Страница 21 из 23
Последний показатель весьма характерен для системы градорегулирования в рыночных условиях. Он измеряется как отношение общей площади всех построек на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть дополнительно построены) к площади участка. Такой показатель (наряду с известными видами разрешенного использования недвижимости и с учетом места расположения участка) в значительной мере предопределяет потенциальную рыночную стоимость недвижимости и может быть использован вероятными инвесторами-застройщиками при решении вопросов прибыльности и целесообразности осуществления тех или иных строительных проектов [63].
Предельные параметры документов градостроительного (правового) зонирования – это, можно сказать, параметры правоустанавливающего типа. В западных системах градорегулирования используются еще два типа параметров: 1) параметры (расчетные показатели) территориального планирования, 2) стандарты-требования строительно-технологического и экологического характера. В терминологии ГрК РФ первый тип параметров соответствует рекомендательным нормативам градостроительного проектирования, второй – обязательным для соблюдения техническим регламентам безопасности. Расчетные параметры территориального планирования используются исключительно для разработки подготовительных планов первого уровня, которые учитываются при подготовке документов градостроительного зонирования второго уровня.
Эти расчетные показатели (нормативы градостроительного проектирования) адресованы крупным массивам городских территорий и служат для определения потребностей преимущественно в различных общественных (муниципальных) системах и объектах социального обслуживания и инженерно-технического обеспечения. Их статус большей частью рекомендательный независимо от уровня административных органов, которые эти показатели-рекомендации разрабатывают и предлагают для использования при составлении документов территориального планирования[64].
Другой тип параметров – стандарты-требования строительнотехнологического и экологического характера имеют статус обязательных минимальных требований и подлежат выполнению при производстве всех видов строительных и иных работ, связанных со строительством, монтажом оборудования и т.д. Это стандарты такого рода, которые «говорят»: хуже – нельзя, лучше – можно [65]. Следует подчеркнуть, что ни расчетные показатели территориального планирования, ни строительно-технологические и экологические стандарты-требования не являются правоустанавливающими параметрами и не включаются непосредственно в документы градостроительного зонирования, но учитываются в них. Аналогичное положение установлено и ГрК РФ для применения в России.
Как реализуется право на строительные изменения объектов недвижимости! Это право принадлежит только правомочным владельцам недвижимости или их доверенным лицам и может быть реализовано при наличии разрешения на строительство. Однако для некоторых незначительных изменений такие разрешения не требуются.
В Великобритании не требуется, например, разрешения на строительство при расширении или изменении жилого здания (включая строительство гаража), если размеры изменений не превышают 15% объема здания или 70 куб. м (используется наибольшая из двух величин). Максимальный объем расширения, производимого без разрешения на строительство, не может превышать 115 куб. м. Также без разрешения на строительство могут производиться такие работы, как возведение ворот, стен, заборов (в установленных пределах), покраска фасадов, возведение сооружений для сельскохозяйственных целей и лесоводства и т.д. Министр окружающей среды обладает правом толкования понятия «развитие-строительство» применительно к конкретным случаям[66].
В США в некоторых случаях допускается производить изменения недвижимости в объеме, эквивалентном 25% ее рыночной стоимости1.
В законодательстве Германии предусмотрено в общей сложности более 34 случаев, когда разрешения на строительство не требуется. Речь идет о строительных изменениях, не связанных с конструктивными преобразованиями; изменениях внешнего вида построек, если они не расположены в зонах с особыми предписаниями (зоны охраны памятников и исторической среды); сооружениях, не предназначенных для пребывания людей, до 15 куб. м (за исключением гаражей, мест продажи вещей и продуктов); земляных работах при площади до 30 кв. м, высоте насыпи до 1,25 м и глубине выемки до 1 м; теплицах и парниках до 4 м высоты при площади менее 20 кв. м; выемках-бассейнах с объемом воды до 100 куб. м; памятниках на кладбищах высотой до 3 м[67] [68].
Для получения разрешения в местную администрацию передается запрос, к которому прилагаются сведения о строительных намерениях, а для крупных или сложных строительных объектов может прилагаться и проект застройки. По истечении строго фиксированного срока рассмотрения заявки[69], в течение которого проверяется соответствие строительных намерений регламентациям документа градостроительного зонирования и требованиям безопасности, предоставляется разрешение на строительство (как правило, от имени главы местной администрации – мэра). За предоставление такого разрешения может взиматься соответствующий сбор в пользу местного бюджета. Владелец недвижимости, не получивший разрешения на строительство, может обратиться в суд.
В Великобритании до 1981 г. разрешения на строительство предоставлялись бесплатно. В настоящее время действует система дифференцированных выплат. Акт местного управления и планирования от 1980 г. уполномочил министра окружающей среды предписывать выплаты для большинства типов запросов о разрешении на строительство. Размеры выплат варьировались в 1987 г. от 66 ф. ст. до 1650 ф. ст. на каждые 0,1 га земельного участка; для новых зданий – 33 ф. ст. на квартиру (жилую единицу) площадью 40 кв. м, 66 ф. ст. на квартиру площадью 40-75 кв. м и еще 66 ф. ст. на каждые дополнительные 75 кв. м площади с предельной суммой выплат за разрешение в 3300 ф. ст.[70].
Во Франции практикуется косвенный принцип взимания выплат за предоставление разрешений на строительство. Частные строители должны участвовать в финансировании общественных сетей и объектов инженерного оборудования городской территории посредством выплат местных налогов на обустройство. Это положение закреплено как юридический принцип. Однако способы практического применения этого принципа отличаются разнообразием и сложностью. Кроме того, налог введен не во всех коммунах. Местная власть может использовать и другие способы привлечения финансовых средств на указанные цели. Базой налога на обустройство является суммарная стоимость существующей и строящейся на участке недвижимости. Эта стоимость подлежит переоценке каждый год. Ставка налога – 1%, но совет общины может увеличить ее до 5%. Установленная ставка не может быть изменена ранее 3 лет со дня ее утверждения[71].
Предоставление разрешений на строительство практикуется почти во всех странах. Но следует со всей определенностью подчеркнуть, что местная администрация, предоставляя разрешение на строительство, не устанавливает никаких новых прав, которые бы не были уже установлены местным законом, каковым является документ градостроительного (правового) зонирования[72], утвержденный представительным органом местного самоуправления. Разрешение на строительство только подтверждает наличие соответствия между строительными намерениями владельца недвижимости и регламентациями документа градостроительного зонирования при соблюдении требований безопасности.
63
Коэффициенты использования земельных участков широко применяются в зарубежной практике. Во Франции, например, их используют более 2 тыс. муниципалитетов (Renard V., Comby J. (eds.). Land policy in France. 1945—1990. P., 1990. P. 153-154).
В некоторых городах Германии применяются следующие коэффициенты использования земельных участков: зона «каркас центрального ядра города» – 5,0; зона «ядро центра города» – 4,0; зона «центр города» – 3,0; зона смешанной застройки – 2,0; жилая зона многоэтажной (свыше трех этажей) застройки – 2,0; жилая зона малоэтажных блокированных домов – 1,0; жилая зона малоэтажных домов усадебного типа – 0,5; производственно-деловая зона – 2,0; промышленная зона – 2,0.
64
См., например: Chapin P.S. Urban land use pla
65
См., например: Трутнев Э.К. Использование городских территорий. Зарубежная и отечественная практика [24].
66
Wade H.W.R. Administrative law. Р. 185.
67
См.: Бру М. Унифицированный свод правил землепользования. Американская ассоциация планировщиков. Вашингтон, округ Колумбия, Чикаго, Иллинойс, 1985. С. 81.
68
Braschos F. Die Bauordnung und die Vorschriften zu ihrem Vollzug in den neuen Budeslandern. Deutscher Kommunal-Verlag, Bornheim/Bo
69
Во Франции, например, предельный срок рассмотрения заявок для обычных построек составляет до 2 месяцев и может быть продлен до 3 месяцев, если подается запрос на строительство более 200 квартир или промышленных и торговых сооружений площадью более 2000 кв. м (JacquotH. Droit de rrbanisme. E, 1987. P. 336-338, 343).
70
Wade H. W.R. Administrative law. P. 186.
71
Saint-Alary R., Saint-Alary С. Droit de la construction. Ttoisiem ed., P.: Dalloz, 1991. P. 32-33.
72
Бывают сложные случаи, связанные с толкованием регламентаций плана зонирования применительно к нестандартным строительным намерениям. В этих случаях соответствующие административные органы имеют право трактовать содержание регламентаций. Но право трактовки не предполагает возможности введения каких бы то ни было иных дополнительных прав, кроме установленных планом зонирования (См.: Бру М. Унифицированный свод правил землепользования).