Страница 15 из 28
Можно сослаться и на другой документ. В п. 96 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»[51] – одном из ключевых юридических документов в области наследственного права – даются следующие указания: «При рассмотрении заявлений об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство надлежит учитывать, что не допускается отказ в выдаче свидетельства о праве на наследство в случае смерти наследодателя, получившего свидетельство о праве на наследственное имущество, подлежащее государственной регистрации, до регистрации его права в установленном порядке».
И еще один вопрос принципиального характера. Он связан со способами принятия наследства. Традиционно нормы гражданского законодательства выделяют два способа, посредством которых наследник может принять причитающееся ему наследство – юридический и фактический способ. Относительно юридического способа принятия п. 1 ст. 1153 ГК РФ устанавливает, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Причем такое заявление должно быть подано нотариусу (должностному лицу) со стороны наследника в течение сроков принятия наследства, установленных ст. 1154 ГК РФ[52].
Однако очевидным остается то обстоятельство, что юридическое принятие наследства, да еще и в установленные законом сроки – явление в нашей стране, увы, не весьма распространенное. Именно поэтому п. 2 ст. 1153 ГК РФ дает регламентацию вопросов фактического принятия наследства. Данная правовая норма устанавливает следующее правило.
Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
– вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
– принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
– произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
– оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Достаточно подробные комментарии к указанным предписаниям содержатся в настоящее время в п. 36 упоминавшегося выше «наследственного» Постановления Пленума ВС РФ. В рамках данного пункта отмечается следующее:
«Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных п. 2 ст. 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.
В качестве таких действий, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания), обработка наследником земельного участка, подача в суд заявления о защите своих наследственных прав, обращение с требованием о проведении описи наследственного имущества наследодателя, осуществление оплаты коммунальных услуг, страховых платежей, возмещение за счет наследственного имущества расходов, предусмотренных ст. 1174 ГК РФ, иные действия по владению, пользованию и распоряжению наследственным имуществом. Указанные действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства, установленного ст. 1154 ГК РФ.
В целях подтверждения фактического принятия наследства наследником могут быть представлены, в частности, справка о проживании совместно с наследодателем, квитанция об уплате налога, о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сберегательная книжка на имя наследодателя, паспорт транспортного средства, принадлежавшего наследодателю, договор подряда на проведение ремонтных работ и др.
При отсутствии у наследника возможности представить документы, содержащие сведения об обстоятельствах, на которые он ссылается как на обоснование своих требований, судом может быть установлен факт принятия наследства, а при наличии спора соответствующее требование рассматривается в порядке искового производства».
Теперь еще раз хотелось бы возвратиться к проблематике соотношения права собственности на жилые помещения и договора социального найма. Выше показывалось, что единственным юридическим основанием, дающим право на занятие жилого помещения по договору социального найма, является ордер на данное жилое помещение или как он теперь абстрактно называется – решение компетентного государственного (муниципального) органа о предоставлении жилья. На основании выданного ордера с нанимателем должен быть заключен договор социального найма в письменной форме. Собственники жилья с этих позиций находятся в более выгодном юридическом положении. Российское гражданское законодательство предусматривает самые разнообразные основания приобретения права собственности на жилые помещения. Такие основания могут носить как безвозмездный (приватизация, наследование, дарение, приобретательная давность[53]), так и возмездный характер (купля-продажа, мена, рента, участие в долевом строительстве, членство в жилищно-строительных кооперативах и др.). Иными словами, с юридической точки зрения (но никак не с экономической) собственником жилого помещения стать намного проще, чем социальным нанимателем; нормы гражданского законодательства весьма способствуют этому явлению.
Однако данное правовое благо имеет и свою «темную сторону». Выше уже отмечался тот фактор, что социальный наниматель находится в более защищенном правовом положении. Ведь если наниматель правомерным образом проживает в предоставленном ему жилом помещении (т. е. использует данное жилое помещение по назначению, не нарушает прав и законных интересов соседей и др.), то такого нанимателя можно выселить из указанного жилого помещения только по единственному юридическому основанию – посредством признания выданного ему ордера недействительным. Если же обратиться к современной судебной практике, то можно увидеть, что споры подобного рода в настоящее время встречаются крайне редко. Возможно именно поэтому в современном ЖК РФ вообще отсутствуют прямые нормы, регулирующие вопросы признания ордеров недействительными[54]. Условно можно сказать так, что социальный наниматель имеет полное правовое основание проживать в занимаемом им жилом помещении спокойно и беззаботно.
Совсем иная картина вещей сложится применительно к отношениям собственности. Ведь отечественное гражданское законодательство знает не только достаточно много правовых оснований приобретения права собственности на жилые помещения, но и не меньшее количество юридических оснований признания сделок, в силу которых лица указанное право собственности приобретают, недействительными. Современной судебной практике известны многочисленные случаи, когда лицо приобретает на первый взгляд безупречное право собственности на жилое помещение, регистрирует это право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, получает в приобретенном им жилье регистрацию по месту жительства, однако затем появляется некое заинтересованное лицо (как правило это будет лицо, считающее именно себя реальным собственником), которое начнет оспаривать совершенные сделки и (или) требовать возврата жилого помещения из чужого незаконного владения в порядке виндикационного иска. И практика современного гражданского оборота устроена таким образом, что даже если сделку по приобретению жилого помещения в собственность будет анализировать и контролировать высококвалифицированный специалист по сделкам с недвижимостью, даже если в результате такого анализа будет изучен большой объем всевозможных юридических документов, показывающих «правовую историю» приобретаемого жилья, все это, увы, не будет гарантировать на сто процентов, что приобретаемый объект недвижимости освобожден от всевозможных юридических пороков, которые в будущем, возможно, начнут разрушать приобретенное право собственности. Абсолютно любая сделка по приобретению жилого помещения сопряжена с огромным количеством так называемых «подводных камней». Как это ни грустно звучит, но собственник жилого помещения, в отличие от социального нанимателя, по крайне мере потенциально практически всегда находится в некоем подвешенном состоянии.
51
Бюллетень ВС РФ. 2012. № 7.
52
По общему правилу, такой срок составляет шесть месяцев со дня открытия наследства.
53
Хотя с учетом разъяснений, данных высшими судебными инстанциями, стать собственником вещи (в том числе и жилого помещения) в порядке приобретательной давности весьма и весьма непросто. Подробнее см.: п. 15 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Особого внимания заслуживает следующая мысль в данном пункте: «Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности».
54
В прежнем жилищном законодательстве эти вопросы регулировались весьма подробно. См.: ст. 48 ЖК РСФСР, а также п. 7 Постановления Пленума ВС РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР».