Страница 10 из 16
4. Покупка квартир с последующим ремонтом.
В этом случае коммерческую привлекательность имеют два сегмента рынка: покупка за низкую цену любых «убитых» квартир, т. е. находящихся в ужасном состоянии, с целью выполнения минимального текущего ремонта и их перепродажи (зарабатывать удается в среднем по 200–500 тыс. руб.), а также выполнение «чернового» ремонта с перепланировкой в новостройках, о которых шла речь выше.
5. Срочная покупка, плановая продажа.
Эти сделки приносят ощутимый доход (в среднем от 500 тыс. руб. с каждой квартиры), но напоминают игру в «русскую рулетку» – ведь на этом сегменте квартирного рынка больше всего мошенников (см. главу 1.8). Суть заключается в том, что по объявлениям находятся граждане, которым недвижимость действительно надо срочно продать, и они готовы уступить 15–20 % от реальной рыночной стоимости. Впоследствии такая квартира перепродается (возможно, с выполненным ремонтом) в плановом порядке за «нормальные» деньги.
6. Покупка и сдача внаем.
Эта форма долговременных вложений денег в недвижимость имеет несколько разновидностей:
– квартиры на первичном рынке в перспективных районах (об этом шла речь выше);
– дешевые 1-2-комнатные квартиры (срок окупаемости – 8–9 лет);
– расселенные коммуналки в центре крупных городов: окупаемость – 7–8 лет, однако для реализации проекта «морозятся» серьезные финансовые средства (минимум 10 млн руб.);
– сдача квартир в посуточном режиме. В этом случае первоначальные вложения окупаются за 4–5 лет, однако такие мини-гостиницы требуют повышенного внимания (уборка, перекодировка замков, конфликты с соседями и др.).
7. Покупка загородной недвижимости.
На этом сегменте рынка определенную прибыль (20–25 % годовых при перепродаже или окупаемости 7-10 лет при найме) приносит приобретение коттеджей (не таунхаусов!) в поселках бизнес-класса на начальных этапах строительства, особенно если дома расположены в удачном месте и проектом предусмотрена развитая инфраструктура. Кроме того, второй инвестиционной составляющей является земля: чем больше площадь участка, тем лучше.
8. Большие земельные участки.
Хорошую рентабельность, в отдельных случаях до 300 %(!) годовых, приносят вложения в отдельные сегменты земельной недвижимости, а именно:
– скупка земельных паев у акционеров сельхозпредприятий (бывших колхозников);
– приобретение сельхознаделов у разорившихся КФХ (бывших фермеров);
– первичное выделение наделов местными администрациями (естественно, за взятки).
9. Перевод в нежилой фонд.
Квартиры на первом или даже втором этажах, расположенные в центральной части крупных городов или на «первой линии» жилых домов, особенно с выходом на улицы магистрального типа, представляют большой интерес для представителей мелкого и среднего бизнеса, желающих «расшириться» и открыть новые торговые точки. Поэтому покупка такого жилья с последующим переводом его в нежилой фонд (подробнее см. главу 4.11 четвертой части нашей книги) дает рентабельность в пределах 30–35 % годовых, даже несмотря на значительные потери времени и средств при оформлении такового.
10. Скупка квартир у асоциального элемента.
Эта схема носит явный криминальный характер: в крупных городах ведется поиск социально незащищенных граждан, желающих в «добровольно-принудительном» порядке расстаться со своим жильем. Эффективность вложения средств здесь на порядок выше (в среднем 80–90 % годовых), однако «сколько веревочке ни виться…». Заканчивается эта коммерческая деятельность либо скамьей подсудимых, либо роскошными похоронами на престижном кладбище.
К сожалению, сфера недвижимости в последнее время осваивается частными инвесторами с большим трудом. Связано это в первую очередь с тем, что стоимость выхода на рынок, т. е. минимально необходимая сумма инвестиций, составляет в пределах 3 млн руб. (за исключением гаражей и земельных участков). Так что светлое будущее вложений в недвижимость выглядит совсем не безоблачным, и успех или неудача подобной деятельности тесно связана с профессионализмом либо самого инвестора, либо девелоперской или консалтинговой компании, которая управляет Вашими активами. И всегда помните о том, что недвижимость, особенно в Московском регионе, объективно не стоит тех денег, которые за нее запрашивают!
Пытался разбрасывать по доскам объявлений в Интернете информацию «куплю квартиру». Отзвона не было. Что я делал неправильно?
Действительно, на любые объявления такого типа, кроме адресной расклейки в интересующем Вас районе, откликов практически нет.
Подбираю квартиру. Столкнулся с такой ситуацией: вроде хороший вариант по нормальной цене, без посредников. Подъехал, посмотрел, все устраивает, готов брать. Хозяин пригласил «на переговоры». Пришел. А там ещё трое желающих! Собственник предложил: – Давайте устроим аукцион, кто больше даст? Развернулся и ушел, при этом было желание банально дать ему по морде. Как избежать подобных разводов в дальнейшем?(Стилистика письма сохранена – прим. авт.).
Вы стали жертвой «модной» риэлтерской технологии под названием «аукционная продажа». Не исключено, что три других участника встречи – банальные подставные. Заранее предугадать подобное развитие событий невозможно, но настоятельно рекомендуем в такие «игры для буратин» не играть!
Может ли покупатель предложить продавцу сразу выйти на сделку, без внесения аванса?
Конечно, может. Приобретателю имеет смысл предложить такую схему, если сделка безальтернативная и деньги находятся «на руках», т. е. стороны могут подписать договор уже завтра – послезавтра. Хотя, как показывает практика, для полноценной проверки варианта требуется три – четыре дня.
Обязан ли продавец снять вариант с рекламы после внесения предоплаты?
Если в соглашении об авансе (задатке) или преддоговоре прямо сказано об этом, то формально обязан. На следующий день попробуйте проверить это подставным звонком с другого телефона.
Договорился о просмотре квартиры, немного опоздал. Хозяева предупредили: – У нас сейчас смотрят другие люди, если хотите, поднимайтесь. «Другие» в моем присутствии говорят: – Берем. Едем за авансом. Когда они ушли, хозяин предложил цену на 100 тыс. выше. Вариант интересный, как быть?
Лучше от такой сделки отказаться, ибо против Вас был применен простейший психологический прием «хватай мешки, вокзал уходит». Скорее всего «другие» были приглашены в качестве подставных. Типичной контригрой против подобных примитивных манипуляций является фраза: «Мы ни за кем не гонимся, найдем другой вариант».
Глава 3.5. Апартаменты и лофты
Что такое апартаменты? Чем они отличаются от лофтов, хостелов и апарт-отелей? Каковы их достоинства и недостатки по сравнению с квартирами?
Давайте сначала разберемся с терминами, указанными в поросе.
– апартаменты. В отличие от зарубежной недвижимости в России под этим термином подразумевается «нежилое жилье», т. е. фактически квартиры, по документам проходящие как нежилые помещения. Делается это для того, чтобы застройщики не вкладывали средства на развитие социальной инфраструктуры района (багоустройство, дороги, школы, детсады, медучреждения), что приводит к снижению себестоимости строительства и цен на объекты в апарт-комплексах.