Страница 8 из 15
Показатели концепции по вторичному рынку ипотеки реализованы частично: на рынке в рамках УСР ИЖК появились коммерческие структуры, занимающиеся рефинансированием закладных; объем выкупа закладных превысил прогнозные значения. При этом объем эмиссии ипотечных ценных бумаг оказался ниже прогнозируемого, что связано с задержкой формирования нормативной базы, регулирующей рынок ИЦБ, временными ресурсными проблемами на внешних рынках, ограниченностью спроса со стороны институциональных инвесторов на внутреннем рынке и нерешенностью проблем допуска средств пенсионной системы на рынок ИЦБ.
В рамках работ по созданию и внедрению новых продуктов АИЖК в 2007 г. успешно реализовало эксперимент по ипотечному кредитованию военнослужащих в рамках накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих.
Для военнослужащих, принимающих участие в НИС, был разработан специальный продукт, адаптирующий график погашения кредита к плановому предоставлению централизованных средств военнослужащему в процессе службы. В течение 2008 г. АИЖК продолжало осуществлять рефинансирование кредитов/ займов, выданных партнерами в рамках эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, проведенного в 2007 г. (по программе, разработанной АИЖК совместно с ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» – ФГУ «Росвоенжилье»). За 12 месяцев 2008 г. было рефинансировано 97 закладных на сумму 127,5 млн руб. (всего по состоянию на 31 декабря 2008 г. рефинансировано 232 закладных на сумму 291,5 млн руб.).
В 2008 г. АИЖК начата реализация пилотного проекта по обращению взыскания на заложенное имущество. Для реализации указанного проекта им было привлечено 64 агента по взысканию – региональные операторы и сервисные компании, а также юридические компании, осуществляющие от имени АИЖК сопровождение процедуры обращения взыскания в судебном порядке и сопровождение процедуры исполнительного производства на основании выдаваемых АИЖК доверенностей.
1.2.2. Оценка государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования в период до осени 2008 г
Целенаправленная государственная политика по поддержке ипотечного жилищного кредитования, в том числе по созданию благоприятных законодательных и экономических условий, обеспечила на конец 2008 г. существенные положительные сдвиги в ипотечном жилищном кредитовании. Объем рынка ипотеки увеличился с 0,1 % ВВП в 2004 г. до 2,7 % в 2008 г.
Существенную роль в развитии ипотечного жилищного кредитования в регионах России сыграло АИЖК. Благодаря его деятельности средние и мелкие региональные банки получили доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что позволило повысить конкуренцию между банками и доступность кредитов для населения.
АИЖК способствовало широкому распространению стандартизации и унификации условий, документов и процедур ипотечного жилищного кредитования. Унифицированная система рефинансирования обеспечила достаточно равномерное развитие ипотеки, предлагая единые условия кредитования в рублях для заемщиков на всей территории Российской Федерации. Портфель АИЖК формировался таким образом, чтобы обеспечить приток ресурсов в регионы, куда не идут рыночные игроки, и тем самым гарантировать равномерность территориального развития рынка.
Средний размер кредита банков, по данным Банка России и Росрегистрации, в 2008 г. составил 1,5 млн руб., в то время как средний размер кредитов, рефинансированных АИЖК, составлял около 1 млн руб. Ипотечное кредитование, предлагаемое большинством коммерческих банков, было ориентировано на заемщиков с более высокими доходами, приобретающими жилье в крупных, центральных городах.
Таким образом, кредитование в рамках программы АИЖК ориентировано в большей степени на регионы с низкой стоимостью жилья и на заемщиков с доходами средними и ниже средних.
Развитие ипотечного кредитования оказало позитивное влияние на рынок жилья и жилищное строительство в регионах. Увеличение платежеспособного спроса на жилье с помощью ипотеки привело к росту уверенности девелоперов в реализации жилья и расширению источников финансирования жилищного строительства, что послужило предпосылкой к увеличению объемов жилищного строительства. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья в регионах достигла в 2008 г. в среднем уровня 17 %.
Формирование основной нормативной правовой базы российского рынка ипотечных ценных бумаг позволило провести первые сделки по секьюритизации ипотечных активов на внутреннем рынке. Активно осуществлялась также трансграничная секьюритизация ипотеки.
Государственная политика в отношении финансирования жилищного строительства оказалась не столь эффективной, как в ипотечном кредитовании. Основным источником инвестиций здесь остаются средства населения, в том числе полученные гражданами кредиты на строительство жилья.
Основная финансовая государственная поддержка рынка ипотечного жилищного кредитования осуществлялась по преимуществу в двух формах: внесение средств федерального бюджета в качестве взноса в уставный капитал АИЖК с целью увеличения его капитализации и субсидиарная ответственность Российской Федерации по заимствованиям АИЖК в виде предоставления государственных гарантий на каждый выпуск долговых ценных бумаг АИЖК, размещаемый на фондовом рынке.
Уставный капитал АИЖК является базовой формой государственной поддержки, позволяющей ему принимать основные риски на ипотечном рынке при стабильной экономической ситуации в стране. Наличие государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК позволяет удлинить и удешевить привлекаемые в ипотеку финансовые ресурсы, а также снизить риск того, что источник финансирования не будет возобновлен в течение срока жизни ипотечного кредита. При отсутствии государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК требования к размеру уставного капитала должны были быть значительно больше.
Средства государственной поддержки используются АИЖК для финансирования деятельности по выполнению функций института развития и направляются, в частности, на:
● рефинансирование рыночных ипотечных продуктов в регионах с низким уровнем развития ипотеки с целью устранения региональных диспропорций;
● рефинансирование новых ипотечных продуктов с целью формирования их вторичного рынка;
● выкуп ипотечных кредитов у малых и средних банков с целью облегчения доступа на ипотечный рынок новым участникам и развития конкуренции;
● принятие доли кредитных рисков с целью оптимизации распределения их между участниками рынка;
● создание и развитие инфраструктуры рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов, а также выпуска и обслуживания ипотечных ценных бумаг.
На текущий момент принцип субсидиарной ответственности реализован через предоставление государственных гарантий путем заключения договора на каждый конкретный облигационный заем. При существенном росте объемов ипотечного кредитования в стране в будущем[22] такой механизм будет в значительной мере ограничивать привлечение финансирования и нагружать книгу внутреннего долга Российской Федерации. Кроме того, по действующему бюджетному законодательству требуется включение в расходную часть полной суммы обязательств по государственным гарантиям на текущий финансовый год независимо от того, что вероятность их исполнения незначительна.
В силу требований Бюджетного кодекса РФ предоставление государственных гарантий на дискретной основе от выпуска к выпуску долговых ценных бумаг АИЖК является многоступенчатым и объективно «времяемким» процессом, блокирующим способность АИЖК осуществлять заимствования на рынке капитала с большей регулярностью и оперативностью.
Данное обстоятельство приводит к необходимости увеличения объемов заимствований по каждому выпуску в целях формирования ресурсной базы для осуществления деятельности по рефинансированию ипотечных кредитов в течение времени до следующего выпуска. При этом значительная часть привлеченных средств до момента их использования на рефинансирование не может быть эффективно использована, размещается на депозитах в коммерческих банках по ставкам ниже ставок их привлечения, принося тем самым убыток.
22
По проекту Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации к 2030 г. объем задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составит 29 %.