Страница 3 из 9
– ревизионная комиссия (ревизор), подотчетная общему собранию членов товарищества.
Правление товарищества подотчетно общему собранию СНТ или ОНТ. Избираться орган управления будет на 5 лет, а не на 2 года, как по действующему в настоящее время закону (до 1 января 2019 года). Несмотря на значительное удлинение срока его полномочий, по решению общего собрания членов товарищества председателя или членов правления при наличии оснований можно будет отстранить и переизбрать в любой момент.
Заседание правления товарищества правомочно, если на нем присутствует не менее половины его членов. Решения правления товарищества принимаются открытым голосованием простым большинством голосов присутствующих членов правления. При равенстве голосов голос председателя товарищества является решающим.
Возможность изменения СНТ на ТСЖ. По решению общего собрания членов СНТ собственники садовых участков вправе изменить существующий вид объединения на товарищество собственников жилья (ТСЖ). Организационно-правовая форма товарищества собственников недвижимости в этом случае не меняется, но основным требованием для такой процедуры становится соответствие ТСЖ нормам жилищного законодательства РФ, регулирующего создание ТСЖ с одновременным удовлетворением следующих условий:
– территория садоводства находится в границах населенного пункта;
– на всех садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, имеются жилые дома.
Изменение вида садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) реорганизацией не считается (пункт 2 статьи 27 ФЗ о ведении садоводства и огородничества).
Возможность изменения деятельности СНТ или ОНТ на иной вид деятельности. Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество может поменять вид деятельности по решению общего собрания:
– на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства,
– иную деятельность, не связанную с ведением садоводства и огородничества и допускающую создание потребительского кооператива.
Создание производственного кооператива является реорганизацией прежней организационно-правовой формы СНТ или ОНТ (пункт 1 статьи 27 ФЗ о ведении садоводства и огородничества), в связи с чем должны быть внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Садовые и дачные дома. В соответствии с ФЗ о ведении садоводства и огородничества все дома на садовых и дачных участках делятся на два вида – «садовый дом» и «дачный дом» («дача»). Прежнее деление на «жилое строение» и «жилой дом» было не вполне адекватным. А слово «дача» в российском законодательстве до настоящего времени вообще отсутствовало.
Садовый дом строится на садовом участке для временного, сезонного проживания. Дачный дом, или дача, соответственно строится на дачном участке. Это более фундаментальный жилой дом – для долговременного или постоянного проживания.
Особо прописывается, что садовые и дачные дома не могут быть поделены на квартиры. Создание многоквартирных домов «на шести сотках» не допускается.
Дачный дом предназначен для постоянного проживания, в нем можно зарегистрироваться, как в квартире (более подробно о вопросах регистрации в дачном доме см. стр.30–33). При этом и садовый дом также в соответствии с проектом может быть признан пригодным для постоянного проживания, если он соответствует санитарным требованиям к жилью. Для этого необходимо обратиться в суд, так как иного правового механизма не существует, для признания, что садовый дом годится для круглогодичного проживания и в нем можно зарегистрироваться.
Реестр членов товарищества. Распределение участков между членами товарищества проводится на основании решения общего собрания членов товарищества в соответствии с реестром членов товарищества.
Садовые и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ.
Реестр членов товарищества должен быть сформирован в течение 1 месяца со дня государственной регистрации СНТ или ОНТ в ЕГРН (статья 15 нового закона). Готовит реестр председатель товарищества или уполномоченный на это член правления.
Реестр членов товарищества содержит следующие сведения:
– о членах товарищества,
– кадастровый (условный) номер каждого земельного участка, правообладателем которого является член СНТ или ОНТ (после осуществления распределения земельных участков между членами товарищества).
Члены товарищества обязаны предоставлять достоверные сведения для ведения реестра, и своевременно информировать председателя товарищества или уполномоченного члена правления об их изменении.
Не выполняя требования о предоставлении сведений член СНТ или ОНТ несет риск наложения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием в реестре актуальной информации.
Принцип территориального подчинения товариществ. ФЗ о ведении садоводства и огородничества вводит принцип территориального подчинения, по которому запрещается действие на одной территории нескольких товариществ с общей инфраструктурой и одной территорией общего пользования. Иными словами, садовое товарищество внутри огородного, или наоборот, появиться не может.
Цели введения этого принципа вполне очевидны:
– исключение «борьбы» за пользование общими ресурсами, например, трансформаторной будкой, принадлежащей одному юридическому лицу, или пожарного водоема, принадлежащего другому юридическому лицу, то есть расположенных на территориях разных юридических лиц (товариществ), но обеспечивающих электричеством и водой каждое из этих товариществ;
– установление юридических взаимоотношений между товариществами по использованию инженерной инфраструктуры и территории общего пользования;
– управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество.
С момента введения нового закона в действие собственники садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ, вправе создать только одно садоводческое или огородническое некоммерческое объединение. Его границы должны определяться в соответствии с документацией по планировке территории:
– документация по планировке территории до ее утверждения муниципальными властями должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества,
– подготовка и утверждение проекта планировки территории для огороднического товарищества не требуются, а установление границ огородных земельных участков и образование огородных земельных участков и земельных участков общего назначения в границах территории ОНТ проводятся в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества включаются земельные участки, соответствующие следующим требованиям:
– участки находятся в собственности учредителей товарищества;
– участки составляют единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования.
При формировании новых садоводств и огородничеств и подготовке документации по планировке их территории в границы их территорий включаются участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (их общая площадь должна составлять не менее 20 % и не более 25 % суммарной площади садовых или огородных земельных участков, попадающих в границы территории садоводства или огородничества), а также участки и территории общего пользования, определенные в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности (образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории).