Страница 15 из 18
§ 3. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельные участки
Вопрос о правоустанавливающих и правоподтверждающих документах на земельные участки за период с 1922 по 1991 г. ни в нашем академическом, ни в научно-практическом правоведении не затрагивался. Полагаем, что подобная несправедливость должна быть преодолена, так как вопрос об этих документах имеет важное практическое значение в деле защиты прав правообладателей при помощи как классических вещных исков, так и земельных исков. Для удобства в использовании обобщенных сведений мы осуществили обзор документов, разбив их на отдельные группы – много- и односоставные.
1. Правоустанавливающие документы до 31 декабря 1991 г.:
• акты о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование для капитального строительства и последующей эксплуатации государственным, кооперативным и общественным организациям;
• нотариально удостоверенные договоры о праве застройки (заключенные до 26 августа 1948 г.);
• нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности (заключенные после 26 августа 1948 г.);
• нотариально удостоверенные договоры о предоставлении жилищно-строительным коллективам индивидуальных застройщиков земельных участков под строительство жилых домов (п. 2.1 Инструкции о порядке провед. регистр, жил. фонда 1985 г.);
• типовой договор (с 1965 г.), заключаемый отделом коммунального хозяйства с застройщиком под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности (форма утверждена приказом Госстроя РСФСР и Министерством коммунального хозяйства РСФСР от 6 октября 1965 г. № 67) (п. 30 Инструкции о порядке отвода зем. уч. под индивид, жил. строит, на терр. РСФСР);
• решение исполкома городского, районного Совета депутатов трудящихся об отводе земельного участка (п. 26 Инструкции о порядке отвода зем. уч. под индивид, жил. строит, на терр. РСФСР);
• вступившие в законную силу решения суда, подтверждающие право застройки (п. 2.1 Инструкции о порядке провед. регистр, жил. фонда 1985 г.).
2. Правоподтверждающие документы:
• выписки из реестров государственных нотариальных контор об удостоверении договоров купли-продажи, мены и дарения, а также о выдаче свидетельств о праве на наследство и других нотариальных документов, устанавливающих переход права собственности на жилой дом (помещение) и права застройки, если выписки содержат все необходимые данные, подтверждающие переход права собственности и права застройки;
• выписки из реестра нотариальной конторы о совершении сделки, устанавливающей переход права застройки, относящиеся к периоду времени до 20 августа 1948 г. (п. 2.1 Инструкции о порядке провед. регистр, жил. фонда 1985 г.);
• государственные акты образца, принятого Постановлением Совета министров СССР от 6 марта 1975 г. № 199 «О выдаче землепользователям государственных актов на право пользования землей», которое утвердило единую для СССР форму государственного акта на право пользования землей.
3. Документы двойной правовой природы (и правоподтверждающие, и землеустроительные):
Земельная запись на право пользования землею, находящейся в черте города (1922–1948 гг.)[82].
4. Землеустроительные документы:
Акт об отводе земельного участка в натуре (с 19декабря 1966 г.; п. 30 Инструкции о порядке отвода зем. уч. под индивид, жил. строит, на терр. РСФСР).
5. Документы производной правовой природы (с 10 марта 1970 г.[83]).
Для сельских населенных пунктов: решение общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных либо администрации совхоза, предприятия, организации и учреждения, утверждаемое исполнительным комитетом сельского Совета депутатов трудящихся, об отводе земельных участков рабочим, служащим, пенсионерам и инвалидам, проживающим в сельской местности, из состава земель, ранее предоставленных государством совхозам, предприятиям, организациям и учреждениям[84].
Вторичное землепользование, производное от основного, первичного, существовало только в решениях самой организации или учреждения, а также в утверждающих решениях исполкомов[85].
Ни Основы земельного законодательства Союза ССР, ни ЗК РСФСР от 1 июля 1970 г. не регулировали вопрос о выдаче государственных актов, подтверждающих возникновение вторичного пользования (на бессрочном праве). Выдача удостоверений была впоследствии предусмотрена только для временного пользования землей на основании ст. 19 ЗК РСФСР от 1 июля 1970 г.
Обратим особое внимание на то, что в настоящее время в практике защиты прав на земельные участки (впрочем, и на здания) как вещными исками (например, о признании права собственности или о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, или негаторным иском), так и земельными исками (подробнее см. гл. III наст, изд.) все перечисленные нами документы активно используются сторонами спора в обоснование своих требований.
6. Действующие документы, подтверждающие права на земельные участки.
Массовая приватизация земельных участков в период проведения последней аграрной реформы сопровождалась и выдачей гражданам и юридическим лицам документов, подтверждающих права на них.
Самым ранним действующим и в настоящий момент документом, удостоверяющим права на землю, является государственный акт на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования. Впервые он был назван в абз. 5 ст. 9 ЗК РСФСР: государственный акт на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования выдается соответствующему сельскохозяйственному предприятию с указанием в нем размера земель, находящихся в государственной и коллективно-долевой собственности, списка собственников и земельной доли каждого из них. Однако только в сентябре 1991 г. Постановлением Совета министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»[86] были установлены единые для РСФСР две формы государственного акта.
Впоследствии специалистами Роскомзема была разработана, а Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве РФ утверждена Инструкция Роскомзема от 9 марта 1992 г. «О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»[87] (далее – Инструкция Роскомзема от 9 марта 1992 г.). Она определяла порядок составления, выдачи (замены) и хранения государственных актов.
Государственный акт по форме № 1 должен был выдаваться гражданам, которым предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства гаражей, для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, а также предпринимательской деятельности (п. 1.3).
Государственный акт по форме № 2 должен был выдаваться предприятиям, учреждениям, организациям, которым предоставляются земельные участки для сельскохозяйственного производства или для несельскохозяйственных нужд, а также гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств.
Согласно п. 1.8 Инструкции Роскомзема от 9 марта 1992 г. к государственному акту в качестве приложения выдается список собственников при передаче земельных участков в коллективно-долевую собственность гражданам из земель колхозов, других кооперативных сельхозпредприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных предприятий (при выдаче государственного акта по форме № 2). Важное значение в составе такого акта имеют графические данные – общие границы землепользования и указания смежеств на отдельных участках границы (например, от А до Б – такой-то смежный пользователь), а также указание площадей лесных и иных участков.
82
Составлялась в соответствии со ст. 192 ЗК РСФСР 1922 г. и ст. 8 Положения о земельных распорядках в городах. Состояла из трех частей: описание земельного участка с находящимися на нем строениями; отметки о земельной регистрации и выкопировки с реестрового плана в необходимом масштабе (например, 1:250).
83
По состоянию на 10 марта 1970 г. действовали Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик (утв. Законом СССР от 13 декабря 1968 г. № 3401-VII) (Ведомости ВС СССР. 1968. № 51. Ст. 485). Они утратили силу в связи с изданием Постановления ВС СССР от 28 февраля 1990 г. № 1252-1 (Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. № 10. Ст. 130).
84
Статья 12 Основ ЗК Союза ССР предусматривала правило, согласно которому колхозы, совхозы, другие предприятия, организации и учреждения в установленных законом случаях могут предоставлять из закрепленных за ними земель земельные участки во вторичное пользование. Порядок и условия вторичного землепользования определены ст. 25, 27, 28, 41, 42 и 43 настоящих Основ, а также другим законодательством Союза ССР и союзных республик (ч. 2 ст. 12 Основ ЗК Союза ССР). Аналогичная норма закреплена в ст. 65 ЗК РСФСР от 1 июля 1970 г.
85
То, что такая земельно-правовая конструкция существовала в земельном праве еще до принятия Основ, подтверждает и Г.А. Аксененок: предоставление земельных участков первичными землепользователями вторичным (наделение) «не входит в функции распоряжения землей, а скорее относится по своему содержанию к функции внутрихозяйственного управления землей со стороны землепользователей» (Аксененок I.A. Указ. соч. С. 239).
86
Документ опубликован не был.
87
Документ опубликован не был.