Страница 9 из 10
Есть и второстепенные факторы, которые оказывают влияние на вашу ситуацию.
Состояние, в котором находится ваша квартира. Может быть есть какие-то улучшения, которые вы в этой квартире сделали и очень сильно хотите внести эти изменения в цену, но покупатель этого не понимает.
Есть еще и ускорители продаж, о которых мы тоже поговорим. Это секретная технология риэлторов. Многие из них этой технологией пользуются. И ниже я расскажу вам об этом.
Определяем стоимость квартиры
Метод оценки «десять лучших цен», мы подробно разбирали в предыдущей главе и сейчас я не буду на этом останавливаться. Используя эту методику, вы сможете правильно определить начальную стоимость вашей квартиры.
Если хотите подстраховаться и получить объективную оценку стоимости, рекомендую вам сделать 2 дополнительных шага.
Первое – нанять оценщика. Взять солидную оценочную компанию в вашем городе и попросить их сделать объективную оценку. То есть, не целиться ни в какую цифру, а показать истинную рыночную стоимость квартиры. За это придется заплатить приблизительно 7 тысяч рублей.
Второе – обратиться в два-три авторитетных агентства недвижимости в вашем городе и попросить их оценить вашу квартиру. Чаще всего такая услуга предоставляется бесплатно. Приедет агент, посмотрит вашу квартиру, задаст вопросы, ознакомится с документами и скажет приблизительную стоимость.
Далее, вы на листочке раскладываете пасьянс из трех цифр:
✓ Первая цифра та, которую вы вычислили сами методом «десять лучших цен».
✓ Вторая цифра, которую вы получили от оценщика.
✓ Третья группа цифр – полученные от двух-трех агентств недвижимости, которые сделали независимую экспресс-оценку вашей квартиры.
Таким образом, вы увидите разброс цен и сможете правильно определить первоначальную цену.
Если вы попытаетесь поставить цену выше рынка, то за две недели вы квартиру не продадите. А мы сейчас говорим о скоростной продаже. Поэтому продавать нужно по рынку, другого варианта нет.
Из чего состоит маркетинговый план и для чего он нужен
Следующий пункт, на котором я остановлюсь более подробно – маркетинговый план. Слово умное, но от него никуда не денешься. Так риэлторы называют работу по подготовке чек-листа по продаже квартиры.
Что такое чек-лист? Большинство риэлторов хорошо знают что нужно сделать для того, чтобы продать квартиру. Но поступают по следующей схеме: сначала размещают один вид рекламы (например, объявления на порталах), если квартира не продается через 2 недели, вешают баннер, если снова не продается, делают листовки и так далее. В итоге «удовольствие» растягивается на месяц и больше. Но, если вы хотите продать квартиру за 2 недели, то все это надо сделать сразу, мгновенно, в момент принятия решения, что вы начинаете скоростную продажу своей квартиры. Поэтому то, что я сейчас расскажу – это чек-лист тех действий, которые нужно сделать одновременно.
Итак, из чего же состоит маркетинговый план?
Этот план упрощенный, для «сам себе риэлтора», для не специалиста. В нем есть 4 основных раздела, которых, как правило, вполне достаточно. Ведь наша задача не учиться всем инструментам продажи квартиры, а решить вопрос продажи своей квартиры, возможно, один раз в жизни. Поэтому достаточно четырех направлений.
1. Реклама в интернет
Ее должно быть много. Разместить один раз одно объявление на одном портале к результату не приведет. На сегодняшний день риэлторы размещают объявления приблизительно на 100 порталов одновременно с помощью специального XML-сервиса. Если агент не размещает на сто порталов, то его сложно назвать профессионалом. Если вы решите нанять себе помощника, то легко можете проверить агента на «на вшивость», спросив на сколько порталов он разместит объявление о продаже вашей квартиры? Если он скажет на один, на два, на десять – это не профессионал. Профессионал размещает хотя бы на 100 порталов.
Я вас научу, как размещать объявления на 40 порталов одновременно за сумму от 250 до 2 тыс. руб. Надеюсь, у вас такие деньги есть. Иначе вы квартиру быстро не продадите, потому что за бесплатно быстро продать нельзя. Чтобы было быстро придется немножко вкладывать деньги.
Чтобы одновременно разместить свое объявление на 40 рекламных площадок – зайдите на сайт afy.ru
Это профессиональный риэлторский портал. На нем вы можете купить на 1 месяц пакет PRO стоимостью от 250 до 2000 рублей в месяц в зависимости от вашего региона и получить XML-сервис, который позволит выгрузить ваше объявление сразу на 40 порталов. Согласитесь, это достаточно выгодно. И это очень важно, без этого ваше объявление никто не увидит.
Внимание! Ваше объявление надо каждый день поднимать. Например, разместить на Авито объявление и ни разу его не поднимать, это грубейшая ошибка. Такую ошибку совершают даже риэлторы, которые не обучены, 5–7 раз в день поднимать свои объявления на порталах, чтобы они были более заметны. А вы теперь знаете!
Если вы хотите продать квартиру быстро, то на всех основных порталах вам нужно поднимать ваше объявление вверх, то есть делать его как бы новым несколько раз в день, хотя бы 3 раза в день: утром, днем и вечером. Это важно для того, чтобы ваше объявление увидело как можно больше людей. Чтобы продать квартиру быстро, нужно сконцентрировать внимание на вашей квартире, чтобы все потенциальные покупатели в вашем районе вашу квартиру заметили.
Продающие фотографии и продающий текст
Для объявлений вам понадобятся продающие фотографии.
Что такое продающая фотография?
Это фотография, привлекающая внимание. Если вы хотите быстро разобраться, как делать продающие фотографии вашей квартиры, изучите мой видео курс арт.176 Продающие фотографии и продающие тексты[4]. Он состоит из 3 частей. Если вы посмотрите 4 часа учебного видео, то ваши фотографии гарантированно будут привлекать больше внимания, чем до этого.
Что такое продающий текст?
На сегодняшний день мало кто читает тексты объявлений, обычно мельком смотрят фотографии и сразу звонят. Но, поскольку вы хотите продать вашу квартиру быстро, то нужно ориентироваться, в том числе, и на то меньшинство, которое по-старинке еще читает тексты. Поэтому в тексте объявления должны быть некие «крючки», которые притянут внимание человека и выделят ваше объявление из массы других.
Когда вы будете делать оценку методом «десяти лучших цен», вы уже будете хорошо осведомлены о том, сколько квартир конкурируют вместе с вашей за право быть проданной первой. Вы сможете посмотреть какие фотографии есть в объявлениях о продаже квартир у ваших конкурентов, которые мешают вам продавать.
Ваша задача – сделать текст и фотографии лучше, чем у этих квартир, чтобы вам позвонили быстрее чем им при прочих равных условиях. Но, хочу вас предостеречь! Нельзя обманывать, нельзя показывать фотографию пятилетней давности, когда был свежий ремонт, а сейчас детки квартиру немножечко «разрушили». Тогда покупатель придет, увидит что квартира сильно изменилась по сравнению с тем, что он увидел на фото и разочарованный уйдет, может еще и что-то обидное скажет на прощанье.
То же самое с текстом – нельзя обманывать! В двух словах, продающий текст – это некий крючок, якорь, который притягивает внимание, создает некое ограничение по времени (спецпредложение) и, обязательно, призыв к действию – позвони прямо сейчас. Если выполнять эти правила, то вам позвонят больше.
4
арт.176 Сергей ПРОКОФЬЕВ Продающие фотографии и тексты для объектов недвижимости 3 части VIDEOKNIGA.TV/176