Страница 17 из 28
Какие возможны выходы из этой ситуации? Теоретически такой приобретатель сможет обратиться с иском в суд к своей стороне по сделке (т. е. продавцу) о полном возмещении убытков в размере стоимости утраченной квартиры. Ведь ст. 461 ГК РФ прямо указывает, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Однако это только теоретически. В реальной жизни покупатель (добросовестный приобретатель) при исполнении судебного решения скорее всего столкнется с тем, что у ответчика-должника либо вовсе не будет, либо будет, но крайне недостаточно необходимого ликвидного имущества, которое сможет стать объектом судебного взыскания[57].
И еще один момент содержательного характера. Конечно сложно спорить с ВС РФ и уж тем более как-то критически оценивать его решения. Ведь это ВС РФ! Однако мы позволим себе высказать свое принципиальное несогласие с тем правовым подходом, который был применен в рассматриваемом судебном деле. Напомним, что конструкция виндикационного иска в российском правопорядке смоделирована таким образом, что если имущество выбывает из обладания первоначального собственника по его воле (например, в результате совершенной сделки), а конечный приобретатель вещи является приобретателем добросовестным и возмездным, первоначальный собственник не имеет право на виндикацию; вещь остается во владении и в собственности добросовестного приобретателя. Если же вещь выбывает из обладания первоначального собственники против его воли (например, в результате кражи), виндикация возможна во всех случаях невзирая ни на какие позитивные качества конечного приобретателя.
ВС РФ рассудил таким образом, что в указанной ситуации жилое помещение выбыло из обладания собственника против его воли, а потому и удовлетворил его иск. Однако не будем забывать, что с учетом описанных выше фактических обстоятельств собственник жилья (гражданин Д.) передал принадлежащее ему жилое помещение мошеннику (гражданину Т., действующему под именем умершего гражданина А.) по договору коммерческого найма. С классических же гражданско-правовых позиций передача вещи во владение другому лицу по договору аренды, найма, хранения, залога, перевозки является выбытием такой вещи из обладания собственника по его воле[58], а в этой ситуации, еще раз повторим этот важный постулат, собственник далеко не во всех случаях имеет право на виндикацию.
Более того, собственник жилья не только произвел отчуждение вещи по своей воле, но и в процессе заключения и исполнения договора найма проявил и продолжал проявлять чрезмерную невнимательность и неосмотрительность. Ведь как прямо отметил президиум Омского областного суда, который, напомним, отказал в иске первоначальному собственнику в виндикации квартиры, «в деле имеются обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежащей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. в течение длительного периода времени контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией». И неужели за все эти акты крайней невнимательности и неосмотрительности, проявленные со стороны собственника, должен отвечать конечный добросовестный приобретатель? Вряд ли такой подход будет соответствовать требованиям разумности и справедливости.
Вполне возможно, что вынося соответствующее решение, ВС РФ руководствовался идеями, высказанными в юридической литературе в 90-е годы. Например, в одном из учебников по жилищному праву, вышедшем в те годы, можно найти следующие слова: «Трудно признать обоснованной практику признания судами недействительными целых цепочек договоров купли-продажи жилых помещений или мены ими при обнаружении изъянов в одном из договоров. В этих случаях нарушаются права граждан, являющихся добросовестными приобретателями[59]. Исключение составляют случаи, когда оно выбыло из владения собственника или законного владельца, помимо их воли. Это касается, видимо, и встречающихся неправомерных действий лица, «добывшего» доверенность на отчуждение жилого помещения, которая изначально недействительна или впоследствии признана таковой (в том числе по причине установленного порока воли доверителя). В этих случаях собственник или лицо, которому помещение было предоставлено собственником во владение, вправе истребовать его и у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ)»[60].
Очень может быть, что именно такой подход был оправдан в условиях отечественной правовой действительности конца XX века. Однако если занять именно эту позицию в современных российских условиях, то мы неизбежно столкнемся со следующим вопросом. Если считать, что для целей виндикационного иска вещь выбывает из обладания собственника против его воли в ситуации, когда такая вещь передается в аренду (коммерческий наем), а арендатор (наниматель) подделывает доверенность на продажу такой вещи с последующим присвоением себе вырученных от совершенной сделки денежных средств, то что тогда, опять-таки для целей виндикационного иска, считать выбытием вещи из владения собственника по его воле? Ответ на этот простой в принципе вопрос загонит в тупик. По крайней мере практика ВАС РФ в этом вопросе была куда более последовательной[61].
Однако вернемся к практике ВС РФ. Достаточно интересный пример изъятия жилого помещения у добросовестного приобретателя содержится в документе под названием «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержденном Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.[62] В рамках данного документа приводится, в частности, следующая правовая информация.
Как разъяснено в п. 39 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.
В ситуации, когда Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не являлись участником договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного судебного решения), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, суды принимают решение об истребовании жилого помещения, в том числе и от добросовестного приобретателя, поскольку в указанном случае выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли.
Так, решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением областного суда, удовлетворены исковые требования муниципального образования к Д. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, квартира возвращена в муниципальную собственность города.
При рассмотрении дела судом установлено, что в спорной квартире в период с 1974 по 2009 г. по договору социального найма проживали Н. и члены его семьи. В мае 2009 г. наниматель Н. умер. Другие лица из числа приобретших право пользования жилым помещением по договору социального найма в квартире после смерти Н. не проживали.
По договору купли-продажи от 7 июля 2011 г. квартира была приобретена М. у С., а впоследствии по договору купли-продажи от 21 сентября 2011 г. продана ответчику Д.
На регистрацию договора купли-продажи, заключенного между М. и С. 7 июля 2011 г., были представлены дубликат договора передачи от 17 января 1994 г. и поквартирная карточка по состоянию на 7 июля 2011 г.
Между тем суд установил, что договор передачи от 17 января 1994 г. уполномоченным органом местного самоуправления не заключался, должностными лицами городского БТИ не подписывался и печатью данного учреждения не удостоверялся; поквартирная карточка лицом, указанным в ней, не составлялась. С. в квартире никогда не проживал, нанимателем или собственником спорной квартиры не являлся. Согласно пояснениям С. сделка купли-продажи квартиры была им оформлена за вознаграждение по просьбе незнакомых лиц и на основании предоставленных ими документов.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии соответствующего волеизъявления муниципального образования как собственника жилищного фонда на отчуждение спорной квартиры.
Квартира поступила в фактическое владение других лиц помимо воли муниципального образования, что в силу положений ст. 301, 302 ГК РФ послужило основанием для удовлетворения требований об истребовании квартиры из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он являлся добросовестным приобретателем[63].
57
Весьма интересное, но крайне тяжелое для восприятия судебное дело о привлечении нотариуса к гражданско-правовой ответственности, участвовавшего в совершении сделки по приобретению жилого помещения, которое в последующем было изъято у конечного и добросовестного приобретателя содержится в Обзоре судебной практики ВС РФ за второй квартал 2012 г. (Бюллетень ВС РФ. 2013. № 1).
58
См., например: Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России. М.: Статут, 2008. С. 18–34; Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору // Проблемы теории гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 77–126; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 63–107; Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Труды по гражданскому праву. – М.: Статут, 2001. С. 171–224.
59
Такой подход чуть позже нашел свое прямое отражение в практике Конституционного Суда РФ. Подробнее см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой, В.М. Ширяева».
60
Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. – М.: Юристъ, 1997. С. 280.
61
См. п. 10 и 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
62
Бюллетень ВС РФ. 2015. № 2.
63
Похожий спор, но с несколько иным составом фактических отношений и, как следствие этого, иным разрешением спора по существу, представлен в деле «Гладышева против России», опубликованном в рубрике «Практика Европейского суда по правам человека» в рамках Обзора судебной практики ВС РФ за второй квартал 2012 г. (Бюллетень ВС РФ. 2013. № 1).