Страница 11 из 14
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В данном случае суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию[30].
Помимо собственника земельного участка, а также лиц в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого он находится, право собственности на самовольную постройку может быть приобретено лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности во временное владение и пользование, в целях строительства (абз. 2 ч. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, то арбитражные суды, как правило, отказывают в признании права собственности на самовольную постройку за арендаторами. Однако судебная практика судов общей юрисдикции допускает такое признание, если по условиям договора аренды собственник определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения конкретного объекта недвижимости[31].
На основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество. При этом собственник недвижимости возмещает лицу, ее построившему, расходы на строительство за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными законом требованиями (абз. 3 ч.3.2 ст. 222 ГК РФ).
7. Приобретение права собственности по давности владения имуществом (ст. 234 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Приобрести имущество в собственность по давности владения может любое лицо, которое полагает, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности.
Для приобретения права собственности по давности владения необходимы следующие обязательные условия:
Во-первых, необходимо истечение установленного законом срока давностного владения: для движимого имущества – 5 лет, недвижимого – 15 лет (ч. 1 ст. 234 ГК).
При этом лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Однако течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы из незаконного владения, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (ч. 3, 4 ст. 234 ГК).
Во-вторых, давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным. Это означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.).
В-третьих, давностный владелец должен владеть имуществом добросовестно. Получая владение, оно не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
В-четвертых, владелец должен владеть имуществом открыто, т. е. без утайки. Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
В-пятых, давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, должно быть непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (ч. 3 ст. 234 ГК РФ)[32].
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
По смыслу ст.225 и ст.234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество также не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.
В силу ч. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Производные основания (способы) приобретения права собственности.
Учитывая, что приобретение права собственности по производным основаниям предполагает учет воли прежнего собственника, каждое из данных оснований влечет возникновение права собственности у одних лиц и одновременное его прекращение у других.
Производные основания приобретения права собственности детально урегулированы в отдельных институтах ГК РФ (обязательственного, наследственного права, права юридических лиц и др.), а также иных законодательных актах. Поэтому рассмотрим отдельные, получающие наиболее важное значение производные основания приобретения права собственности.
Для приобретения права собственности по договору об отчуждении вещи (купли-продажи, мены, ренты, дарения и др.), необходимо точное определение момента перехода на приобретателя права собственности. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из содержания указанной нормы следует, что стороны в договоре вправе по своему усмотрению определить момент возникновения права собственности у приобретателя. Если же они не реализовали данное право, применению подлежит общее правило о возникновении права собственности с момента передачи вещи.
30
Пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // [Электронный ресурс]: Доступ из справ. – правовой системы «ГАРАНТ».
31
См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) // [Электронный ресурс]: Доступ из справ. – правовой системы «ГАРАНТ».
32
П.15 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // [Электронный ресурс]: Доступ из справ. – правовой системы «Консультант плюс».