Страница 1 из 9
Давыденко Е.И
Дачно-садовый участок: собственность, прописка и купля-продажа
© ООО «Издательство АСТ», 2018
© сост. Давыденко Е.И.
Введение
В Российской Федерации к числу садоводов, дачников и огородников относятся примерно 60 млн. человек. Почти 50 % городского населения имеют в собственности небольшие земельные участки, которые используются ими для отдыха, подсобного хозяйства и загородной жизни.
Поэтому любые изменения в этой сфере затрагивают интересы большинства населения России.
«Дачная проблема» берет свое начало еще в советском периоде жизни страны. Ее содержание – непроработанные вопросы собственности, оборота земельных участков, различные ограничения на ведение хозяйственной деятельности и использования («ветеранам» садово-огородной жизни памятны компании по ограничению высоты строений на дачах, ликвидации теплиц и многое другое).
В феврале 1949 г. было принято постановление Совета Министров СССР «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих», которое положило начало массовому развитию коллективного и приусадебного садоводства, продолжавшегося и во времена «хрущевской оттепели», так как в стране сохранялись сложности с продовольствием.
Как правило, размер дачного участка в советское время составлял 600–800 м2 (шесть – восемь соток), имелись серьезные ограничения на размеры и архитектурно-конструктивные решения дачных построек, например, были периоды, когда нельзя было возводить двухэтажные домики, запрещалось сооружать подвалы и т. п. Иногда гражданам выделялись небольшие земельные участки исключительно для высадки картофеля и овощей. Были случаи, когда земельные участки под садоводство и огородничество выделялись в природных заказниках, заповедниках или в санитарных зонах, где человеку долгое время находиться нельзя – под линиями электропередач, на шлаковых «полях» ТЭЦ и металлургических комбинатов, вдоль трубопроводов, в оврагах, вблизи свалок и химкомбинатов.
В конце 1980-х годов большинство ограничений на размеры садовых строений были сняты, и на территории садово-огородных товариществ и кооперативов стали появляться трех-, четырехэтажные капитальные сооружения для постоянного проживания. Часто они возводились без соблюдения правил и архитектурных норм.
Согласно Федеральному закону от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» земельные участки предоставлялись гражданам (предприятием, где он работает или работал) или приобретались ими для отдыха с возможностью возвести жилое строение (без права регистрации проживания в нем) или жилой дом (с правом регистрации и проживания), хозяйственные постройки и сооружения, и выращивания различных сельскохозяйственных культур (ягодных, фруктовых, бахчевых, картофеля и т. д.).
В апреле 2008 г. Конституционный суд указал, что действующий запрет на постоянную регистрацию граждан на дачах неправомерен. Однако процесс регистрации на дачных участках по-прежнему забюрократизирован: владельцу нужно доказывать в суде, что его строение пригодно для постоянного круглогодичного проживания. Региональные власти опасаются, что регистрация граждан в дачных и садоводческих товариществах может спровоцировать появление новых полноценных поселений, в чем они не заинтересованы.
Садоводческие и дачные некоммерческие товарищества не В настоящее время утвержден новый Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающий в силу с 1 января 2019 года. Более подробно обо всех изменениях, происходящих в дачно-садовой сфере, и их последствиях – в этой книге.
Законодательство Российской Федерации о садоводстве и огородничестве
Развитие садово-огородной деятельности в СССР и Российской Федерации
Начало массовому дачно-садовому движению в нашей стране положило постановление Совета Министров СССР «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих» от 24.02.1949 № 807. С современной точки зрения это постановление выглядит достаточно странно. Оно включало указание советам министров республик, край(обл)исполкомам и горисполкомам обратить особое внимание на повышение урожайности овощных культур и картофеля; участки площадью не более 600 м2 в городах и до 1200 м2 вне городов первоначально предоставлялись на срок до 5 лет при условии беспрерывной работы гражданина на предприятии, в учреждении или организации в течение 5 лет после отвода земельного участка под сад. Рабочие и служащие были обязаны в течение первых трех лет полностью освоить личным трудом или трудом членов своих семей отводимые им земельные участки, посадить фруктовые деревья и ягодные кустарники (крыжовник, малина, смородина и др.) в количестве, устанавливаемом городскими и поселковыми исполкомами. В случае невыполнения этого условия рабочий или служащий лишался права пользования земельным участком.
С 1958 г. основным нормативным актом в части дачного движения стало постановление Совета Министров СССР от 20.03.1958 «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». Этим актом устанавливалось, что дачно-строительные кооперативы создаются по ходатайствам предприятий, учреждений и организаций, регистрируются исполкомами местных Советов депутатов трудящихся. При этом циркуляром Минкомхоза РСФСР от 22.12.1953 № М-03-21442 «О порядке пользования земельными участками в дачах дачно-строительных кооперативов» было указано, что право пайщика на пользование, как строением, так и обслуживающим его земельным участком основано на членстве в кооперативе. Кооперативы могли предоставлять в пользование земельные участки, как свободные, так и с возведенными на них дачами, только своим пайщикам. Кроме того, был разъяснен особый порядок пользования земельным участком двумя и более членами ДСК в случае владения ими одним участком.
Размеры участков пайщиков дачно-строительных кооперативов законом не устанавливались. Эти размеры утверждались на общем собрании членов кооператива на основе общей площади закрепленной за кооперативом территории и числа пайщиков. После издания постановления Совета Министров СССР от 30.12.1960 отвод земельных участков под индивидуальное дачное строительство был запрещен вовсе. В партийном руководстве страны превалировала точка зрения, что дачные «особняки» с мелким индивидуальным хозяйством отрицательно влияют на психологию рабочих. Индивидуальное дачное владение не соответствовало идее коллективизма и противоречило социалистическому принципу организации дачных поселков. Вышедшие в середине 1960-х гг. постановления Совета Министров РСФСР от 12.04.1965 «О коллективном огородничестве рабочих и служащих» и от 18.03.1966 «О коллективном садоводстве рабочих и служащих в РСФСР» по-прежнему опирались на идею срочного пользования землей (на срок не более до пяти лет), от которой отказались только в 1972 г. (постановление Совмина РСФСР, ВЦСПС от 21.04.1972 № 247).
В большей степени повлияли на развитие коллективного садоводства и огородничества два постановления Совета Министров СССР этого периода: от 29.12.1984 № 1286 «Об упорядочении организации коллективного садоводства и огородничества» и от 15.05.1986 № 562 «О мерах по дальнейшему развитию коллективного садоводства и огородничества».
В результате уже к июню 1986 г. более 6,6 млн членов садово-огородных кооперативов освоили 426 тыс. га земли, создав 44 тыс. дач и садов. Ежегодно в коллективных садах проводили отпускное время, выходные дни или проживали летом свыше 20 млн. рабочих и членов их семей. При этом до 1991 г. участки предоставлялись садоводческим (огородническим, дачным) товариществам в постоянное (бессрочное) пользование, права самих граждан на земельные участки никак не фиксировались, а правоустанавливающие документы не выдавались.