Страница 20 из 22
По характеру передачи имущества под выплату ренты различают бесплатную и платную ренту. К договору ренты, связанного с передачей плательщику ренты имущества бесплатно, в субсидиарном порядке применяются правила о договоре дарения, а к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, в субсидиарном порядке применяются правила о договоре купли-продажи.
Существо договора ренты определяет некоторые особенности применения норм гл. 30 ГК к отношениям по передаче имущества в собственность плательщика ренты. Так, безусловно, к этим отношениям применяются правила, касающиеся количества, качества, комплектности, ассортимента, тары и упаковки передаваемого товара. В то же время правила об оплате товара могут применяться к договору ренты лишь в той части, которые касаются необходимости оплаты товара полностью после его передачи. Остальные правила, касающиеся в частности рассрочки или отсрочки оплаты, противоречат существу договора ренты, а значит, не подлежат применению. Важно учесть, что условие о цене при передаче имущества по договору ренты за плату подлежит квалификации в качестве необходимого, а значит, существенного условия этого договора. Применение к договору ренты в субсидиарном порядке правил о дарении сводится исключительно к правилу об отсутствии встречного предоставления. Однако, независимо от платности или бесплатности передачи имущества под выплату ренты, договор ренты всегда является возмездным.
Договор ренты является односторонним и порождает единственное обязательство по внесению рентных платежей.
В доктрине прочно устоялось мнение о том, что договор ренты, независимо от его разновидности, относится к рисковым сделкам. При этом рисковый характер договора ренты в одних случаях объясняется тем, что размер рентных платежей (в отличие, например, от договоров купли-продажи или мены, опосредующих, по общему правилу, акты эквивалентного товарооборота) окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчуждаемого под выплату ренты имущества[59]. В других случаях выдвигается тезис о том, что объем, причитающихся получателю рентных платежей, является неопределенным. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон договора ренты, заключается в вероятности того, что, либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное[60]. Некоторые авторы считают, что если договор пожизненной ренты по своему существу является рисковым, то договор постоянной ренты становится таким ввиду того, что такие внешние факторы, как нестабильность политического и социально-экономического развития страны, резкие ценовые колебания, могут привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым[61].
На наш взгляд, квалифицирующее влияние приведенных выше внешних факторов на рисковый характер договора ренты нельзя признать обоснованным. В принципе такое влияние оказывается на любую гражданско-правовую сделку, независимо от возможности ее отнесения к алеаторным сделкам. Рисковой характер сделки объясняется ни столько внешними факторами (состоянием экономических, социальных, политических условий развития страны и др.), сколько характером взаимоотношений сторон сделки, которые заранее осознают риск того, что одна из них при наличии определенных обстоятельств чего-либо лишится, а другая, напротив, приобретет то, на что вправе была рассчитывать. При этом алеаторная сделка не может носить рисковый характер только для одной из ее сторон. В подобной сделке получение выгоды одной из сторон ставится в зависимость от неполучения такой выгоды другой стороной. Учитывая изложенные обстоятельства, договор пожизненной ренты в принципе не попадает под признаки рисковой сделки. Во-первых, срок жизни получателя ренты должен восприниматься исключительно в качестве срока действия договора, а соответственно, смерть получателя ренты выступает способом определения окончания действия договора. Смерть человека не относится к обстоятельствам, которые характеризуются неопределенностью их наступления, что исключает ситуацию, при которой получатель ренты надеется никогда не умереть. Во-вторых, нельзя вести речь о том, что в случае «скорой» смерти получателя ренты он не получит то, что мог бы получить при условии более продолжительного периода своей жизни. Было бы более чем странно, если бы умерший человек начал подсчитывать свои убытки, вызванные своей же смертью. По этой причине риска на стороне получателя ренты нет и быть не может. В-третьих, плательщик ренты осознанно идет на заключение договора, срок действия которого определяется достаточно четким и конкретным жизненным обстоятельством – смертью получателя ренты. Размер затрат по договору пожизненной ренты нельзя назвать неопределенным: известны размер платежей, периодичность их внесения и срок, в течение которого они будут вноситься.
Учитывая аргументацию сторонников рискового характера договора ренты, куда более рисковым выглядит, например, договор ипотечного жилищного кредитования: заемщик взваливает на себя бремя выплачивать периодически достаточно большую денежную сумму (с учетом процентов она значительно превышает размер первоначально полученного на приобретение жилья кредита) в течение 15–20 лет. Принимая во внимание среднюю продолжительность жизни в России, а также то, что ипотечные кредиты берут в возрасте от 30 до 40 лет, срок действия договора ипотечного жилищного кредитования примерно соответствует средней продолжительности жизни россиянина. При этом вероятность снижения дохода заемщика, потеря им работы, да и сама смерть заемщика до окончания срока действия договора делают данную договорную конструкцию более рисковой по сравнению с договором ренты.
Под признаки рисковой сделки не попадет и договор постоянной ренты. То обстоятельство, что плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК РФ), делает любой тезис об алеаторности договора постоянной ренты неубедительным. Интересно, что гражданскому праву известны и другие договорные конструкции, которые носят бессрочный характер, а значит, и размер имущественного возмещения по таким договорам является «неопределенным». Вместе с тем, никто не ставит вопрос о рисковом характере этих сделок. Например, бессрочный договор аренды исключает возможность на начальном этапе его исполнения предвидеть в полном объеме размер выгоды арендодателя. В качестве другого примера можно назвать договор доверительного управления имуществом, который при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия считается продленным на тот же срок (абз. 2 п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Иными словами, договор доверительного управления имуществом может возобновляться каждый раз на один и тот же срок бесконечно. Для него вообще не характерно установление каких-либо четких ценовых ориентиров: доверительный управляющий должен управлять имуществом в интересах учредителя управления, а сам вправе рассчитывать на вознаграждение, которое, в частности, может быть установлено в виде процента от получаемой прибыли.
Таким образом, договор ренты не соответствует признакам рисковой сделки. Напротив, этот договор выступает примером весьма стабильных отношений, особенно, когда рента выплачивается в денежной форме.
Элементы договора ренты. С позиции действующего законодательства в качестве предмета договора ренты может выступать как недвижимое, так и движимое имущество, в том числе денежные средства. При этом предметом договора пожизненного содержания с иждивением выступает жилой дом, квартира, земельный участок, иная недвижимость. Учитывая природу отношений экономического базиса с точки зрения стоимостной характеристики передаваемого под выплату ренты имущества, а также особенностей обеспечения исполнения обязательства по уплате рентных платежей, можно сделать вывод о том, что конструкция договора ренты может быть востребована исключительно при передаче под выплату ренты недвижимого имущества. При передаче движимого имущества и, тем более, денежных средств в собственность, конструкция договора ренты непригодна, как по причине неэффективности (если речь идет о движимом имуществе, отличном от денег), так и по причине противоречия природе рентных отношений (если речь идет о денежных средствах).
59
Сергеев А.П. Рента и пожизненное содержание с иждивением (гл. 34) // Гражданское право: Учебник: в 3-хт. Т. 2. /Под ред. Сергеева А.П. М.: РГ-Пресс, 2010 г. – С. 151.
60
Гражданское право: в 4-х т. Т. 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Суханова Е.А. – http://www.studylaw.narod.ru/ suhanov3/suhanov3_44_3_3.htm (дата обращения – 7.01.2013).
61
Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений: автореф. дис. канд. юр. наук. М., 2012 г. – С. 7.