Страница 26 из 27
В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.
В целях определения разрешенного использования земель осуществляется территориальное зонирование земель. Применительно к землям населенных пунктов порядок территориального зонирования регламентирован Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. В соответствии со ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Разрешенный вид пользования земельным участком конкретизирует целевое назначение земель, определяемое категорией земель.
Распоряжение земельным участком означает возможность определения юридической судьбы земельного участка, выражающееся в совершении сделок с земельными участками. Правомочие распоряжения земельным участком осуществляется с учетом ограничений, установленных законом. В законодательстве предусматривается несколько видов ограничений оборотоспособности земель. В соответствии со ст. 27 ЗК РФ устанавливаются общие ограничения оборота земельных участков, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливают специальные ограничения оборота земель различного целевого назначения.
Права на земельные участки могут быть ограничены в порядке, предусмотренном федеральными законами. Ограничение права на недвижимое имущество – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других) (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Общие основания ограничений установлены п. 3 ст. 55 Конституции РФ, в соответствии с которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Специальные основания ограничения прав на земельные участки установлены ст. 56 ЗК РФ, согласно которой могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Так, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору (п. 2 ст. 89 ЗК РФ).
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ для охранных зон.
Перечень государственных и муниципальных нужд, для обеспечения которых могут вводиться ограничения прав на земельные участки, закреплен в ст. 49 ЗК РФ. Специальный перечень общественных нужд (интересы местного населения) устанавливается в ст. 23 ЗК, регулирующей порядок установления публичных сервитутов.
В судебной практике возникают споры о правовых основаниях установления ограничений права на земельный участок.
Так, национальный парк (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с целью обустройства и эксплуатации базы отдыха сроком на 49 лет. Земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и объектов, расположен в зоне рекреационного использования согласно документам функционального зонирования национального парка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Управление, ссылаясь на ничтожность договора аренды, считая, что запись о государственной регистрации договора создает ему препятствия в осуществлении полномочий собственника, обратилось с иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требования о признания отсутствующим зарегистрированного права аренды на спорный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно ч. 1 и 2 ст. 12 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-Ф3 «Об особо охраняемых природных территориях», ст. 27, 94, 95 ЗК РФ земли национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу ст. 2 ЗК РФ после введения его в действие национальные парки лишены права на предоставление в аренду земельных участков, закрепленных за ними на праве постоянного (бессрочного) пользования[83].
В соответствии с и. 1 ст. 57 ЗК РФ предусмотрено возмещение вреда, причиненного правообладателю земельного участка установлением ограничений прав. Порядок возмещения регламентирован постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 (далее – Порядок возмещения). Основанием является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте. При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав (п. 8 Порядка возмещения).
4.4. Право собственности на земельные участки: формы, виды, особенности содержания
Нормативно-правовую основу регулирования отношений собственности на земельные участки составляют законодательные акты:
1) общего характера – Конституция РФ (ст. 9 и 36); Гражданский кодекс РФ, ч. 1. (главы 13–17);
83
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2012 г. № А-32-19919/2010.