Страница 4 из 17
• предоставлять земельные участки, обеспеченные инженерно-технической инфраструктурой;
• обеспечить открытость информации о регламентах разрешенного использования земельных участков путем правового зонирования – введения в действие муниципальных правил землепользования и застройки;
• обеспечить проведение торгов (аукционов, конкурсов) по предоставлению сформированных земельных участков для строительства;
• обеспечить возможность предоставления прав на сформированные земельные участки до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство;
• упразднить натуральные формы оплаты за предоставление земельных участков в виде передаваемых в администрацию квартир и перейти на денежные формы оплаты.
Наивысший приоритет в стимулировании предложения жилья со стороны муниципалитетов был отдан резкому снижению административных барьеров при получении разрешений на строительство. В этом случае объем вводимого жилья можно увеличить в среднем на 30 % по сравнению с прогнозами, основанными на сохранении существующей ситуации в строительстве[5].
Следующим приоритетом идет решение проблемы обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Учитывая, что стоимость подключения к системам коммунальной инфраструктуры составляет до 30 % себестоимости строительства, решение этой проблемы позволило бы снизить издержки, а освобождение застройщиков от необходимости самостоятельно беспокоиться о развитии сетей позволило бы им сконцентрироваться на основной деятельности.
Прочие пожелания представителей строительных компаний сводятся в основном к повышению прозрачности процедур принятия решений в сфере градорегулирования.
Институциональная модель рынка доступного и комфортного жилья
Проблемы, указанные застройщиками как основные, признаются и на федеральном уровне власти. Наилучшее доказательство этому – проводимая сегодня государственная политика в сфере развития жилищного строительства, направленная на ликвидацию именно этих проблем.
Во многом государственная политика основывается на так называемой институциональной модели рынка доступного и комфортного жилья. Модель предполагает комплексный подход к созданию государством ряда институтов, способных стимулировать спрос и предложение жилья, а также снизить трансакционные издержки рынка.
В данной модели роль государства состоит в обеспечении законодательных и административных институтов (например, развитии и совершенствовании государственных систем регистрации прав и учета объектов недвижимости, государственной экспертизы и контроля в строительстве и др.) для развития рыночных институтов и механизмов. Непосредственное финансовое участие государства реализуется в форме поддержки становления отдельных рыночных институтов на первоначальном этапе. В качестве примера можно привести институт вторичного рынка ипотечных кредитов, систему страхования ипотечных кредитов для определенных групп населения, систему привлечения средств в развитие коммунальной инфраструктуры, а также предоставления субсидий определенным группам населения (молодым семьям, молодым специалистам на селе, увольняемым военнослужащим и другим категориям граждан) с целью повышения доступности жилья и жилищных кредитов.
Хотя в данном пособии не анализируются проблемы стимулирования спроса на жилье, мы рассмотрим основные подходы к их решению для полного понимания институциональной модели.
Подход к стимулированию спроса на жилье в рамках институциональной модели. Основным направлением в стимулировании спроса на жилье является развитие банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 20–30 лет) кредиты на приобретение или строительство индивидуального жилья под залог этого жилья (ипотека). Предполагается также развитие различных форм жилищного кредитования населения – на цели приобретения готового жилья, участия в строительстве многоквартирных домов, строительства индивидуальных домов и другие цели.
Для снижения рисков приобретения жилья предусматривается создание системы защиты прав собственности граждан на жилье. Это система основана на государственных системах учета и регистрации прав на недвижимость и предоставляет гарантии прав на недвижимость для добросовестных приобретателей.
Развитие банковской сферы возможно только в случае обеспечения прав кредиторов. В данной модели эти права защищаются возможностью обращения взыскания и прекращения прав заемщиков-залогодателей на жилье – предмет ипотеки – в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. Наличие ликвидного залога (жилья) позволяет снизить риск дефолта по кредиту. Как следствие становится возможным снижение процентных ставок и повышение доступности ипотечных кредитов для населения.
Однако обеспечение залога еще не гарантирует бурного развития системы ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки, но доступ банковской системы России к так называемым длинным средствам пока еще сильно ограничен. Основная причина – неразвитость финансового рынка, в частности низкая активность пенсионных фондов и страховых компаний.
Для финансирования долгосрочных кредитов населению банки должны иметь доступ к долгосрочным ресурсам пенсионной и страховой систем, к средствам других институциональных инвесторов. Это возможно через развитие рынка надежных финансовых инструментов – ипотечных ценных бумаг. Поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг на первоначальном этапе обеспечивается государственным участием через созданное Правительством РФ Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Для формирования эффективного рынка жилья и жилищного кредитования необходимо развитие новых институтов – страхования ипотечных кредитов, кредитных бюро, риэлтеров-брокеров и др. Снижение стоимости сделок на рынке жилья и ипотечного кредитования требует совершенствования деятельности государственных систем регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости (повышение прозрачности, надежности и информационной доступности, снижение затрат и времени обслуживания для участников рынка жилья, усиление гарантий прав через систему регистрации прав и другие меры).
Подход к стимулированию предложения жилья в рамках институциональной модели. Цель государственной политики в сфере жилищного строительства состоит в реорганизации рынка с целью удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, который существенно возрастет за счет повышения доступности долгосрочных жилищных кредитов. В части реорганизации предложения на рынке жилья институциональная модель заключается в формировании систем градорегулирования и развития коммунальной инфраструктуры.
Первый шаг в создании системы градорегулирования – установление четких и прозрачных процедур территориального планирования на уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципалитетов. Эти процедуры позволят снизить административные барьеры и обеспечат доступ на рынок жилищного строительства, получение земельного участка с установленными регламентами разрешенного использования и разрешения на строительство.
Следующим шагом в создании системы градорегулирования должно стать обеспечение проведения территориального зонирования с установлением градостроительных регламентов и видов разрешенного использования недвижимости на уровне муниципальных образований. Также необходимо реорганизовать существующие многочисленные государственные экспертизы проектной документации и государственные контрольные органы в строительстве с целью создания единой унифицированной системы государственной экспертизы и контроля в строительстве на базе принятия федеральными законами соответствующих технических регламентов и усиления профессиональной ответственности в сфере проектирования и строительства.
Еще одним немаловажным шагом в формировании системы градорегулирования является реализация на практике конкурентного механизма предоставления на открытых аукционах застройщикам для целей жилищного строительства сформированных земельных участков до начала строительно-инвестиционного процесса. Это позволит застройщикам привлекать кредитные ресурсы на строительство жилья под залог земельных участков и возводимого жилья.
5
Экспертная оценка Института экономики города.