Страница 2 из 8
Термин «investment property» переведен на русский язык в официальном переводе МСФО как «инвестиционное имущество». Ранее в научной литературе, в изданиях «большой четверки» термин investment property переводился, как правило, либо как «инвестиционная собственность», либо как «инвестиционная недвижимость», что, на наш взгляд, является более точным переводом, т. к. речь идет не о об имуществе вообще, а именно о недвижимом имуществе, т. е. недвижимости. Далее будем использовать термин «инвестиционная недвижимость», который будет считаться равнозначным терминам «инвестиционное имущество» и «инвестиционная собственность». В ГК РФ, как уже отмечалось, отсутствует термин инвестиционная недвижимость, поэтому полагаем важным остановиться на понятиях «недвижимость», «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», которые имеют определенное отношение к области, связанной с инвестиционной недвижимостью.
Недвижимость это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. В Гражданском кодексе Российской Федерации дается следующая дефиниция недвижимости «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»[2, ст.130], кроме того отмечается, что «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2, ст.130]. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве недвижимости упоминаются также «жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы» [7, ст.1]. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним основана на Конституции Российской Федерации, Гражданском кодексе Российской Федерации, Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также других федеральных законах и нормативно правовых актах Российской Федерации [7, ст.3]. В соответствии с российскими правовыми нормами, сделки с недвижимостью должны пройти обязательную государственную регистрацию, до тех пор, пока регистрация не состоялась, сделка не считается законченной и не имеет правовых последствий – «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней» [2, ст.131]. Регистрация состоит в записи, которую делает регистрирующий орган в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В России регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [8]. Сделки могут быть заключены либо в нотариальной, либо в простой письменной форме (их юридическая сила идентична).
В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» – недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» – имущественные права на объекты недвижимости. В МСФО инвестиционная недвижимость именуется как «Investment Property», в чем, на наш взгляд, отражается тот факт, что доходы предприятие-владелец получает именно от имущественных прав на объекты недвижимости, но не от их физического использования.
Под инвестицией понимают вложение капитала с целью получения прибыли (Википедия), вложение это связано со многими рисками и будет выгодно для инвестора, только если проект будет прибыльным. Также используется и такое определение инвестиции как «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [6, ст.1].
Под инвестиционной деятельностью понимают – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [6, ст.1].
Согласно монетарной теории денег, средства используют либо для потребления, либо для сбережения. Считается, что сбережением средства изымаются из оборота и создаются предпосылки для кризисов. Инвестирование наоборот способствует привлечению в оборот сбережений. Однако, т. к. инвестиционная недвижимость включает в себя объекты, которые предприятие хранит для их будущей продажи с целью извлечения прибыли от роста их стоимости (само их при этом не использует), то такие объекты, по сути, изымаются из оборота и долгое время по существу являются в большей мере сбережением, нежели потреблением. Например, приобретенные с целью будущей (более чем через год) продажи земельные участки, могут находиться десятилетия у предприятия без какого-либо использования, т. к. предприятие ждет, когда достаточно вырастит цена на эти участки. Тем самым земля надолго извлекается из оборота. Если в ожидании продажи земельные участки сдаются в операционную аренду, то можно считать, что изъятия из оборота не происходит, т. к. эти объекты используются, хотя и другим хозяйствующим субъектом.
В инвестиционной деятельности выделяют прямое инвестирование и косвенное (через посредника в виде которого может, например, выступать банк). В отношении инвестиционной собственности инвестором выступает само предприятие, которое вкладывает средства в объекты недвижимости (если точнее, то в права на эти объекты) с целью осуществления инвестиционной деятельности для извлечения прибыли. Т. е. инвестирование в данном случае является прямым.
Инвестиция в инвестиционную недвижимость имеет отличие от иных инвестиций, которые классифицируются по объекту инвестирования на:
• реальные инвестиции
• финансовые
• спекулятивные.
Инвестиционная недвижимость обладает признаками: и реальных инвестиций, под которыми понимают прямую покупку реального капитала в различных формах, в данном случае происходит покупка реального капитала в форме материального актива, представленного недвижимым имуществом (здание, земля); и финансовых инвестиций, если объект предназначен для сдачи в финансовую аренду; и спекулятивных инвестиций, если покупка недвижимости сделана только ради возможного роста ее цены (часто под спекуляцией понимают операцию, совершенную для получения разницы в цене (ценной бумаги, иного актива), при этом даже при длительном времени операции доход зарабатывается только один раз при продаже).
Инвестиционная недвижимость может исследоваться в разрезе различных признаков. Нами предлагается для инвестиционной недвижимости следующая классификация, которая может быть использована как в целях управления инвестиционной недвижимостью, так и для целей ее учетного отражения.
По характеру объекта, прежде всего, следует выделить следующие составляющие инвестиционной недвижимости:
• земля;
• готовое здания;
• часть готового здания;
• здание, находящееся в стадии строительства;
• часть здания, находящегося в стадии строительства.
Очевидно, что от характера объекта зависят и способы его использования, и затраты на его хранение, содержание, и различные специфические риски, и размеры, сроки получения доходов и многие другие факторы. В отчетности такая информация необходима для того, чтобы сделать соответствующие раскрытия.
По способу извлечения дохода инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на приносящую доход посредством:
• сдачи в аренду;
• продажи;
• сдачи в аренду с последующей продажей.
Способ получения дохода весьма важен как для планирования управления инвестиционной недвижимостью, так и для управления всем предприятием, так как от него зависят размеры, сроки, риски денежных потоков, ожидаемых от данных активов. Во всех перечисленных случаях предприятие должно применять соответствующую тактику и стратегию, и представлять заранее каким образом будет выглядеть отчетность предприятия.