Страница 2 из 17
Характеристика строительного комплекса и рынка жилищного строительства
Строительный комплекс является одной из самых значимых и наиболее динамично развивающихся отраслей экономики Российской Федерации. По данным Министерства экономического развития РФ, за 9 месяцев 2007 г. объем работ по виду деятельности «строительство» увеличился на 23,5 % (против 11,6 % за соответствующий период 2006 г.). По данным Росстата, в настоящее время строительный комплекс объединяет 5,14 млн человек, которые заняты более чем в 112,5 тыс. организаций и предприятий; при этом степень присутствия государства на рынке минимальна (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Количество и структура строительных организаций в Российской Федерации на 01.01.2006 по формам собственности
1 – частная; 2 – муниципальная; 3 – государственная; 4 – прочая; 5 – смешанная российская
Частные фирмы играют ведущую роль в отрасли: 94,0 % всех строительных организаций находятся в частной собственности и выполняют 80 % всех подрядных работ. Среди них преобладают малые фирмы с численностью работников до 100 человек. Их доля в общей численности предприятий отрасли на начало 2006 г. составляла 96 %.
Динамика строительства
Общий объем жилищного строительства в 2006 г. составил 50,6 млн м2 – это 82 % от показателей 1990 г. Начиная с 2001 г. происходило увеличение объемов ввода жилья. Так, в 2003 г. прирост составил 9,3 % по сравнению с 2002 г., в 2004 г. – 13, в 2005 г. – 6, а в 2006 г. – 16 % (рис. 1.2).
Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства (в 2,5 раза за период 1991–2003 гг.), его доля в общем объеме ввода жилья в 2006 г. составила 40,2 %.
Анализ динамики объемов ввода жилья в Российской Федерации с 1990 г. показывает, что происходит изменение баланса увеличения ввода жилья в сторону южных и западных регионов (рис. 1.3).
Говоря о последних тенденциях, важно отметить, что в первом полугодии 2007 г. в России введено 21,2 млн м2 жилья, что на 35 % больше, чем в 2006 г.
Наибольший объем жилья в первом полугодии 2007 г. был введен в Центральном (Москва, Московская, Белгородская, Воронежская, Рязанская, Липецкая области), Южном (Краснодарский и Ставропольский края, Ростовская область) и Приволжском (Башкортостан и Татарстан, Пермский край, Нижегородская, Самарская, Саратовская, Оренбургская области) федеральных округах, что свидетельствует о неравномерности строительства жилья в целом по Российской Федерации.
Наилучших показателей по объемам жилищного строительства в первом полугодии 2007 г. достигли: Москва – 11 % (2357,9 тыс. м2) общего объема ввода жилья по России в целом, Московская область – 11 % (2344,9 тыс. м2), Краснодарский край – 7,9 % (1664,8 тыс. м2), Санкт-Петербург – 4,8 % (1020,5 тыс. м2), Республика Татарстан – 4,4 % (926,2 тыс. м2), Республика Башкортостан – 3,4 % (706,5 тыс. м2), Ростовская область – 3,4 % (725,7 тыс. м2), Тюменская – 2,9 % (613,4 тыс. м2), Омская – 2,3 % (488,8 тыс. м2), Кемеровская – 2,3 % (488,6 тыс. м2), Челябинская область – 2,2 % (474,9 тыс. м2), Ставропольский край – 2,1 % (446,0 тыс. м2).
Ввод общей площади жилья в указанных субъектах РФ по отношению к общероссийскому показателю составил 57,9 %.
Важной тенденцией I квартала 2007 г. следует признать увеличение доли индивидуальной застройки до 49 % в общем объеме ввода жилья.
Рис. 1.2. Ввод жилья в Российской Федерации в период 1990–2006 гг.
Рис. 1.3. Динамика структуры жилищного строительства по федеральным округам Российской Федерации:
1 – Дальневосточный; 2 – Сибирский; 3 – Уральский; 4 – Приволжский; 5 – Южный; 6 – Северо-Западный; 7 – Центральный
В последние годы наметилась тенденция по уменьшению числа комнат и увеличению среднего размера строящихся квартир. Если до 2002 г. застройщики увеличивали строительство 3—4-комнатных квартир (около 50 % общего количества квартир в год), то в 2006 г. доля однокомнатных квартир составила 30 % из построенных 605 тыс. квартир. Тем не менее в 2006 г. средний размер одной построенной квартиры составил 83 м2 общей площади, это на 3,6 % больше среднего размера построенной в 1992 г. квартиры (60,2 м2), что свидетельствует о переходе на более высокие стандарты обеспечения населения жильем. Всего в первом полугодии 2007 г. введено в эксплуатацию 231,2 тыс. квартир.
Средний размер квартир также увеличивается на протяжении более 10 лет. Растет доля однокомнатных квартир: в 2005 г. пятая часть всех построенных квартир были однокомнатными. Относительно стабильна доля квартир, построенных населением за свой счет и с помощью привлеченных кредитов: в 2005 г. она составляла 25 %. В то же время для квартир, построенных населением, характерна большая средняя площадь. Так, в 2005 г. площадь квартир, построенных населением за свой счет, более чем в 1,6 раза превышала среднюю площадь всех построенных квартир (табл. 1.1).
Таблица 1.1
Число построенных квартир и их средний размер (общая площадь) в период 1995–2005 гг. (по данным Росстата)
Анализ динамики объемов выполненных работ свидетельствует о формировании благоприятных тенденций в области жилищного строительства в масштабах страны. Однако, учитывая высокие темпы старения жилого фонда, для повышения его качества необходимы более высокие темпы увеличения объемов ввода жилья.
Финансирование строительства
Подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счет платежей граждан уже на стадии строительства. Еще относительно слабо развиты институты долгосрочного кредитования граждан на приобретение и строительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства. Более 40 % всего жилого фонда, введенного в эксплуатацию в 2005 г., было профинансировано за счет средств населения (табл. 1.2).
Таблица 1.2
Ввод в действие жилья по формам собственности в 2005 г. (по данным Росстата)
По данным Банка России, общий объем основного долга заемщиков по всем видам кредитов на покупку жилья, предоставленных кредитными организациями, на 01.01.2005 г. составил 54,4 млрд руб., из них 33 % – ипотечные жилищные кредиты. По данным Банка России, АИЖК и экспертным оценкам, общий объем задолженности по выданным ипотечным кредитам (займам) вырос с 3,6 млрд руб. в 2002 г. до 273,5 млрд руб. по итогам 2006 г., т. е. увеличился за этот период более чем в 76 раз.
На рынке жилья во многих регионах даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населения превышает предложение жилья, что характеризуется ростом реальных цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (хотя он и отстает от роста реальных доходов населения, что выражается в улучшении показателя доступности жилья с 5,71 в 1996 г. до 4,7 в 2006 г.), увеличением разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства (с 1,66 в 1996 г. до 2,25 в 2003 г. и 1,87 в 2006 г.) (см. табл. 1.3).
Таблица 1.3
Динамика годового ввода нового жилья и изменения средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в период 1996–2006 гг. (по данным Росстата)