Страница 16 из 28
Без сомнения, подробный анализ всевозможных гражданско-правовых и жилищно-правовых ситуаций, в результате которых приобретенное жилое помещение может быть изъято у его собственника, является предметом самостоятельного, причем весьма объемного и всестороннего научного исследования[55]. Такой анализ не входит в предмет исследования настоящей работы. Здесь же будет представлен небольшой ряд судебных дел, рассмотренных ВС РФ, из которых будет хорошо видно, в каком тупиковом положении может оказаться собственник жилого помещения.
Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б., Управлению федеральной регистрационной службы по Омской области об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, ссылаясь на следующее. На основании договора купли-продажи от 5 сентября 2005 г. он являлся ее собственником. В отсутствие его согласия 9 февраля 2006 г. на основании поддельных документов указанная квартира была продана Б., который, в свою очередь, 22 марта 2006 г. продал это имущество К. Последним приобретателем названной квартиры по сделке, заключенной 1 июня 2006 г. с К., является Е.
Решением Кировского районного суда г. Омска 23 октября 2007 г. квартира была истребована из незаконного владения Е. и возвращена Д. Записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за Е. права собственности на квартиру и свидетельства, подтверждающего это право, признаны недействительными.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда решение суда первой инстанции оставила без изменения.
Президиум Омского областного суда решение районного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда отменил, по делу вынес новое судебное постановление, которым в удовлетворении исковых требований Д. отказал.
В надзорной жалобе Д. просил об отмене постановления президиума Омского областного суда и оставлении в силе решения Кировского районного суда г. Омска о определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 25 ноября 2008 г. надзорную жалобу удовлетворила, указав следующее.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 5 сентября 2005 г. Д. приобрел в собственность квартиру, после чего предоставил ее для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое, как выяснилось впоследствии, в отношениях с Д. действовало под чужим именем. Полученная таким образом для временного проживания квартира с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени Д., 9 февраля 2006 г. была продана гражданину Б. При этом лицом, представлявшим интересы Д. в указанной сделке, указан А., чья смерть наступила еще 4 октября 2004 г. В дальнейшем по поводу данной квартиры заключались сделки купли-продажи: 22 марта 2006 г. между Б. и К., 1 июня 2006 г. между К. и Е. Приобретший последним квартиру Е. зарегистрировал за собой право на недвижимое имущество в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанная квартира выбыла из владения Д. помимо его воли, и с учетом этого обстоятельства, со ссылкой на положения ст. 302 ГК РФ принял решение об истребовании данного недвижимого имущества от Е.
С выводом суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда.
Президиум Омского областного суда, отменяя решение суда первой и кассационной инстанций и принимая по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что недвижимое имущество выбыло из владения Д. по воле самого истца, передавшего принадлежащую ему квартиру нанимателю Т. [мошеннику], действовавшему под чужим именем, поэтому предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания для истребования указанной квартиры от добросовестного приобретателя Е. отсутствуют. При этом суд надзорной инстанции сослался на обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежавшей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. в течение длительного периода времени контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией.
Выводы суда надзорной инстанции ошибочны.
В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Судом первой инстанции установлено, что первоначальная сделка по купле-продаже спорной квартиры от 9 февраля 2006 г., заключенная между Т., действовавшим от имени истца на основании доверенности, удостоверенной нотариусом, и Б., была совершена по поддельным документам.
В соответствии с актом о смерти от 5 октября 2004 г. А. умер 4 октября 2004 г., т. е. до совершения указанной сделки. На запрос суда нотариус дал ответ, что доверенности от имени Д. им не удостоверялись, а под указанными в названных доверенностях реестровыми номерами проведены другие нотариальные действия. По заключению судебно-почерковедческой экспертизы подписи в доверенностях о наделении полномочиями собрать необходимые документы для оформления договора купли-продажи спорной квартиры и о наделении полномочиями продать вышеназванную квартиру от имени Д. выполнены не им, а другим лицом. По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело.
Обстоятельства оформления сделки со спорной квартирой не самим Д., а от его имени по подложным документам, а также последующее возбуждение в связи с этим уголовного дела дают достаточные основания полагать, что указанная квартира выбыла из владения Д. помимо его воли; к этому выводу пришли суды первой и кассационной инстанций. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии воли Д. на отчуждение спорной квартиры, в материалах дела не имеется. Таким образом, спорная квартира выбыла из владения Д. помимо его воли, в связи с чем заявленные истцом требования подлежали удовлетворению на основании положения ст. 302 ГК РФ.
Отменяя судебные постановления судов первой и кассационной инстанций и вынося по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, президиум Омского областного суда не учел, что передача квартиры в пользование по договору найма по своим правовым последствиям отлична от передачи ее по договору купли-продажи, т. е. в собственность. Вопрос о наличии у истца надлежащей осмотрительности при передаче квартиры третьим лицам по договору найма не является юридически значимым обстоятельством при разрешении настоящего дела. Таким образом, постановление президиума Омского областного суда незаконно, принято с существенными нарушениями норм материального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ постановление президиума Омского областного суда отменила, решение Кировского районного суда г. Омска и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда оставила в силе[56].
Итак, представленное судебное дело в достаточно наглядной форме показало, что у конечного приобретателя жилого помещения (гражданина Е.) это жилое помещение было изъято (причем изъято, естественно, безвозмездно) в пользу первоначального обманутого собственника (гражданина Д.). Изъято окончательно и бесповоротно. И это при том, что конечный приобретатель жилья являлся, судя по фактическим обстоятельствам представленного дела, приобретателем добросовестным, так как он не знал и не должен был знать, что приобретает жилое помещение у неуправомоченного отчуждателя.
55
См., например: Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Научно-практич. пособие по применению гражд. зак-ва / Под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко. М.: Изд-во Юрайт, 2011.
56
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25 ноября 2008 г. № 50-В08-4 // Бюллетень ВС РФ. 2009. № 10.