Страница 3 из 17
* на конец года; ** экспертно.
Статистика деятельности учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за последние пять лет свидетельствует о том, что объем действий по регистрации – показатель, по которому косвенно можно судить об активности рынка жилья. Он достиг максимума в 2001 г., что может быть связано с завершением основной «волны» массовой приватизации жилья. В 2002 и 2003 гг. объем регистрационных действий в отношении жилых помещений незначительно сократился, оставаясь на уровне 8 млн зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав и сделок с объектами жилой недвижимости в год (рис. 1.4).
Рис. 1.4. Число регистрационных действий и сделок с жилыми помещениями в период 1999–2003 гг.
Основные проблемы рынка жилья
Сегодня жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, которые в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. Обеспеченность жильем составляет около 20 м2 на человека; аналогичный показатель в европейских странах – около 30 м2. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн м2. Ее удовлетворение с учетом возможности приобретения жилья на вторичном рынке потребует увеличения жилого фонда на 46,1 %[1].
В Институте экономики города прогнозируют: без проведения реформ к 2010 г. общая жилая площадь в России достигнет 55 млн м2; в случае проведения реформ объем жилья превысит 80 млн м2 к 2010 г., а обеспеченность жильем вырастет до 22 м2 на человека[2].
Несмотря на бурное строительство в последнее время, его поддержание и значительное увеличение площади вводимых в эксплуатацию жилых зданий потребуют решения ряда проблем.
В 2004 г. Институтом экономики города был проведен опрос 45 крупных строительных компаний с целью выяснения основных препятствий на пути увеличения объемов строительства. Ответы респондентов выявили четыре основные проблемы рынка, которые распределились следующим образом (в порядке убывания значимости):
• трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства;
• низкий уровень доступности кредитных и иных источников финансирования строительства;
• низкий платежеспособный спрос населения;
• отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой.
По мнению участников строительного рынка, основной проблемой являются чрезмерные административные барьеры доступа на рынок жилищного строительства. Эта проблема характеризуется использованием неэффективных административных процедур определения в индивидуальном порядке для каждого инвестора-застройщика назначения каждого объекта недвижимости («процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства»), отсутствием в подавляющем большинстве российских городов правил землепользования и застройки и значительным количеством организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходной и проектной документации.
Администрации городов и строители по-разному оценивают затраты, связанные с получением разрешения на строительство. В среднем они составляют 12–22 % общей стоимости строительства. В согласовании исходно-разрешительной документации, экспертизе проектной документации и предоставлении разрешения на строительство участвуют в среднем 35 организаций. Этот процесс занимает около 10 месяцев.
Следующей по значимости проблемой является отсутствие финансирования. Сейчас спрос на кредиты со стороны застройщиков превосходит предложение кредитов банками и прочими финансовыми организациями в 6 раз[3]. Ограниченность кредитования застройщиков объясняется в основном отсутствием обеспечения по кредиту. Таким обеспечением могли бы стать права собственности на земельный участок, который мог бы являться предметом залога.
Низкий платежеспособный спрос населения обусловлен неразвитостью ипотечного кредитования и слабыми финансовыми рынками. Сегодня более половины населения готовы воспользоваться ипотечными кредитами для приобретения жилья, но банки не готовы обеспечить требуемый объем кредитования на приемлемых условиях. Спрос на ипотечные кредиты, по экспертным оценкам, превышает предложение в 4 раза[4].
Строительство жилья невозможно без развития систем коммунальной инфраструктуры, и в ответах строительных компаний проблема обеспечения участков строительства инженерной инфраструктурой отмечена как одна из наиболее значимых. По разным оценкам, стоимость развития систем коммунальной инфраструктуры сегодня составляет 10–30 % себестоимости квадратного метра жилья.
Причиной возникновения данной проблемы являются непрозрачные условия подключения вновь построенных строительных объектов к системам коммунальной инфраструктуры. В мировой практике развитие систем коммунальной инфраструктуры часто осуществляется за счет средств муниципальных бюджетов. Применение данного подхода в России сегодня малоэффективно ввиду слабой фискальной базы муниципалитетов. В других случаях развитие финансируется организациями коммунального комплекса (ОКК) за счет привлечения внешнего финансирования в виде кредитов или облигационных займов.
Российские ОКК сегодня не имеют возможности привлечь внешние источники финансирования. Вместо этого финансирование систем коммунальной инфраструктуры перекладывается на застройщиков путем выдачи так называемых технических условий на подключение. Технические условия часто обременены обязательствами по строительству магистральных сетей или иных объектов в интересах коммунальной организации. Это создает неравные условия для развития строительного бизнеса, поскольку одним застройщикам достаются более сложные технические условия, чем другим. Более того, в этой ситуации окраинные земельные участки часто остаются неосвоенными из-за высокой стоимости реализации технических условий на их выполнение. Тем самым ограничиваются объемы жилищного строительства.
Из перечисленных выше четырех проблем две препятствуют росту предложения жилья:
• трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на строительство;
• отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой.
Рассмотрению вариантов решения этих и сопряженных с ними проблем посвящена основная часть настоящего курса.
1.2. Основные направления государственной политики по стимулированию предложения жилья
«Мнение» рынка
При опросе строительных компаний респондентам был задан вопрос: «Что, по вашему мнению, необходимо сделать для совершенствования процедур предоставления земельных участков и разрешений на строительство?» Заметим, что постановка вопроса исключала предложение решений по стимулированию спроса на жилье. Вопрос был направлен на выяснение того, что именно могут сделать муниципальные власти для стимулирования развития жилищного строительства. Ответы респондентов приведены ниже в порядке убывания приоритетов. Неудивительно, что большинство ответов по сути представляли собой требования ликвидировать проблемы, обозначенные респондентами ранее:
• сократить количество организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходно-разрешительной документации;
1
См.: Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
2
См.: Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье…
3
См.: Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье… С. 10.
4
См. там же. С. 6.