Страница 7 из 9
В статье 8 Закона № 135-ФЗ определяются также конкретные ситуации, при которых указанные субъекты могут осуществлять сделки, в частности:
– при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
– использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
– продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
– переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
– передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Обязательно требуется проводить оценку и при возникновении спора о стоимости объекта оценки. Определены конкретные случаи возникновения спорных ситуаций, при которых необходимо проводить оценку имущества, в частности:
– при национализации имущества;
– ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
– составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
– выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
– проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие указанной ст. 8 Закона № 135-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных Федеральными законами от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и от 5 февраля 2007 г. № 13-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Приведенный в ст. 8 Закона № 135-ФЗ перечень случаев обязательного проведения оценки не является исчерпывающим. Требования об обязательной оценке объектов закреплены также и в других законах и иных нормативных правовых актах.
Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 эти случаи разделены на две группы:
1) когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательная величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица;
2) когда законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательной определенной им величины стоимости объекта оценки, т. е. оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
Приведем случаи обязательности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 15 Закона об ООО если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества с ограниченной ответственностью в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком.
Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества с ограниченной ответственностью, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.
Законом об АО установлены следующие случаи обязательного привлечения независимого оценщика:
– при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) акционерного общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком;
– выкуп акций акционерным обществом проводится по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций;
– определение рыночной стоимости независимым оценщиком обязательно для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций в соответствии со ст. 76 Закона об АО, а также в иных случаях, если это прямо предусмотрено Законом об АО. При определении цены размещения ценных бумаг, цена покупки или спроса и цена предложения которых регулярно публикуются в печати, привлекать независимого оценщика не обязательно. В этом случае при определении рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание цена покупки или цена спроса и цена предложения;
– при приобретении лицом, которое приобрело более 30 % общего количества акций открытого акционерного общества, ценных бумаг на основании обязательного предложения, предусмотренного в п. 1 ст. 84.2 Закона об АО, если ценные бумаги не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг или обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее шести месяцев, цена приобретаемых ценных бумаг не может быть ниже их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Денежная оценка ценных бумаг, которыми могут оплачиваться приобретаемые ценные бумаги, если последние не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг или обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее шести месяцев, должна быть не выше их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком;
– при выкупе ценных бумаг открытого акционерного общества по требованию лица, которое приобрело более 95 % акций открытого общества, выкуп ценных бумаг осуществляется по цене не ниже рыночной стоимости выкупаемых ценных бумаг, которая должна быть определена независимым оценщиком.
Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70 % определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.
В части 3 указанной статьи установлено, что требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70 % определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.