Страница 8 из 10
И, наконец, девятый фактор – физическое освобождение.
Допустим, вы продаете вторичную квартиру и покупаете новостройку, в которой еще нужно ремонт делать. В этом случае, нужно где-то жить нужно будет договариваться чтобы физическое освобождение произошло через три месяца.
Как вариант, продать квартиру и договориться о том, что за три месяца будет внесена арендная плата по среднерыночной цене за бывшую свою квартиру. Это переговорный процесс, работа которую должен на себя кто-то взять. Соответственно, это фактор который влияет на цену квартиры.
Ускорители продаж
Последний параметр, о котором я хочу упомянуть в этой главе – это ускорители продаж. Очень часто продавцы недвижимости говорят:
– А вы знаете, у меня новая железная дверь.
– А я недавно поменял новые окна на пластиковые.
– А у меня новый линолеум.
Прекрасно, что у вас новый линолеум, это может помочь продать квартиру быстрее, но это никак не поможет продать ее дороже. Такие небольшие вещи называются – ускорители продаж и их влияние на стоимость квартиры минимально. Думаю, теперь вы это понимаете. Обращайте на это внимание.
В заключение рассмотрим такой пример.
У вас пятиэтажный дом с мансардой на шестом этаже. Пятый этаж и шестой этаж – будут у них разные цены? Будут. Потому что пятый этаж – это капитальное строение, а мансарда – это 10–20 сантиметров, отделяющих вас от кровли. И если там что-то будет сочиться, то, скорее всего, вам придется самостоятельно нанимать специалистов, которые будут ремонтировать крышу. Это вам надо? Поэтому, в такой ситуации лучше подумать и чуть-чуть переплатить за предпоследний этаж, но не покупать квартиру на мансардном этаже.
Подведем итог, что влияет на цену квартиры?
1. Первичная или вторичная недвижимость.
Если вы хотите купить первичную недвижимость, то это тоже самое что вы хотите купить новый автомобиль. Если вы хотите купить вторичную недвижимость, это тоже самое что вы хотите купить старый автомобиль. То есть, его надо ставить на подъемник, внимательно посмотреть изнутри, а еще лучше пригласить эксперта по автомобилям, который посмотрит все ли там нормально, нигде ли ничего не стучит, а может быть даже и проедет на нем. Поэтому, первичная или вторичная недвижимость – это две разные весовые категории, каждая имеет свои особенности. Подробно о первичной недвижимости Сочи мы поговорим в Главе 6, а о вторичной – в Г лаве 7.
2. Ключевые факторы.
К ключевым факторам относятся: S Место
✓ Тип дома
✓ Этаж
✓ Состояние квартиры
✓ Видовые характеристики
✓ Вид продажи – простая сделка или альтернатива
✓ Спрос – на тот микрорайон где вы продаете и на тот микрорайон где вы покупаете
✓ Срочность – насколько быстро вы хотите сделку совершить. Хотите совершать долго – совершайте сами, хотите чтобы вам кто-то помог – обозначайте реальные сроки. Потому что, никто не хочет два года заниматься одним клиентом. Это не выгодно и экономически нецелесообразно.
✓ Физическое освобождение – требуется отсрочка или нет. Фактор важный, который надо обязательно проговаривать.
В Сочи квартира с видом отличается по цене от квартиры без вида на 15–20 %. Это большие деньги. Одно дело – ты видишь море, другое дело – видишь в семи метрах соседний корпус. Это очень разные цены за такую же площадь, за такой же этаж, в том же доме.
3. Ускорители продаж.
Теперь вы ориентируетесь в тех факторах, которые влияют на цену квартиры и я приглашаю вас к следующей главе книги.
Глава 3
Как продать квартиру в своем городе и купить квартиру в Сочи
Тема этой главы будет полезна и тем кто хочет переехать из другого города, как, например, я переехал из Москвы в Сочи чуть более 3 лет назад, так и моим нынешним землякам, сочинцам, которые хотят изменить свои жилищные условия – продать одну квартиру и купить другую, побольше с доплатой или в другом месте.
Кстати, если ваш город Сочи, то задача не упрощается, а наоборот усложняется и об этом я вам еще расскажу.
А начну я с истории об академике Петре Леонидовиче Капице, отце Сергея Петровича Капицы, известного академика, имеющего открытия в области сверхтекучести. Я по образованию инженер-физик по сверхнизким температурам и очень уважаю семью Капица.
Знаете чем знаменит Петр Леонидович?
В первой половине прошлого века он стажировался в Кембридже, в лаборатории Резерфорда. Узнав о его больших успехах, одна фирма пригласила его для консультации. Петру Леонидовичу предложили 1 000 английских фунтов стерлингов за то, что он наладит неисправный электродвигатель. С задачей он справился очень быстро, одним ударом молотка. Не удивительно, что заказчика задушила жаба платить тысячу фунтов за один удар молотком. И он придумал такую хитрую вещь: он попросил составить письменный отчет о проделанной работе. Петр Леонидович написал отчет, в котором было сказано, что 999 фунтов платится за то чтобы наверняка узнать, куда ударить, и 1 фунт за то, чтобы произвести этот самый удар молотком.
В этой главе мы поговорим именно о том, что нужно знать для того, чтобы обменять свою квартиру на квартиру в Сочи. Вот эти 999 фунтов мы и будем обсуждать.
Четыре фактора, которые усложняют продажу вашей квартиры
Сначала мы поговорим о том, чтобы быстро продать вашу квартиру. Есть 4 фактора, которые могут усложнить этот процесс.
Первый фактор – вид продажи. Поскольку мы хотим одну квартиру продать, а другую купить, то у нас фактор продажи квартиры неблагоприятный. Это альтернативная сделка. Фактически, это обмен. Многие риэлторы и покупатели уже «обжигались» на подобных обменных цепочках и даже на простых обменных схемах. Знают, что это сложнее, чем простая купля-продажа и будут жестко с вами торговаться. Это неизбежно, как только они узнают, что это обмен, а не простая прямая купля-продажа. Скрыть это невозможно и нельзя, иначе у вас рассыплется сделка.
Второй фактор – спрос. В зависимости от того в каком городе, в каком районе, в каком состоянии вы продаете квартиру – на вашу квартиру спрос либо высокий, либо не очень. Если есть повышенный спрос, то это хорошо, но, в большинстве случаев, повышенного спроса на вторичные квартиры сейчас не наблюдается, практически ни в одном регионе России. Понятно, что у каждого из нас уникальные ситуации, разные города и качество жилья. Это второй фактор, который будет либо усложнять, либо упрощать вашу задачу.
Третий фактор – срочность. Этот фактор играет против вас. Здесь идет прямое усложнение, потому что вам непременно нужно продать быстро. За месяц провести всю сделку. Вы же не хотите растянуть удовольствие на неопределенный срок – очень долго продавать и очень долго покупать? Вы хотите быстренько продать и быстренько купить. Под «быстренько» я имею ввиду две недели. И под двумя неделями мы будем понимать только выход на сделку. Потом еще две недели продлится государственная регистрация. То есть, полностью процедура займет месяц. Две недели – выходим на сделку и еще две недели ожидаем государственной регистрации.
Четвертый фактор, который будет усложнять вашу задачу – это физическое освобождение. Если вы хотите мгновенно заехать в новую квартиру, то задача усложняется выбором покупаемой квартиры. Потому что, в таком случае, вы не сможете покупать новостройку в бетоне или вторичку, которая требует ремонта.
Круг поиска существенно сужается. Если вы согласны подождать, то тогда появятся затраты на проживание, например, в гостинице или в своей старой квартире с оплатой за найм уже новому собственнику. Когда вы продаете квартиру, то сразу оговариваете с покупателем, что еще два месяца будете снимать у него свою бывшую квартиру.
Итак, это 4 фактора, которые усложняют продажу вашей квартиры и негативно влияют на ее цену.