Страница 16 из 18
Что же касается земельных долей, то право на них первоначально должно было удостоверяться справкой, «выдаваемой в необходимых случаях» по форме, приведенной в приложении 1 к Инструкции Роскомзема от 9 марта 1992 г. По сути, в этом пункте Инструкции воспроизводились положения ст. 9 ЗК РСФСР 1991 г., содержание которой мы уже приводили выше.
Согласно п. 1.8 Инструкции государственные акты предназначались для выдачи не каждому участнику долевой (коллективно-долевой) собственности, а только предприятиям, в чьем пользовании ранее находилась земля. Именно в течение первого этапа агарной реформы возникла неопределенность, чье же право должны удостоверять государственные акты. Какие-либо дополнительные разъяснения, письма или инструкции, разрешающие эту неопределенность, после 9 марта 1992 г. нам не известны. Государственные акты на право собственности на землю образца 1991 г. не могли юридически безупречно удостоверить возникновение права долевой собственности на землю[88].
Форма свидетельства на право собственности на землю, которое должно было иметь силу до оформления государственного акта, порядок выдачи такого свидетельства и его регистрации установлены письмом Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 13 января 1992 г. № 3-14/60[89] (далее – письмо Госкомзема от 13 января 1992 г.). Предусматривалось, что эти свидетельства выдаются гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям на основании принятых органами местной администрации решений о предоставлении земельных участков районными (городскими) комитетами по земельной реформе и земельным ресурсам, а в сельских населенных пунктах – руководителями исполнительных органов сельских (поселковых) Советов народных депутатов. При наличии планово-картографических материалов вместе со свидетельством должен был выдаваться чертеж, план (выкопировка с плана) землепользования с указанием границ земель, предоставляемых в собственность или пользование. Так как на начало 1992 г. в законодательных актах о земельной реформе не содержалось четкого и недвусмысленного указания на характер долевой собственности, которая должна возникнуть у граждан после приватизации земли, то и формы свидетельства, утвержденные письмом Госкомзема от 13 января 1992 г., не могли служить эффективным инструментом закрепления новой аграрной политики. Такие свидетельства выдавались чаще всего сельскохозяйственным предприятиям. Они удостоверяли право постоянного (бессрочного) пользования землей под производственными объектами. Но в них вписывались и право аренды, и даже (с конца 1992 г.) сведения о земельных участках, предоставленных в общую долевую собственность.
Еще одна форма свидетельства о праве собственности на землю была введена Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»[90]. Это свидетельство, задуманное как временный документ, действующий до выдачи соответствующего государственного акта, выдавалось райкомземами также на имя юридических лиц (сельскохозяйственных предприятий) после утверждения проектов перераспределения земель. Этаже форма свидетельства использовалась для подтверждения (оформления) права пожизненного наследуемого владения и права (бессрочного) постоянного пользования (п. 2 Постановления № 177). Право пожизненного наследуемого владения также могло подтверждаться и выдачей государственного акта по форме № 1, который был утвержден еще 17 сентября 1991 г.
Указанные свидетельства подтверждают право собственности и иные права граждан на земельные участки в границах населенных пунктов. Если речь идет о КФХ, то свидетельства подтверждают отведение им для деятельности отдельных земельных участков (ЗУ). Большинство из них включает и графические данные – изображение конфигурации земельного участка. При этом схема не сопровождается указанием на координаты межевых знаков; отсутствуют указания смежеств на отдельных участках границы. Копии свидетельств включают в межевые планы в случае уточнения местоположения границ ЗУ. Как доказательства указанные свидетельства, а также государственные акты используются в делах:
• по искам о признании недействительными результатов межевания;
• по искам об установлении границ земельного участка;
• по искам о признании права собственности на жилые дома;
• по искам о признании права собственности на земельные участки (как под индивидуальными жилыми строениями, так и крестьянских (фермерских) хозяйств).
Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 утверждены форма свидетельства на право собственности на землю и порядок регистрации этих свидетельств государственными органами. Выдача каждого свидетельства сопровождалась регистрационной записью об этом в райкомземе, что послужило началом составления базы данных об изменениях в составе участников долевой собственности. Напомним, что впоследствии, после введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сотрудники районных отделов Управлений Роснедвижимости (последним архивы были переданы райкомземами) даже некоторое время осуществляли государственную регистрацию прав при совершении сделок с земельными долями. Эти новые свидетельства не имели ничего общего ни с государственными актами по форме № 1 и № 2, ни с формой свидетельств, которые были утверждены ранее. Согласно п. 3 Указа № 1767 данное свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством. Осуществление «иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком» означает в числе прочего возможность участвовать в общих собраниях участников долевой собственности. В 1994–1996 гг. подготовлено 11,3 млн свидетельств на земельные доли; выдано 10,7 млн (92,2 % общего количества)[91]. В настоящее время свидетельство образца от 27 октября 1993 г. удостоверяет право собственности на земельную долю наравне со свидетельством о государственной регистрации права.
С введением в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество записи о возникновении, изменении и прекращении права начали вноситься в ЕГРП. Свидетельства о государственной регистрации права с указанием даты внесения сведений в ЕГРП и номера регистрационной записи с 1998 г. заменили собой и государственные акты, и свидетельства образца 1992 г., и свидетельства на земельные доли образца 1993 г. При этом документы старого образца в настоящее время сохраняют свою юридическую силу. С 15 августа 2016 г. выдача свидетельств о государственной регистрации права была прекращена. Возникшее после этой даты право на земельные участки подтверждается только выпиской из ЕГРП. С вступлением в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» возникшее ранее право также подтверждается выпиской из ЕГРН.
В заключение также кратко укажем на документы, подтверждающие право на земельные участки в двух относительно молодых субъектах Российской Федерации – в Республике Крым и в городе Севастополе. До внесения в ЕГРН сведений о возникшем ранее праве на земельный участок и выдачи из него выписки сохраняют свою юридическую силу все выданные ранее юридическим лицам «державні акти на право коллективно! власності на землю» (государственные акты на право коллективной собственности на землю (земельные участки сельскохозяйственного назначения)), а также «державні акти» на право собственности, которые выдавались гражданам после так называемого распаевания земель (выдела в натуре). Эти же акты подтверждают права (включая «постійне користування» – постоянное пользование) и на участки других категорий. Указание об этом содержится в ст. 12 ФКЗ от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ: в новых субъектах РФ действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено ст. 12.2 данного федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
88
Савенко Г.В. Современные проблемы оборота земельных долей и участков сельскохозяйственного назначения / под ред. A.A. Ялбулганова. М.: ЦППИ, 2009. С. 26.
89
Документ опубликован не был.
90
Российская газета. Спецвыпуск. 15 апреля 1992.
91
Волков С.Н. Землеустройство. Т. 8. Землеустройство в ходе земельной реформы (1991–2005 годы). М.: КолосС, 2007. С. 48.