Страница 5 из 8
Из изложенного следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее года, считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, т. е. в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта в порядке, установленном законодательством. Вместе с тем, поскольку договоры аренды земельных участков сроком менее года заключаются в письменной форме, они, как правило, считаются заключенными с момента подписания сторонами.
Договор аренды земельного участка является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы[7]. Своевременное внесение арендной платы по договору – одна из основных обязанностей арендатора. Ее размер является существенным условием договора аренды земельного участка (ст. 65 ЗК РФ). Отсутствие в этом договоре предусмотренного законом условия о размере арендной платы означает, что договор не заключен (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поскольку такой договор по содержанию не соответствует требованиям законодательства, в его государственной регистрации должно быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если же договор не подлежит обязательной государственной регистрации, то он будет считаться незаключенным в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Примером правоприменительной практики по данному вопросу является постановление ФАС Московского округа от 29 апреля 2005 г. и от 6 мая 2005 г. по делу № КГ-А41/3419-05. Суть спора сводилась к следующему. Администрация муниципального образования обратилась с иском к акционерному обществу о признании незаключенным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, подписанного сторонами в 1993 г., ссылаясь на отсутствие в нем существенных условий, включая размер арендной платы. Суд признал договор незаключенным, в частности, на основании ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и п. 3 ст. 65 ЗК РФ, в соответствии с которым арендная плата и ее размер являются существенным условием договора аренды земельного участка.
Договор аренды является двусторонним (синаллагматическим), поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные, – обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловлены и являются, в принципе, экономически эквивалентными. Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т. е. исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества. Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае неисполнения стороной обусловленных договором обязательств либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить его либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ)1.
Все вышеуказанные характеристики распространяются на договор аренды земельного участка.
При предоставлении земельного участка во владение и пользование на условиях аренды и заключении договора аренды земельного участка необходимым условием является отсутствие у третьих лиц прав владения и/или пользования на данный земельный участок. При нарушении этого правила договор аренды земельного участка признается недействительным. Подобный случай рассматривался Президиумом ВАС РФ (постановление от 8 ноября 2006 г. № 4818/06 по делу № А41-К1-3758/05). Согласно постановлению, исковое заявление о признании договора аренды земельного участка ничтожным удовлетворено правомерно, поскольку данный договор заключен между ответчиками в период действия договора аренды того же недвижимого имущества.
Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 5 декабря 2006 г. № 10240/06 по делу № А40-44076/05-20-307, наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, препятствует заключению договора аренды с заявителем, так как нарушает предусмотренное законом право собственника объектов недвижимости на использование той части участка, которая необходима для эксплуатации такой недвижимости. Если земельный участок не индивидуализирован путем присвоения ему кадастрового номера, договор его аренды считается незаключенным.
3. Условия договора аренды земельного участка
Правоотношения сторон договора аренды земельного участка регулируются условиями договора, а также императивными и диспозитивными нормами законодательства. Последние применяются, если их действие не исключено соглашением сторон договора. В связи с этим особое значение приобретает вопрос, какие условия необходимо включить в договор аренды земельного участка под угрозой признания его недействительным или незаключенным, а также какие условия будут действовать вне зависимости от того, включены они в договор или нет.
В соответствии с требованием поди. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ в обязательном порядке в договоре аренды земельного участка указывается категория земель, к которой относится земельный участок. Категорий этих семь: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее – земли промышленности и иного специального назначения); земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда, водного фонда, земли запаса. Последствие неуказания в договоре категории земель в законе не указано.
Разработанная судебная практика по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем имеется одно судебное решение, которое следует принять во внимание. Согласно постановлению ФАС Западно-Сибирского округа от 1 апреля 2004 г. № Ф04/1597-464/А45-2004, договор аренды земельного участка на территории города не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания на категорию земель, поскольку эта категория определяется исходя из плана границ земельного участка, прилагаемого к акту отвода границ, и названия договора.
Из изложенного следует, что поскольку указанное требование установлено императивной нормой Земельного кодекса Российской Федерации, то отсутствие в договоре аренды земельного участка указания на категорию земель может создать такое правовое последствие, как недействительность (ничтожность) договора.
Особое значение для договора аренды земельного участка имеют существенные условия. Если они не оговорены, договор не считается заключенным, а правоотношения сторон – возникшими. Общие положения о существенных условиях договора, в том числе и договора аренды земельного участка, содержатся в ст. 432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора». Согласно этой статье, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
7
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.