Страница 7 из 8
В ряде случаев законом (императивными нормами) устанавливаются предельные (минимальные, максимальные) размеры арендной платы за земельные участки. Например, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (исключая индивидуальное жилищное строительство) построенный объект недвижимости не введен в эксплуатацию, арендная плата устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Другой пример императивного регулирования размера арендной платы содержится в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы на год устанавливается (органами власти, местного самоуправления) в пределах: 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. В указанных случаях стороны договора не вправе при согласовании размера арендной платы переступать установленные законодательством пределы, поскольку гражданско-правовой принцип свободы договора на данные отношения не распространяется.
Реакция судов на попытки сторон изменить своим соглашением правила императивных норм земельного законодательства негативная, что в полной мере отражено в постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В п. 9 постановления содержится указание на то, как следует решать вопрос изменения соглашением сторон цены выкупа земельных участков под объектами недвижимости, которая установлена императивными нормами земельного законодательства. Суд, в частности, постанавливает: «Если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога». Представляется, что данный подход будет осуществляться во всех аналогичных случаях.
На практике часто возникает вопрос, с какого момента к правоотношениям сторон по договору применяются нормы, в том числе нормы федерального закона, устанавливающие иной размер арендной платы. Правило п. 2 ст. 422 ГК РФ гласит, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Анализ приведенных норм, влияющих на размер арендных платежей, показывает, что они подразумевают, но не содержат прямой оговорки о распространении их на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Таким образом, следует предположить, что реализация указанных норм на практике потребует внесения изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Примечателен тот факт, что нормы-императивы земельного и иных публичных отраслей законодательства, как правило, не имеют обратной силы, т. е. не распространяются на ранее возникшие договорные отношения. Следовательно, их реализация возможна только способами, установленными гражданским законодательством, т. е. соглашением сторон или судебным решением о внесении в договор изменений. Причина такого положения видится в воле законодателя, полагающего необходимым сохранять баланс интересов сторон договора в ситуации, когда арендодатель наделен исключительным полномочием устанавливать размеры арендной платы по собственному усмотрению. В земельных отношениях бесконтрольное увеличение арендной платы может привести к невозможности использования земельного участка и поставить под угрозу хозяйственную деятельность арендатора. Следовательно, арендатор обладает полномочием контролировать размер арендной платы по договору в рамках гражданского законодательства. Механизмом контроля является его согласие, выраженное в соглашении, уплачивать арендную плату за использование земельного участка в предлагаемом размере. Если плата является несоразмерной, например в случае различного рода ограничений в использовании земельного участка, он вправе ставить вопрос об уменьшении ее размера в рамках ст. 612 ГК РФ, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Применительно к земле данное требование может выставляться в случае, если земельный участок имеет особенности, создающие затруднения в его разрешенном использовании в соответствии с зонированием. Кроме того, положения п. 3 ст. 65 ЗК РФ определяют, что размер арендной платы по договору является условием договора (существенным), следовательно, без согласия арендатора либо судебного решения установить размер арендной платы в договоре невозможно.
Одна из задач правового регулирования вопросов платы за использование земельных участков, включая арендную плату, состоит в определении соразмерной платы исходя из условий использования конкретного земельного участка. Представляется, что данный вопрос должен решаться при определении его кадастровой стоимости, учитывающей все факторы пользования землей (оборотоспособность, виды разрешенного использования, необходимость реконструкции, нового строительства, ограничения (обременения) прав пользования в виде запретов и дополнительных обязательств и др.).
По правилам гражданского законодательства соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).
Поскольку размер арендной платы по договорам аренды земельных участков является существенным условием, договоры заключаются в простой письменной форме и подлежат государственной регистрации (кроме договоров аренды земельных участков, заключенных на срок менее 1 года), то изменение данного условия потребует заключения дополнительных соглашений и их государственной регистрации.
Разъяснения по данному вопросу содержатся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”», согласно которому соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. В случае отказа арендатора от изменения условий договора в части, касающейся размера арендной платы, арендодателю необходимо будет заявить соответствующее требование об изменении договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.