незаконной строительной деятельности затратит максимум усилий, сравнимых со строительством объекта, осуществляемым в рамках закона.
В этой связи нельзя не упомянуть и о ст.244 ГК Казахстана, согласно которой «с учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка, возведенная лицом на земельных участках (не сформированной в земельные участки земле), принадлежащих государству и не находящихся в землепользовании, передается в коммунальную собственность». Нельзя не заметить, что данная норма предлагает решение рассматриваемого вопроса, концептуально похожее на закрепленное ранее в ст.109 ГК РСФСР 1964 г.
При этом законодательство рассматриваемых государств говорит о незаконности действий застройщика не только в контексте самовольного создания объектов недвижимости, но и изменения уже существующих недвижимых вещей. Так, в странах бывшего социалистического лагеря существует еще один общий подход к вопросу об изменении такого вида недвижимости как жилые помещения, закрепленный в жилищных кодексах[91], причиной чего, полагаем, также являлась имевшая место полная унификация законодательства стран, входящих в состав СССР.
Выше уже обращалось внимание, что ранее действующий ЖК РСФСР 1983 г. имел в своем составе одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых помещений (ст.84). В данной норме закреплялись самые общие правила осуществления таких действий: переустройство и перепланировка жилого помещения допускались лишь с согласия уполномоченного органа (с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов). Кроме того, правовое значение имела цель осуществления таких действий: переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений допускались только в целях повышения благоустройства квартиры.
На сегодняшний день аналогичные положения содержатся в ЖК Украинской ССР[92] (ст.100), принятом практически одновременно с ЖК РСФСР и до сих пор действующем, а также в современном ЖК Республики Узбекистан[93] (ст.65), принятом не так давно, но концептуально воспроизводящем норму ст.84 ЖК РСФСР.
В Казахстане принят Закон «О жилищных отношениях»[94], в ст.4 которого закреплены правила использования жилищ, среди которых возможность осуществления переоборудования жилых и нежилых помещений в жилом доме с согласия собственника помещения и при наличии проекта, выполненного юридическим или физическим лицом, несущим ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам. В случае, когда переоборудование и перепланировка помещений затрагивают интересы других собственников, требуется их предварительное письменное согласие. При этом, полагаем, вопрос с согласием собственников решен в законе крайне удачно с практической точки зрения: две трети голосов всех собственников в случае, если такие изменения затрагивают несущие конструкции и (или) общее имущество, и согласие только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), если такие изменения затрагивают только их интересы.
Что касается остальных бывших союзных республик, то за последнее время практически все из них постепенно обновили свое жилищное законодательство по примеру РФ.
Наиболее полно регулируют рассматриваемый вопрос ЖК Кыргызской Республики[95] (гл.16 «Переустройство помещений в жилых зданиях»), ЖК Азербайджанской Республики[96] (глава IV «Переустройство и перепланировка жилого помещения») и ЖК Республики Беларусь[97] (гл.4 «Назначение и использование жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое»).
Поскольку все названные нормативные правовые акты приняты позднее ЖК РФ, указанное в совокупности с содержанием названных статей и глав позволяет утверждать, что за основу взято именно содержание гл.4 российского ЖК, посвященной вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений[98]. В этой связи принципиальных отличий не так уж много, и на них следует остановиться подробнее.
Итак, ЖК Кыргызской Республики в ст. 1 дает определение переустройства помещений, из которого следует, что данная дефиниция объединяет все действия, которые по российскому законодательству охватываются разными понятиями (переустройства и перепланировки жилого помещения). При этом под понятие переустройства со всеми вытекающими отсюда последствиями подпадает и изменение функционального назначения помещения (перепрофилирование), что не встречается более нигде, в т. ч. и в ЖК РФ.
Кроме того, данное определение, название упомянутой выше гл.18 Кодекса и ее содержание позволяют сделать вывод, что в Кыргызстане на законодательном уровне решен вопрос относительно правового регулирования переустройства жилых и нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях.
Далее, ст.88 ЖК Кыргызской Республики в качества общего правила не допускает переустройство помещений в многоквартирных домах. Последствия самовольного переустройства жилых помещений установлены ст.92 ЖК Кыргызской Республики в виде обязанности собственника или нанимателя жилого помещения, которое было самовольно переустроено, привести такое помещение в прежнее состояние в разумные сроки, установленные уполномоченным органом. Обращает на себя внимание отсутствие возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, как это имеет место в ЖК РФ, что, полагаем, делает работающей процедуру осуществления переустройства в установленном законом порядке.
Кроме того, несмотря на то, что выше в качестве положительного момента уже отмечалось регулирование нормами рассматриваемой главы отношений по переустройству как жилых, так и нежилых помещений в жилых зданиях, последствия самовольного переустройства нежилых помещений остались вне правового поля ввиду специального указания в ст.92 ЖК Кыргызской республики именно на жилые помещения, что вызывает определенные сомнения в обоснованности такого законодательного решения.
89
Гражданский кодекс Республики Казахстан [Электронный ресурс] URL: http://www.pavlodar.com/zakon/?dok=00002&uro=08254 (дата обращения 11.04.2012).
90
Гражданский кодекс Республики Таджикистан [Электронный ресурс] URL: http://www.wipo.int/wipolex/en/text.jsp?file_id=236026 (дата обращения 13.04.2012).
91
Далее по тексту жилищный кодекс также – ЖК.
92
Жилищный кодекс Украинской ССР [Электронный ресурс] URL: http:// www.likos.com.ua/housing-code/ (дата обращения 09.07.2014). Стоит отметить, что данный кодекс претерпел значительные изменения, в частности в него включена ст.152, посвященная осуществлению рассматриваемых действий в отношении частного жилищного фонда. Тем не менее, кроме отсутствия в данной норме указания на цель осуществления переоборудования и перепланировки данная норма ничем непримечательна и, по сути, не содержит ни правил, ни процедуры осуществления таких действий, за исключением указания на их осуществление с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
93
Жилищный кодекс Республики Узбекистан [Электронный ресурс] URL: http://www.lex.uz/Pages/GetAct.aspx?lact_id=106134 (дата обращения 09.07.2014).
94
Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. № 94-1 «О жилищных отношениях» [Электронный ресурс] URL: http://www.pavlodar.com/
zakon/?dok=00114&all=all (дата обращения 09.07.2014).
95
Жилищный кодекс Кыргызской Республики от9 июля 2013 г. № 117 [Электронный ресурс] URL: http://online.adviser.kg/Document/?docJd=31417247 (дата обращения 09.07.2014).
96
Жилищный кодекс Азербайджанской Республики [Электронный ресурс] URL: http://www.taxes.gov.az/uploads/qanun/2011 /mecelleler/menzil_mecellesi_ rus.pdf (дата обращения 09.07.2014).
97
Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-3 [Электронный ресурс] URL: http://pravo.levonevsky.org/kodeksby/gilk/20130302/ index.htm (дата обращения 09.07.2014).
98
В 2013 г. в Туркменистане также принят новый Жилищный кодекс (Жилищный кодекс Туркменистана от 2 марта 2013 г. [Электронный ресурс] URL: http://www.turkmenbusiness.org/content/zhilishchnyi-kodeks-turkmenistana (дата обращения 09.07.2014)), ст.20–22 которого посвящены понятию переоборудования и перепланировки, порядку проведения данных работ и последствиям самовольного осуществления таких действий. Буквальное содержание данных статей свидетельствует о том, что они представляют сокращенный вариант гл.4 ЖК РФ, а потому мы не останавливаемся на них подробнее. При этом в ст.21 ЖК Туркменистана имеется упоминание и о нежилых помещениях (в п.1), однако ни из названия всех указанных статей, ни из их содержания не следует, что на уровне закона действительно нашла закрепление процедура изменения именно нежилых помещений, а потому такое упоминание, полагаем, свидетельствует не более, чем о законодательной небрежности.