Страница 19 из 27
Схема 1. Способы образования земельных участков
В зависимости от статуса объекта, из которого осуществляется образование земельного участка, выделяют два вида процедур образования:
• первичное образование, при котором земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в т. ч. образование искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности;
• преобразование земельного участка, при котором земельный участок образуется из земельного участка, находящегося в частной собственности. Преобразование земельного участка осуществляется одним из способов, установленных п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, а именно, посредством раздела, выдела, объединения и перераспределения земельного участка (схема 2).
Схема 2. Порядок образования земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности для целей предоставления земельного участка
Нормативную правовую основу образования земельных участков составляет гл. 1.1 ЗК РФ, Федеральный закон от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В зависимости от способа образования земельного участка предусмотрены различные виды оснований и процедур образования земельных участков. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Основанием преобразования земельных участков являются сделки соответствующего вида.
Уникальные характеристики земельного участка (с п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»): вид объекта (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения его в государственный реестр; описание местоположения границ земельного участка; площадь, определяемая в соответствии с требованиями Закона о кадастре.
Определение уникальных характеристик земельного участка позволяет идентифицировать земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждает прекращение существования такого недвижимого имущества (п. 3 ст. 1 Закона о кадастре) (схема 3).
Схема 3. Схема расположения земельного участка и кадастровый паспорт: юридическая связь
Осуществление кадастрового учета земельного участка подтверждает завершение процедуры образования земельного участка как объекта недвижимости (схема 4). Изменение уникальных характеристик земельного участка может явиться основанием изменения кадастровых сведений об объекте либо снятия объекта с учета. Изменение дополнительных характеристик земельного участка является основанием для внесения в государственный реестр объектов недвижимости соответствующих сведений об изменении объекта. Так, кадастровый учет земельного участка сохраняется при изменении сведений о площади земельного участка (п. 5 ст. 27 Закона о кадастре).
Изменение адреса объекта недвижимости (подп. 7 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре) и иных дополнительных характеристик земельного участка является основанием для внесения в государственный реестр объектов недвижимости соответствующих изменений. Такие изменения вносят в заявительном порядке либо в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости. Учет адреса правообладателя осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре документов для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Схема 4. Содержание решения об утверждении схемы расположения земельного участка и кадастрового паспорта
Оператор федеральной информационной адресной системы, осуществляющий ведение государственного адресного реестра, в течение не более чем пять рабочих дней со дня внесения в государственный адресный реестр сведений о присвоении адресов объектам адресации, об изменении или аннулировании адресов объектов адресации направляет в орган кадастрового учета соответствующие сведения для внесения в государственный кадастр недвижимости (п. 3.2 ст. 15 Закона о кадастре).
Осуществление кадастрового учета земельного участка является условием совершения сделок с ним. Отражение уникальных характеристик земельного участка в договоре, предметом которого является земельный участок или право пользования им, подтверждает достижение соглашения сторон относительно предмета договора, что является условием признания договора заключенным.
На практике распространены споры, вызванные наличием противоречий сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости и правоустанавливающей документации на земельный участок. Эти споры обусловлены различными причинами – внесением недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости в силу ошибочных действий кадастрового инженера, технической ошибкой при осуществлении кадастрового учета, наличием противоречий в сведениях документов, определяющих правовой режим земельных участков (градостроительных регламентов, проектах планировки территории, актов предварительного согласования предоставления земельных участков). Преодоление данных противоречий требует установления соотношения правообразующих актов различной юридической силы в части определения уникальных характеристик земельных участков.
Неверное описание границ земельного участка служит основанием для внесения изменений в состав кадастровых сведений о земельном участке в порядке исправления кадастровой ошибки либо уточнения границ земельного участка. При этом применение названных процедур зависит от причины отражения недостоверных сведений о земельном участке. Такими причинами могут являться действия кадастрового инженера, послужившие основанием внесения в государственный реестр недостоверных данных (кадастровая ошибка), действия органа кадастрового учета (техническая ошибка), действия правообладателей (например, самовольный захват земельного участка). Примером изменения уникальных характеристик земельного участка в государственном кадастре недвижимости в порядке уточнения границ земельного участка служит следующий судебный спор.
Нигматуллина Л.М. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 4 августа 2014 г. № 01/453/2014-293 и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с уплатой госпошлины при обращении в суд. Требования мотивированы тем, что ей и Аюповой Ф. М. на праве общей долевой собственности (4/9 и 5/9 соответственно) принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. 11 мая 2004 г. сведения об этом земельном участке, границы которого не устанавливались, внесены в Государственный кадастр недвижимости на основании перечня ранее учтенных земельных участков. Впоследствии сведения об этом объекте недвижимости в Государственный кадастр недвижимости внесены на основании межевого плана, изготовленного по результатам проведения кадастровых работ, в ходе которых уточнены местоположение его границ и площадь. В регистрации было отказано на том основании, что не представлены документы, подтверждающие законность увеличения площади спорного земельного участка, а также не проведено согласование границ земельного участка с землями общего пользования. Истец, полагая, что такой отказ является незаконным, поскольку изменение площади земельного участка произошло в связи с уточнением его фактических границ, обжаловала отказ в судебном порядке.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.