Страница 9 из 16
Не стоит обольщаться по поводу считывания чужих рекламных объявлений и риэлторских баз данных. В большинстве случаев придется тогда иметь дело с профессиональными посредниками (им переплачивать), а также с аферистами, которые, естественно, тоже публикуют рекламу.
3. Квалификация продавцов.
Всегда помните о том, что настоящие, добросовестные продавцы назначают цену за свою недвижимость чуть выше среднерыночной, но с возможностью разумного торга (2–3 %). Низкая стоимость (да вдобавок с условиями срочной продажи) – в большинстве случаев является дешевым сыром в мышеловке! Будьте осторожны и предусмотрительны и никогда не кидайтесь на первый предложенный вариант, ведь Вы, уважаемый покупатель, всегда имеете возможность выбирать.
4. Просмотр вариантов.
Процедуру просмотра мы уже рассматривали в главе 1.5. Отметим только один очень существенный момент – на объект ни в коем случае нельзя приходить богато одетым или дорого прикинутым, это грубейшая психологическая ошибка!
В этом случае продавцы сочтут, что у Вас «денег куры не клюют, а нам на водку не хватает», и в процессе торга не уступят ни рубля.
5. Торг по цене и частностям.
Это явление вполне уместно даже в том случае, когда хозяин сначала говорит «без торга». Активное нахождение недостатков в процессе просмотра позволяет снизить «хозяйскую» цену на 3–5 %, а иногда, особенно при срочной продаже, и больше. Более подробно об этом – см. главу 1.6.
6. Проверка варианта.
Повторяться об этом не будем – в главах 1.7 и 1.18 мы поэтапно рассматривали алгоритмы проверки физических и юридических лиц. В среднем, как показала практика, профессиональное детективное агентство выполняет подобную работу за 3–4 дня, самостоятельно же Вам, уважаемый покупатель, придется поработать до недели включительно. Только, пожалуйста, не экономьте на своей безопасности – это самое последнее дело! Обращаться лучше всего в службу безопасности риэлторских агентств или ассоциаций.
7. Оформление сделки.
Процесс этот весьма напряженный и ответственный. Поэтому рекомендуем обратиться в одно из риэлторских агентств или в специализированный центр по оформлению – их услуги обойдутся в среднем 12–15 тыс. руб., однако сэкономят Вам массу времени и нервов. Процедура оформления более подробно изложена в главах 1.9, 1.11, 1.13.
8. Безопасная передача денег.
Определитесь, как Вам будет более выгодно: оформлять сделку по полной рыночной стоимости (в документах будет указана она) или в бумагах указать «необлагаемую» сумму 1 или 2 млн руб. (см. главу 1.9), а деньги передавать «черным налом». В первом случае могут возникнуть определенные проблемы с налоговой инспекцией (см. главу 4.13), а во втором – признание сделки недействительной (см. главу 2.16). В случае затруднений обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом или экспертом. Сама процедура передачи денег более подробно изложена в главе 1.13.
9. Регистрация и фактическое заселение.
Окончательный расчет с продавцом проводится лишь тогда, когда он выписался из занимаемой жилплощади и зарегистрировался по новому месту жительства (см. главу 1.12). При этом стороны подписывают Акт приемки-передачи квартиры, организуется переезд, и можно справлять новоселье, с чем Вас и поздравляем!
Насколько выгодно сейчас покупать квартиры с коммерческими целями? Какие? Сколько они могут принести дохода?
«Золотые времена» скупки недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи возвращаются в среднем раз в 5–6 лет, и если проследить динамику цен на «среднестатистические» 1-2-3-4-комнатные квартиры (см. таблицы 3.4.1 и 3.4.2), станет ясно, в какой момент стоит объекты покупать.
Конечно, рост цен в 2010–2013 гг. и в начале 2014 г. заранее предсказать было невозможно, хотя в стране сложились все условия для этого: капиталы, полученные нефтегазовой отраслью, были прямо или опосредованно вложены в столичную недвижимость; началось массовое «бегство» от нестабильного доллара; наконец-то заработали более-менее реальные ипотечные схемы. Все это привело к тому, что по стоимости квадратного метра жилья Москва вышла на пятое место в мире (дороже только в Токио, Париже, Лондоне и Вене), что явно не соответствовало качеству самого жилья.
Однако долго так продолжаться не могло, поэтому резкое падение цены на нефть и последующий за ним российский финансовый кризис снизил в 2015 г. цены на объекты в среднем на 20–30 % (максимально упала стоимость новостроек). При этом большинство экспертов рынка недвижимости предсказывали еще большее падение, однако с начала 2016 г. цены медленно, но верно пошли вверх, что и продолжается в момент сдачи нашей книги в печать. Поэтому вложение денежных средств (в отдельных случаях – начиная с 1 млн руб.) в недвижимость является в настоящее время относительно выгодным – только вопрос в том, где эти самые средства взять!
Давайте более подробно рассмотрим ряд финансовых схем, позволяющих получить доход выше, чем предлагают коммерческие банки при размещении у них депозитов.
1. Покупка квартир на нулевом цикле.
При совершении этой сделки суммируются две инвестиционные составляющие: во-первых, рост (25–30 %) цены в процессе строительства «от котлована до приемки», во-вторых, общий рост стоимости недвижимости.
Таблица 3.4.1
ДИНАМИКА ЦЕН НА ТИПОВЫЕ КВАРТИРЫ В Г. МОСКВЕ ($/м2)*
*Примечание: более подробную информацию по динамике цен на вторичном рынке можно получить на портале www.irn.ru
Таблица 3.4.2
ДИНАМИКА ЦЕН НА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ В Г. МОСКВЕ ($/м2)
*Примечание: данные для построенного дома перед сдачей в эксплуатацию (уступка прав требования по договору).
Квартиры приобретаются, возможно, даже оптом, у надежной организации-застройщика сразу после получения последней ордера на строительство (на нулевом цикле), а реализуются по договору переуступки прав требования после приемки, перед сдачей документов на госрегистрацию. Указанная схема наиболее выгодна для типовой панели: ее применение даже частными инвесторами, не имеющими возможности дополнительно сыграть на разнице «опт-розница», дает рентабельность 18–25 % годовых (данные на конец 2015 г.). Для объектов в кирпично-монолитных зданиях эти цифры скромнее (15–20 %), так как жилье бизнес- или премиум-класса строится и сдается дольше.
2. Покупка готовых квартир.
Окончание предыдущей схемы фактически является началом данной: жилье приобретается после ввода объекта в эксплуатацию, на квартиры оформляется право собственности, в них делается ремонт «под чистовую отделку» и жилплощадь продается со вторичного рынка. При отсутствии лишних посредников и тенденции общего роста цен такое вложение средств дает рентабельность в пределах 20–30 % годовых при значительно более низком уровне риска.
Используется и «долговременная» разновидность подобной схемы: жилплощадь покупается в «перспективных» микрорайонах (для Новой Москвы это Коммунарка, Московский, а также Красногорск, Химки, Одинцово, Подольск), в дальнейшем приводится в порядок и сдается в наем, а через несколько лет, после благоустройства района, продается. С учетом платы, полученной с временных жильцов, такая схема приносит рентабельность в пределах 25–30 % годовых, однако есть риск дождаться следующего снижения или даже обвала цен.
3. Организация блоков квартир.
Как показала практика, две или три квартиры на одном этаже дома, граничащие между собой стенами, продаются в среднем на 10–15 % дороже их составляющих (сумма не равна слагаемым). В домах с деревянными или смешанными перекрытиями (на вторичном рынке) возможно также создание многоэтажных блоков (двухуровневых квартир). Теоретически сюда относятся и присоединение (освоение) чердаков и надстройка этажей, однако на практике, после передачи жилого фонда в ведение ТСЖ это сделать очень трудно.