Страница 11 из 16
– лофты. Это апартаменты, обычно большой площади (от 100 кв. м, переоборудованные из бывших производственноскладских помещений в процессе реконструкции (реновации) промзон. Классическими примерами этого формата являются «фабрика» Энди Уорхолла в Нью-Йорке или «Красный октябрь» в Москве.
– хостелы. Это фактически мини-гостиницы экономкласса (hostel – общежитие) с удобствами в коридоре, под которые часто переоборудуются большие (от 150–200 кв. м) апартаменты, обычно в полностью нежилых зданиях.
– апарт-отели. Это гостиничные комплексы (обычно уровня 2–4 звезды), в которых можно арендовать на длительный срок или даже купить один или несколько номеров. При этом арендатор (собственник) имеет право за дополнительную плату пользоваться всей инфраструктурой отеля.
Все указанные выше форматы в последние годы стали активно предлагаться, как и на первичном, так и уже на вторичном рынках. В Москве, например, в виде апартаментов продается уже около 30 % вводимого в эксплуатацию жилья. Информация об их достоинствах и недостатках по сравнению с «классическими» квартирами приведена в таблице 3.5.1.
Таблица 3.5.1.
ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ АПАРТАМЕНТОВ И КВАРТИР
Все-таки, что более выгодно – покупать апартаменты или квартиру (в том же месте и типе дома)? Интересует средний ценовой диапазон (15–20 млн руб.).
На правильный выбор объекта проживания (а может и инвестирования) влияют две противоречивые тенденции: с одной стороны, апартаменты продаются дешевле (в среднем на 10–20 %); с другой – их эксплуатация обходится существенно дороже. Давайте сравним два этих варианта на примере гипотетических объектов по 100 м2, расположенных в среднем по стоимости районе Москвы (строительство закончено, дом скоро вводится в эксплуатацию). Результаты подобного сравнения сведены в таблице 3.5.2.
Итак, в первом приближении выясняется следующее: если срок владения апартаментами составляет менее 10 лет (в нашем примере получилось чуть более 12 с половиной), то выгоднее покупать именно их! Безусловно, подобный расчет может сделать каждый наш читатель уже по имеющимся у него конкретным исходным данным.
Таблица 3.5.2.
СРАВНЕНИЕ ЗАТРАТ ПРИ ПОКУПКЕ АПАРТАМЕНТОВ ИЛИ КВАРТИРЫ
Чем отличается юридическое оформление сделки с апартаментами от аналогичной с жильем? Можно ли в дальнейшем перевести помещение в апарт-комплексе (фактически квартиру) в жилой фонд?
Начнем с того, что в федеральном законодательстве (ГК, ЖК, профильные законы) понятия «апартаменты» на день сдачи нашей книги в печать нет. Этот термин, причем в единственном числе (апартамент) встречается только лишь в ведомственных приказах Минкульта и Минспорттуризма и относится к апарт-отелям. Так что на все типы апартаментов, о которых шла речь выше, распространяются правила совершения сделок, характерные для рынка нежилых помещений (офисов, магазинов, складов, отдельно стоящих зданий, имущественных комплексов и т. д.). При этом следует иметь в виду, что в апарт-комплексах у приобретателей объектов не возникает общей долевой собственности на прочее имущество дома (оно принадлежит застройщику или аффинированной с ним компании), что подразумевает полный ценовой произвол со стороны УК, занимающейся эксплуатацией такого комплекса.
По второй части Вашего вопроса. Перевод в жилой фонд отдельного «апартамента» вряд ли возможен, однако это допустимо сделать централизованно, если апарт-комплекс соответствует требованиям, предъявляемым именно к жилью. На момент сдачи нашей книги в печать Мосгордума вышла с законодательной инициативой в «федеральную» Госдуму о внесении изменений в Жилищный,
Гражданский и Налоговый кодексы РФ по поводу «узаконивания» апартаментов и лофтов, которые используются преимущественно для проживания. Надеемся, что эта законодательная инициатива найдет свое практическое продолжение (о результатах мы обязательно расскажем в следующих изданий нашей книги, а также на проводимых учебных курсах, семинарах и вебинарах).
Выкупил нежилое помещение на 2 этаже, позиционируемое застройщиком как апартаменты. Хочу сделать в нем хостел. Нужно ли для этого получать дополнительные согласования? Если да, то с кем?
Формально – и с застройщиком, и с муниципалитетом, но на практике – только с застройщиком и его УК.
Приобрел апартаменты (фактически квартиру), заселил туда жильцов (арендаторов). У соседей возник с ними конфликт, и они вызвали полицию. Наряд взломал нашу дверь (прочную установить не успели). Имели ли право патрульные это делать?
Да, имели. Апартаменты, в отличие от квартир, правом неприкосновенности, в соответствии со ст. 40 Конституции РФ, не обладают.
Слышала по радио, что все апартаменты квартирного типа в Москве скоро централизованно переведут в жилой фонд. Что в этом случае будет со ставками налогов?
Действительно, такие планы у Правительства Москвы имеются. Однако, законодательно они пока нигде не отражены. Ставка налога на здания и сооружения в этом случае, безусловно, будет ниже.
Можно ли апартаменты (фактически квартиру) сдавать в аренду юрлицу под офис?
Да, можно. В законодательстве запрета по этому поводу нет.
Имею свободные деньги, хочу приобрести лофт. Какие, на Ваш взгляд, проекты более привлекательны – новоделы (стилизация под лофт) или реконструированные старые? Что бы выбрали Вы лично?
Если бы у меня было желание приобрести лофт, то однозначно отдал бы предпочтение старому реконструированному зданию.
Глава 3.6. Расселение, разъезд
Жильцы нашей коммунальной квартиры решили разъехаться, не дожидаясь милости от государства. Что и в какой последовательности необходимо делать? Сколько это займет времени?
Основные этапы расселения (разъезда) из коммунальной квартиры следующие:
• переговоры с жильцами об условиях;
• составление бюджета расселения (см. вопрос 3.6.3);
• поиск покупателя и переговоры с ним;
• подбор и проверка «маленьких» квартир для жильцов;
• юридическое оформление сделки.
Итак, давайте по порядку. На словах, естественно, все жильцы расселяться согласны, но как только доходит до конкретного дела… Известная ситуация, не правда ли?
Кто из Ваших соседей будет, несомненно, «тормозить»? Если таковые найдутся, примените к ним меры «морального воздействия» (но только, конечно, без уголовщины), чтобы жизнь им медом не казалась, а скорее наоборот. В первую очередь это жильцы, имеющие виды на одну из комнат (помните соответствующую интермедию Аркадия Райкина?), а также те, кто сдает свою жилплощадь гастарбайтерам или торговцам фруктами, часто пожилые люди («Сначала я помру, а потом уж расселяйтесь…»), а также психологические «террористы», «энергетические вампиры», которые получают истинное наслаждение от постоянной ругани и унижения своих соседей (если, конечно, те позволяют, а не убивают (морально) «вампиров» на месте).