Повседневная цивилистика

Суд отказал в иске как по пропуску срока, так и потому, что было построено новое здание. От старого остался лишь фундамент, который был теперь фундаментом нового здания.

В Определении, которым дело было направлено в Президиум, исковая давность вообще не упоминалась. Но говорилось, что ответчик своими действиями по регистрации права собственности нарушил право истца, имелась отсылка к ст. 304 ГК РФ. Тем самым была обозначена идея негаторного иска, которым истец защищается против юридических действий ответчика. Эта позиция никогда не казалась мне верной. Я всегда считал, что негаторным иском истец защищается против фактических, а не юридических действий ответчика.

Важный для негаторного иска момент – выявление вопроса, нарушил ли ответчик право собственности истца без нарушения владения. Нужно было полагать, что для авторов Определения владение имело договорное основание (аренду), в то время как нарушение (регистрация на свое имя) вышло за рамки договорных отношений и требовало уже вещной защиты. Время от времени такая конструкция использовалась для обоснования возможности вещной защиты арендодателя против арендатора.

Понятно, что тема негаторной защиты давала суду возможность отбросить исковую давность.

После этого в Определении уже прямо и без оглядок была сформулирована позиция, указывающая, в чем не прав был суд. Говорилось, что арендатор ни при каких условиях не может приобрести право собственности на арендованное имущество. Тем самым отбрасывался и вопрос о том, что на самом деле было построено.

Ответчик впал в панику, ведь против доводов Определения возразить было нечего. Все, что можно было сказать, было сказано в судебных актах и теперь опрокинуто в Определении ВАС РФ.

На стадии подготовки дела к рассмотрению Президиумом меня и пригласили.

Никто не любит вступать в дело, которое загублено другими юристами, чтобы спасти его. Но здесь не было оснований считать, что дело велось неправильно, что упущены юридические возможности. Однако против новых доводов не годились старые.

Тем не менее то, что ситуация привела ответчика на край пропасти, было вполне очевидно.

Почитав материалы дела, я почувствовал, что свет забрезжил. Я писал в своей самой большой книге, что решение задачи появляется молниеносно. Его потом можно проверять логикой и демонстрировать этапы рассуждений. Но рождается оно в подсознании сразу целиком, и показать его постепенное вызревание невозможно. Тем не менее попробую обозначить некоторые точки, на которых пришлось потом остановиться.

Вероятно, важным было припоминание практики 25-летней давности, когда сначала в гражданское право пришла аренда. Это была (кто-то может помнить) компромиссная идея экономистов абалкинского круга: не отдавая государственной собственности, вовлечь имущество в оборот через аренду. Были приняты законы об аренде, и по всей стране покатилась арендная волна. Несколько лет аренда была основным договором в нашем гражданском обороте. Постепенно он стал рутиной, общим местом. И наконец, стал применяться даже там, где аренды на самом деле и не было.

Именно так было и здесь. Договор заключался уже на излете арендного этапа в экономике. Но других моделей тогда еще не было. Идея свободы договора, да еще и для сделки с участием государственной организации, была исключена. Тем не менее это не был арендный договор. В соответствии со ст. 7 Основ законодательства СССР об аренде, ст. 291 ГК РСФСР арендатор (наниматель) возвращает полученное для использования имущество по прекращении срока аренды (имущественного найма). В данном случае объект, обозначенный как «павильон», не передавался во владение и пользование с условием возврата в том или ином виде. В ходе строительства с ведома обеих сторон павильон был снесен – остался только его фундамент. Стороны договорились о создании на месте павильона нового объекта, и именно в этом состояла суть соглашения. Следовательно, в этой части помимо договора аренды между сторонами было заключено иное соглашение – не о передаче имущества во владение и пользование, а о создании новой вещи. Такое соглашение не является арендным договором, а имеет иную природу.

В качестве компромисса можно было сказать, что договор смешанный, «с элементами аренды».

Итак, ключевой позицией моей защиты стал тезис, что договор, природа которого до сих пор не вызывала разногласий сторон, не является договором аренды.

После этого по-новому должен обсуждаться другой вопрос: о чем стороны договорились применительно к новому объекту, если он новый, и применительно к старому, если он старый?

Начать нужно со второго. Договор аренды не может быть договором ни о реконструкции, ни об изменении вещи. Создание новой вещи он точно не может охватывать, так как аренда существует, лишь пока остается старая вещь. Значит, в той части, которая затрагивает снос павильона и строительство на его месте нового здания, арендных отношений, т. е. отношений по поводу пользования полученной вещью в соответствии с тем ее назначением, которое она имела в момент передачи, не было. Но смутную идею, что аренда в какой-то неопределенной части все же была, нужно было сохранить для того, чтобы снять тему притворной сделки и дать юридическое основание продолжавшемуся уже более 20 лет аккуратному внесению ответчиком арендной платы на счет истца.

Договор в неарендной части в таком случае становился договором о разрешении строиться на участке, принадлежавшем городу, и юридический эффект этого договора – получение участка под строительство по воле собственника, что исключает квалификацию строительства как самовольного (при соблюдении публичных норм градостроительного законодательства). Получив участок для целей собственного строительства, ответчик затем строил для себя. Такие действия в договорном опосредовании не нуждаются, а право собственности на построенное вытекает прямо из закона.

То, что строение – новая вещь, доказать было, конечно, нетрудно. Например, есть простейший тест: если вещь старая, то она не может называться другим словом. Никто не назовет строение павильоном. Всем понятно, что его нет. Но и здание в несколько этажей никак нельзя назвать фундаментом. Другое дело, что это доказывание оставалось последним рубежом для истца, и он всю свою энергию сосредоточил здесь. Соответственно, появилось и словосочетание – «реконструированный фундамент».

В своем выступлении я изложил все сжато, быстро, но так, чтобы было понятно и вытекало одно из другого. Даваемые Президиумом ВАС РФ 10 минут – достаточное время для изложения проблемы любой сложности. Понятно, что условием этого должен быть соответствующий уровень слушателей. Хотя я никогда не репетировал речи – может быть, из-за недостатка усердия, а может быть, зная, что заученный текст воспринимается хуже импровизации, – я все же мысленно примерял изложение к таймингу. Нередко решение задачи по отсеиванию второстепенного приобретало спортивный характер и составляло увлекательную часть выступления. Не помню, когда я не укладывался в регламент. Несколько раз заканчивал, имея в запасе две минуты. В этот раз заключительные слова прозвучали вместе с гонгом, что придало речи некоторый театральный эффект.

Начался допрос.

Допрос на Президиуме ВАС РФ можно отдаленно сравнить с английским cross-examination – с той поправкой, что ведут его судьи. Особенно острым он становится, когда выступление против определения о передаче дела в Президиум выглядит непустым.

Здесь у меня были два основных противника. Оба были и замечательными судьями, и хорошими людьми. Поэтому, не говоря уже о подобающей адвокату уважительности к судье, у меня не было и личных оснований обострять тон полемики. Но он обострялся сам собой.

Не раз и не два на убийственный вопрос, как это я считаю возможным допустить возникновение права собственности на арендованное имущество у арендатора, мне пришлось повторять ключевой тезис: это не аренда. Против этого сразу же возник столь же убийственный вопрос: если это не аренда, за что «Галика» платила и продолжает платить арендную плату?