Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

5. К сожалению, в последующий период 2007–2008 гг. при реализации реформ по развитию рынка доступного жилья меры, направленные на стимулирование предложения жилья, оказались гораздо менее эффективными, чем стимулирующие спрос на жилье. Это привело к превышению платежеспособного спроса на жилье над предложением жилья и, как следствие, к росту цен и некоторому снижению уровня достигнутых успехов – определенному ограничению доступности жилья, приобретаемого с помощью собственных и заемных средств.

6. Существенной проблемой является высокая региональная дифференциация доступности жилья для населения. Для ее решения в рамках государственной политики необходим более дифференцированный подход к поддержке развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства с учетом различных факторов, влияющих на доступность жилья.

Анализ государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования в России и рынка ипотеки, в том числе в период кризиса, позволил выявить основные проблемы развития данного рынка, которые необходимо учитывать при определении приоритетных направлений и основных целевых показателей на долгосрочную перспективу. Основные уроки предыдущего этапа развития рынка ипотеки, которые должны быть учтены на следующих этапах развития, состоят в следующем.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования трудно добиться повышения доступности жилья. При этом увеличение спроса населения за счет развития ипотечного кредитования и других различных механизмов жилищного финансирования без изменения прочих условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно работает на рост цен на жилье. Необходимо повышать доступность жилья в первую очередь за счет:

● дифференциации рынка жилья, формирования нового сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними доходами;

● повышения доступности кредитных ресурсов для всех классов застройщиков на цели строительства жилья эконом-класса;

● снижения волатильности цен на жилую недвижимость за счет развития рынка жилья эконом-класса, расширения конкуренции, развития частных и коллективных инструментов инвестиций.

Ипотечное жилищное кредитование, как и любой другой вид кредитования, подвержено существенным рискам, особенно в периоды кризисов, и может являться эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними доходами только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, возрастающий в условиях растущего рынка.

Глава 2

Реализация мер государственной поддержки ипотечного кредитования на финансовом рынке в условиях кризиса

2.1 Международный опыт реализации антикризисных мер в сфере ипотечного жилищного кредитования

2.1.1. Причины ипотечного кризиса в США

Глубинной причиной ипотечного кризиса в США, который оказал влияние на большинство стран мира, является существенный рост за последние 5–6 лет масштабов нестандартных ипотечных кредитов[25].

К таким высокорискованным ипотечным кредитам относятся кредиты subprime (заемщики с плохой кредитной историей, сами кредиты не соответствуют традиционным консервативным стандартам[26] ипотечного кредитования) и кредиты Alt-A (оформление кредита без документального подтверждения доходов, имеющихся активов и т. п., сами кредиты также не соответствуют традиционным консервативным стандартам ипотечного кредитования)[27].

К 20 06 г. доля нестандартных кредитов (subprime) выросла до 20 % всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. она составляла всего 6 %. А еще 20 % кредитов относятся к Alt-A-кредитам. Таким образом, в совокупности доля кредитов, выданных по более мягким, чем стандартные, условиям, составила около 40 %.

В общих чертах сценарий ипотечного кризиса выглядит следующим образом.

В конце 1990-х гг. и начале 2000-х цены на жилье в США выросли на 30–40 % и были простимулированы в значительной мере доступностью для населения ипотечных кредитов в результате широкого внедрения на рынке нестандартных (subprime) кредитов. Например, большое распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой ежегодно начиная с 2003 г. Такие кредиты создавали иллюзию доступности.

Большинство кредиторов, работавших на нестандартном рынке, осуществляли кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Одной из причин повышения дефолтов по ипотечным кредитам стал так называемый хищнический стиль кредитования, подразумевающий навязывание заемщикам кредитов, которые им не под силу. Дело доходило до мошенничества при оформлении кредитов, когда от заемщика скрывали негативные стороны предлагаемых обязательств.

Обратной стороной медали является категория «хищных» заемщиков. Квалифицированные, агрессивно настроенные заемщики, осознав, что стандарты андеррайтинга расшатаны, получали кредиты, которые ранее не были им доступны. Так, используя форму низкодокументированных кредитов, они скрывали информацию о наличии у них первого жилья, использовали часть кредита на потребительские цели. Перегруженность домохозяйств долговыми обязательствами создала общий фон для повышения уровня дефолтов. Свою лепту в этот процесс внесло появление новых постоянных платежей – за Интернет, мобильные телефоны, кабельное телевидение. По оценкам американского Центра жилищной политики, с 1997 по 2005 г. доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросла в США на 88 % (с 2,4 до 4,5 млн долл.). В результате уровень накоплений населения снизился с 9 % дохода, характерного для 1970 – 1980-х гг., до 2 % в 2000–2005 гг.

Взлет цен на жилье, спровоцированный неоправданной кредитной политикой, основанной на убеждении, что рост цен на жилье продолжится, создал предпосылки для падения на него цен на 20–30 %. Это подорвало даже стандартные кредиты «Фэнни Мэй» (Fa