Страница 7 из 15
Этим Законом введено положение о том, что «при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии». Данная норма, на наш взгляд, является спорной, поскольку получается, что если приобретатель не знал, что по ошибке в закладной указана завышенная сумма кредита, то заемщик должен платить завышенную сумму.
Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» распространил «ипотечный режим» на залог прав требований по договорам долевого строительства, а Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» уточнил порядок залога прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Деятельность государственного института развития ипотечного жилищного кредитования – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» до осени 2008 г
Инструментом реализации государственной политики в сфере развития ипотечного жилищного кредитования является не только совершенствование законодательной базы, но и государственная поддержка развития рынка через государственный институт развития – АИЖК – в форме взносов в его уставный капитал и предоставление государственных гарантий по его облигациям для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создано Правительством РФ в 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100 %-м государственным капиталом и является специализированным государственным финансовым институтом развития на рынке ипотечного кредитования. Цель деятельности АИЖК – формирование условий для устойчивого и инновационного развития рынка ипотечного жилищного кредитования, а основные ее направления состоят в следующем:
● развитие системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов;
● расширение и совершенствование стандартизации в сфере ипотечной деятельности;
● формирование рынка ипотечных ценных бумаг.
АИЖК обеспечивает доступ банков – первичных кредиторов к долгосрочным кредитным ресурсам для финансирования предоставления ипотечных кредитов. С этой целью АИЖК рефинансирует выданные ипотечные кредиты (покупает их у банков). Источниками финансовых ресурсов АИЖК являются средства уставного капитала, который периодически увеличивается за счет средств федерального бюджета, средства от размещения облигаций, обеспеченных государственными гарантиями, и ипотечные ценные бумаги. Задача АИЖК состоит также в создании и распространении стандартов ипотечного кредитования, которые должны соблюдаться партнерами АИЖК, а также могут использоваться другими кредиторами.
В 2005–2008 гг. агентство являлось одним из основных институтов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», федеральной целевой программы «Жилище»[19] и Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России[20]. Меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов реализовывались путем увеличения уставного капитала АИЖК и предоставления государственных гарантий по его заимствованиям. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.
Однородность ипотечных продуктов была достигнута благодаря распространению стандартов АИЖК, которые стали применяться впоследствии многими банками. Стандарты позволили повысить надежность и ликвидность ипотечных продуктов при одновременном снижении операционных издержек.
Благодаря стандартным схемам андеррайтинга заемщика, выдачи кредита, его рефинансирования и экспертизы закладных значительно возросла скорость оборота капитала на ипотечном рынке; совместная работа АИЖК с Федеральной регистрационной службой привела к сокращению сроков регистрации ипотеки, выработке единых форм документов, применяемых на всей территории Российской Федерации.
Созданная АИЖК унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов до кризиса осени 2008 г. действовала практически на всей территории Российской Федерации. Инфраструктура рынка ипотечного кредитования формировалась при активной поддержке со стороны администраций субъектов Российской Федерации. К декабрю 2004 г. в программе АИЖК участвовало 70 регионов России, а на конец 2008 г. с АИЖК сотрудничали 81 региональный оператор и 66 сервисных агентов.
В 2008 г. агентство рефинансировало 26 662 закладных на сумму 26,43 млрд руб., что составило 6 % общего количества ипотечных кредитов и займов, выданных банками и некредитными организациями, или 4 % объема выданных в Российской Федерации ипотечных кредитов.
Ориентиры по снижению процентных ставок, заложенные в концепции[21], были реализованы: в конце 2007 г. минимальная ставка по кредиту в рамках программ АИЖК составляла 10,75 % при ориентире в 11 %. Дальнейшему снижению ставки – до 10 % в 2008 г. – помешал возникший кризис ликвидности на международном и отечественном финансовых рынках.
Ориентиры по объемам ипотечного кредитования, заложенные в концепции, существенно перевыполнены. В условиях активного роста рынка ипотечного кредитования АИЖК планомерно уменьшало свою долю на первичном рынке в соответствии с концепцией. Доля АИЖК в объеме первичного рынка сократилась с 14 % в 2005 г. до 4 % в 2008 г., но из-за проблем с привлечением средств у коммерческих банков и сворачиванием ипотеки выросла до 23 % в первом полугодии 2009 г. (рис. 1.20).
Источник: данные Банка России и АИЖК.
Рис. 1.20. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, % объема выдачи ипотечных кредитов
Для повышения качества портфеля закладных как самого АИЖК, так и его партнеров, а также для управления риском дефолта заемщика АИЖК в 2008 г. определяло объемы рефинансирования для каждого своего партнера-поставщика исходя из качества сформированного последним ипотечного портфеля, а также с учетом статистики Банка России о накопленной задолженности по ипотечным кредитам в регионах Российской Федерации.
Значительным событием стало внедрение в практику работы агентства в 2008 г. новых принципов рефинансирования и «форвардных контрактов» – договоров купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки).
Использование единой информационной системы позволяет унифицировать сбор, обработку и хранение информации по кредитному делу начиная с первого обращения заемщика до рефинансирования кредита и выпуска ипотечных ценных бумаг. С момента внедрения единая информационная система АИЖК позволила в 2,5 раза уменьшить трудозатраты на экспертизу, сопровождение, рефинансирование и иные операции с быстрорастущими объемами закладных, которые партнеры предоставляют для рефинансирования в агентство.
Другим важным направлением развития рынка, обозначенным в концепции, является развитие рынка ипотечных ценных бумаг (далее – ИЦБ). В данном направлении сделаны существенные шаги: доработана нормативная база, регулирующая выпуск ИЦБ, размещены два их выпуска. В мае 2007 г. АИЖК стало первым участником ипотечного рынка, организовавшим выпуск структурированных ИЦБ на внутреннем рынке в соответствии с российским законодательством. Данные ИЦБ получили высокий международный рейтинг одного из ведущих мировых рейтинговых агентств. В феврале 2008 г. состоялась вторая сделка по секьюритизации портфеля АИЖК на сумму около 10 млрд руб. В целом за 2008 г. агентством были размещены два выпуска облигаций с ипотечным покрытием на общую сумму 22 млрд руб.
19
Принята постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675.
20
Одобрена на заседании Правительства РФ 30 июня 2005 г.
21
Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России от 2005 г.