Страница 8 из 8
На практике вызывает сложность в применении п. 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не предусматривают иных сроков пересмотра арендной платы. Следовательно, применительно к аренде земельных участков указанное правило следует понимать как запрет арендодателю изменять арендную плату чаще одного раза в год, что обеспечивает стабильность арендных отношений. Императивный характер данной нормы позволяет сделать вывод, что соглашением сторон изменить указанный срок также нельзя, а это, безусловно, ограничивает действие принципа свободы договора.
Судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дал судам следующие руководящие разъяснения. Необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом была поддержана позиция, согласно которой фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Одновременно суд указал, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Практика рассмотрения конкретных дел также неоднозначна. Так, определением ВАС РФ от 7 марта 2008 г. № 2894/08 по делу № АИ-1/1139/2007-4 в передаче дела по иску о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки для пересмотра в порядке надзора актов суда апелляционной и кассационной инстанции отказано. Отказывая в удовлетворении требования, суды правильно исходили из того, что изменение величины коэффициента К14 до 10 при оставшихся неизменными условиях использования помещения ведет к одностороннему существенному изменению арендной платы со стороны истца, что является нарушением п. 3 ст. 614 ГК РФ. В определении ВАС РФ от 17 января 2008 г. № 17868/07 по делу № А81-1772/2006 указывается, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы. Определением ВАС РФ от 18 мая 2007 г. № 3484/07 дело о взыскании задолженности по арендной плате передано для пересмотра в порядке надзора, так как фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия; кроме того, суд, оставив в силе решение о взыскании задолженности, дал иное толкование аналогичного условия договора, заключенного истцом с иным арендатором.
Решением проблемы в данной ситуации представляется включение в договор аренды земельного участка условия о том, что размер арендной платы по договору изменяется соглашением сторон не чаще одного раза в год, подлежит государственной регистрации (для договоров сроком 1 год и более) и вступает в силу с момента государственной регистрации, что полностью соответствует требованиям земельного и гражданского законодательства, а также судебной практике, сформированной информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (п. 9).
Важным для правового регулирования арендных отношений, особенно для формирования условий договора аренды земельного участка в полном объеме, является выделение условий, определенных законом как необходимые для договоров аренды земельных участков. Они могут не отвечать признаку существенных условий, их отсутствием в договоре может не влечь за собой его недействительность, однако в силу своей императивности они являются непосредственными регуляторами отношений сторон практически по каждому договору аренды земельного участка. Эти условия содержатся в нормах земельного, гражданского, градостроительного законодательства, специальных отраслевых законах. По своему характеру это нормы-предписания, определяющие права и обязанности сторон арендных отношений, а также устанавливающие гражданско-правовую ответственность за их неисполнение, например в виде имущественных санкций или досрочного прекращения отношений. Перечень обязательных условий, содержащихся в Земельном и Гражданском кодексах Российской Федерации, Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и их краткая характеристика приводятся ниже.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.