Страница 12 из 16
Представьте себе, что в результате Вашей кропотливой работы шаткий консенсус среди жильцов достигнут. Теперь необходимо выяснить, кого какие маленькие квартиры устроят (без этого нельзя правильно назначить потенциальному покупателю цену).
Естественно, помните о том, что Вам, как инициатору расселения, необходимо уговорить соседей на более скромные условия, чтобы себе отхватить самый сладкий кусок пирога (болтать об этом, естественно, нельзя).
У профессиональных риэлторов, работающих с жильцами коммуналок, имеется ряд эффективных схем, которыми Вы можете воспользоваться.
1. Предложение лучшей комнаты и доплаты.
Особенно эффективно действует на стариков, которые не хотят уезжать из своего микрорайона, – купите им комнату в соседнем доме и дайте доплату (естественно, за счет средств будущего хозяина).
2. Предложение денег на покупку квартиры.
В этом случае Вы не экономите, а фактически предлагаете одному из соседей купить его комнату по цене квартиры – будущий хозяин отдает жильцу деньги на покупку квартиры, он выписывается (если есть куда, см. главу 1.12) и решает свои жилищные проблемы дальше самостоятельно.
3. Предложение «комнаты под снос» и доплаты.
Этот прием эффективен, если в Вашей квартире живут очередники, наивно полагающие, что к 2018 г. они бесплатно получат отдельную квартиру, и расселяться не хотят. Способ довольно-таки сложный в реализации (необходимо подобрать и сделать обмен комнаты очередников на комнату в доме, который в течение ближайших 3–4 лет (не ранее) пойдет под снос или капитальный ремонт с полной реконструкцией). Для реализации этой схемы придется обращаться в риэлторское агентство.
4. Предложение «натурдоплаты».
Чаще всего используется для тех жильцов, которые в коммуналке не живут (комната закрыта, в ней свалены старые вещи, а сдавать ее Вы или другие соседи не позволяют). Предложите в зачет их доли «натурдоплату» – такие вещи, как, например, автомобиль, дачу, гараж, земельный участок, мебель (часть этих предметов охотно отдаст будущий хозяин).
5. Дробное (матрешечное) расселение.
Возможно, в коммуналке кроме Вас живет еще пара соседей: один из этой пары «сильный», например, сотрудник полиции, предприниматель, представитель криминала, а другой – «слабый» (алкоголик, немощная старушка, бывший детдомовец). Подойдите к «сильному» и предложите ему такую схему разъезда: он вместе со «слабым» едет в квартиру меньшей площади, но пока тоже коммунальную. Если «сильный» не дурак, он сразу поймет свою выгоду.
6. Расселение блока квартир.
Если у Вас, уважаемый «инициативник», дом с железобетонными междуэтажными перекрытиями (подробнее об этом см. главу 1), подойдите к жильцам соседних квартир, граничащих с Вашими стенами, и предложите расселиться (разъехаться, обменяться) вместе. Покупателя Вы будете искать в этом случае на «блок» – 2 или даже 3 квартиры рядом, и уйдут они дороже на 10–15 % – здесь сумма не равна слагаемым, особенно если дом расположен в центре города, где преимущественная застройка – зданиями с деревянными перекрытиями.
7. Предложение маленьких квартир с недостатками.
Если в Вашей коммуналке проживают асоциальные элементы (которые, кстати, являются «самыми сладкими клиентами» для риэлторов и бандитов) – алкоголики, наркоманы, бывшие детдомовцы, уголовники (сидевшие по непопулярным статьям), немощные старики или просто люди, у которых нет денег, то постарайтесь убедить их поехать в маленькие квартиры с серьезными, часто неустранимыми недостатками – такое жилье, естественно, обходится значительно дешевле. К подобным квартирам относятся: малогабаритки (жилая площадь однокомнатных – до 16 кв. м, двухкомнатных – до 27 кв. м; трехкомнатных – до 35 кв. м); гостинки (1—3-комнатные квартиры «гостиничного» типа с кухней 3–4 м2 или вообще без таковой); малосемейки (жилплощадь в бывших общежитиях, которые были «ордерованы», т. е. переданы в муниципальный фонд); «низкие» и «высокие» хрущевки (2—3-комнатные квартиры в пятиэтажных домах третьей категории на 1, 4 и 5-м этажах); жилплощадь в городах – спутниках Москвы и ближнем Подмосковье (за исключением наукоградов); квартиры в домах-новостройках без внутренней отделки или в самых экологически неблагоприятных районах (в Москве – Капотня, Братеево, Люберецкие поля, Внуково, Северный-Виноградово, Кожухово, Молжаниново, Некрасовка).
Если кого-либо из жильцов удастся уговорить на такие варианты, Ваша собственная жилплощадь будет значительно лучше.
О том, как составляется «бюджет расселения», т. е. определяется цена, за которую квартира выставляется, подробнее рассказано в ответе на следующие вопросы этой главы. Давайте поговорим более подробно о том, как найти покупателя.
Виды рекламной кампании, доступные в этом случае и используемые на практике, таковы: риэлторские базы (РБД); наружная реклама (баннер или «цифирки» в окнах для низких этажей); доски объявлений. Более подробно об этих и других видах рекламы – в главе 1.1 первой части книги.
Телефонные звонки пошли. Конечно, будет очень много (в среднем 80–90 %) предложений от посредников, попадутся, безусловно, и аферисты. Будущие хозяева будут приходить на просмотр, возможно, кто-то предложит жильцам с одного из лицевых счетов свою маленькую квартиру (правда, очень часто явно по завышенной цене – ведь, к сожалению, посредники и настоящие покупатели считают вас, уважаемые граждане, «лопухами» и простофилями). Будьте осторожны и предусмотрительны. Если вы не верите в свои силы или способности – лучше сразу обратитесь в проверенное риэлторское агентство (как его выбрать – подробно в главе 1.18).
Представьте себе, уважаемые жильцы, что из нескольких потенциальных покупателей Вас заинтересовали предложения двоих. Оба они торговались, Вы, естественно, снизили цену (в примере из вопроса 3.6.3 с 378 до 370 тыс. долл.), и настало время окончательного выбора, с кем из будущих хозяев все-таки иметь дело.
Первый покупатель сделал такое предложение: «Подбирайте сразу для себя три квартиры, как они будут, я все оплачиваю; и одновременно Вы продаете мне коммуналку». Эта схема среди профессиональных маклеров называется «Оплата сразу» (см. соответствующий столбец в табл. 3.6.2).
Предложение второго звучит так: «У меня нет сразу такой суммы денег (370 тыс. долл.). Я буду оплачивать квартиры по частям: подберите первую, я ее выкуплю пока на себя, потом аналогично и вторую, и третью. После этого мы поменяемся – жильцы поедут в свои маленькие квартирки, а я – в бывшую коммуналку». Такая схема у риэлторов называется «Оплата по частям» (см. последний столбец таблицы 3.6.2).
Какой из двух предлагаемых вариантов лучше выбрать? С финансовой точки зрения предпочтительнее второй – ведь «по частям» квартиры вы купите, безусловно, по более низкой цене, чем «сразу». С точки зрения безопасности совершения сделки – однозначного ответа нет: при реализации плана «по частям» последние из соседей могут взять и «передумать» (нарочно, чтобы выбить с покупателя больше денег или выторговать более выгодные условия: «А куда он денется – ведь две квартиры уже купил»). В случае «сразу» у Вас будет меньше времени на проверку вариантов (подобрать три квартиры за месяц трудно даже опытным риэлторам).
Следующий этап – подбор маленьких квартир «для себя». На этом этапе рекомендуем обратиться в проверенное риэлторское агентство (как такое подобрать, изложено в главе 1.18). Старайтесь не использовать для этих целей варианты АВИТО и даже ЦИАНа – как показала практика, примерно 10–15 % таковых исходит от аферистов и недобросовестных посредников.
И, наконец, последнее – юридическое оформление сделки.
Первый вопрос, который здесь возникает, – приватизировать ли на себя коммуналку? До нахождения конкретного покупателя лучше оставить вопрос открытым: часть будущих хозяев желает ехать в неприватизированную квартиру (чтобы в случае чего не арестовали бы имущество), часть уже утратили свое право однократной бесплатной приватизации и поэтому требуют, чтобы это сделали жильцы. Решайте, как быть, в каждом конкретном случае (см. главу 2.2 второй части книги).