Страница 1 из 8
Владимир Викторович Солдатенков, Елена Ивановна Марченко
Аренда земельных участков: законодательство и практика
Предисловие
На современном этапе экономического развития вопросы использования земельных участков на праве аренды весьма актуальны. Аренда земли широко применяется в управлении землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, обеспечивая их использование, оборот и охрану. Аренда является универсальным правовым механизмом при использовании земель, ограниченных в обороте. Как правило, активно застраиваемые территории тоже предоставляются органами власти, местного самоуправления в аренду, что обеспечивает контроль за их эффективным использованием. Следует предположить, что исключительно важная роль аренды в земельных отношениях сохранится ввиду особого значения земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом земля рассматривается в совокупности качеств – как природный объект, природный ресурс и объект недвижимости.
В настоящее время практика использования земельных участков на условиях аренды развивается, до конца она еще не сформировалась, что выражается, в частности, в отсутствии сбалансированных с точки зрения земельного и гражданского законодательства форм договоров, обеспечивающих защиту прав и интересов сторон – арендатора и арендодателя. Зачастую заключаемые сторонами договоры аренды земельных участков содержат только общие положения и не регулируют детально права и обязанности сторон, что создает трудности в использовании и обороте земельных участков, а также угрожает досрочному прекращению прав пользования землей. Споры, возникающие между арендаторами и арендодателями, сложны, и даже при уже имеющейся судебной практике их разрешения результат судебного рассмотрения конкретной конфликтной ситуации может быть непредсказуем.
В учебном пособии на основе нормативных положений и материалов судебной практики рассматриваются вопросы правового регулирования земельных отношений, процедуры формирования и предоставления в аренду земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости. Авторы постарались дать ответы на вопросы, возникающие при заключении, исполнении и прекращении договоров аренды земельных участков.
Е.В. Иванкина,
доктор экономических наук,
декан факультета экономики недвижимости АНХ
1. Правовое регулирование отношений по аренде земельных участков
Заключение договора аренды земельного участка представляет собой сложный процесс, содержание которого обусловлено необходимостью соблюдения требований различных отраслей законодательства – земельного, гражданского, градостроительного и др. Например, для заключения договора аренды в соответствии с законодательством необходимо правильно сформировать земельный участок, поставить его на государственный кадастровый учет, надлежащим образом предоставить его в аренду, а в случае, если срок аренды год и более, зарегистрировать договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Формально булыпая часть перечисленных процедур происходит без участия арендатора, поскольку оно не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Однако арендатор более всех заинтересован в конечном результате – предоставлении земельного участка на условиях, обеспечивающих его экономические и иные охраняемые законом интересы. Как показывает практика, арендатору необходимо контролировать результаты каждого этапа работ, сверяя их с требованиями действующего законодательства. Необходимость контроля обусловлена тем, что нарушение требований законодательства при заключении договора может повлечь за собой признание сделки (договора аренды земельного участка) недействительной (ничтожной или оспоримой) и применение правила реституции – возврата сторонами всего полученного по сделке. Вместе с тем для осуществления надлежащего контроля арендатору необходимо разбираться в вопросе, какие правовые нормы (какой отрасли права) применяются на каждом этапе, и четко представлять себе последствия их неприменения и/или изменения по соглашению сторон. В связи с изложенным представляется необходимым охарактеризовать применяемые при аренде земельных участков отрасли права и их конкретные нормы.
Отношения по аренде земельных участков регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Приоритет применения специальных норм права перед общими в земельных отношениях полностью соответствует требованиям гражданского законодательства, в частности ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. О преимущественном применении норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства указывается в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 24 марта 2003 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому при аренде земельных участков подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие особенности сдачи земельных участков в аренду.
В арендных отношениях последовательное преимущественное применение норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства особенно важно, поскольку земельное законодательство относится к публичной отрасли права, поэтому его нормы носят обязательный характер и не могут изменяться соглашением сторон. Любая попытка договором изменить правило земельного законодательства влечет за собой недействительность (ничтожность) соглашения. В качестве примера следует сослаться на практику ВАС РФ. Так, в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2003 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано следующее: «В силу статьи 270 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка».
Правило преимущественного применения норм иных публичных отраслей законодательства и специальных отраслевых законов перед нормами гражданского законодательства является универсальным и подлежит обязательному применению при заключении договоров аренды земельных участков. Его особое значение проявляется при заключении договоров аренды определенной категории земель. Например, договор аренды земельного участка категории «земли населенных пунктов» должен основываться на требованиях специальных норм ЗК РФ и Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющих правила разрешенного использования земельных участков в соответствующих зонах; договор аренды земельного участка в особой экономической зоне заключается на условиях, определяемых Федеральным законом от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».